中國房地產市場正在經歷一次深度的變革，嚴厲調控之下，“有多少房子都不愁賣”的美好市場光景一去不復返。中原地產日前發(fā)布報告顯示：48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元，同比增長45.8%，以去年的開發(fā)和銷售進度計算，48家房企目前存貨的消化周期達4.6年。
但6000億庫存還只是冰山一角，據(jù)中國房地產業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。
房子賣不動了
一把達摩克利斯之劍儼然已懸在開發(fā)商的頭上。“漫長的去庫存周期意味著開發(fā)商在未來相當長一段時間內將面臨銷售回籠資金不暢的格局。除去季節(jié)性因素的影響，商品房銷售仍會同比下降。”易居房地產研究院副院長楊紅旭向南都記者表示：“預計2012年一季度，房地產開發(fā)企業(yè)資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低于2008年水平。”
拿地、建設、銷售構成了開發(fā)商運營的三個關鍵環(huán)節(jié)，而這背后全是大規(guī)模資本的流動，當信貸資金針對性地開始收縮，銷售回款成為了開發(fā)商拿地擴張的主要資本，甚至是開發(fā)商賴以生存的保命錢。在這一背景下，“高周轉”成為了調控以來包括標桿房企在內所有房企的轉型方向，期望實現(xiàn)快速銷售。
但房子卻越來越賣不動了。中原地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于存貨激增，各房企的存貨消化周期大幅延長。按房企存貨和營業(yè)成本計算，2011年末48家A股房企整體存貨的消化周期達到4.62年，而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉天數(shù)同比足足延長了9個多月。
“就連去年銷售了1200億的行業(yè)龍頭老大萬科也難以幸免。48家A股房企中，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%.”中原地產三級市場總監(jiān)張大偉向南都記者表示：“其中，萬科A（行情，資訊）以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。”公開數(shù)據(jù)顯示：去年底，萬科的各類存貨中，已完工開發(fā)產品72.4億元，占比3.5%；在建開發(fā)產品1380億元，占比66.2%；擬開發(fā)產品629.9億元，占比30.2%.同期，萬科的存貨周轉天數(shù)已達1442天，同比增加105天。
事實上，十大標桿房企均出現(xiàn)了不同程度的賣房減速。2011年，中原重點監(jiān)測的十大標桿房企發(fā)展速度明顯放緩。十大標桿房企的總銷售面積和總銷售金額分別為4860萬平方米和5328億人民幣，兩項指標的同比增長率均為14%.銷售面積和銷售金額的增長速度分別較2010年同期下降約6個百分點和27個百分點，在近5年的時間內僅略高于2008年。
而今年以來這種減速愈發(fā)明顯。2012年年初，受傳統(tǒng)春節(jié)銷售淡季影響，標桿房企銷售顯著回落。1月，保利、富力、金地、綠城等房企的銷售面積均跌入近兩年來月度銷售的最低點。經歷了春節(jié)銷售淡季后，2月標桿房企供求雙雙回升。張大偉說：“雖然2月出現(xiàn)了小陽春，但從成交量的絕對值來看，2月份的銷售面積僅相當于2011年標桿房企月度平均銷售面積的6成，去化速度依然處于低位。”
一二三線城市庫存全面積壓
“雖然在3月份部分城市成交量開始復蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)回暖的可能性不大。”在張大偉看來，雖然開發(fā)商都不同程度地調整了各自的推盤節(jié)奏和推盤量，但庫存量的持續(xù)增加卻是不爭的事實。
無獨有偶。東方證券房地產行業(yè)分析師楊國華通過對供銷比的分析也得出與之類似的結論。東方證券房地產研究組對27個一二線重點城市進行銷供比分析，2008-2011年27個城市整體銷供比為0.79、1.67、1.06、0.89，2011年出現(xiàn)明顯供過于求。若假設2012年銷售面積與2011年持平，則2012年銷供比下降至0.88，則2012年底剩余庫存將為11年銷售面積的22%，庫存壓力遠大于全國。其中，部分城市庫存壓力尤為突出，如北京2010、2011年銷供比為0.86、0.7，若2012年銷售無增長，則銷供比將降至0.54，2012年底庫存相當于2011年銷售面積的76%。
“2012年27個一二線重點城市整體仍是堆庫存的過程，3季度庫存將達到高峰，今年的庫存量將相當于去年銷售面積的30%.”楊國華認為，庫存的擠壓將繼續(xù)持續(xù)，直到2013年才轉為去庫存的過程。
但究竟何種城市去庫存的壓力較大？與東方證券認為的一二線城市將是重壓區(qū)不同的是，中原地產認為二三線去庫存壓力更大。原因在于2011年房企的降價促銷歷程，標桿房企率先在一線城市展開降價促銷，并逐漸蔓延至一些市場較為發(fā)達的杭州、無錫、南京、成都、重慶等二線城市，而廣大的三線城市價格依然較為堅挺。
“回顧由于標桿房企在一線城市降價促銷的時間較早，持續(xù)時間較長，幅度較大，一定程度上抑制了庫存量的快速上升。而對于廣大的二、三線城市來說，由于前期促銷力度較小，庫存量嚴重高企。”中原地產報告認為，分城市來看，十大標桿房企在46個城市在售項目庫存量顯示，標桿房企在二、三線城市的庫存量增加最為迅速。數(shù)據(jù)顯示，與2011年5月底相比，二線城市的庫存量增加了77%，三線城市增加了60%，一線城市增加了39%。
標桿房企全國降價悄然升級
“一季度商品住宅銷售金額，肯定將是負增長。根據(jù)部分上市公司的年報，企業(yè)負債率有增加趨勢，而且今年上半年償債壓力較大。”楊紅旭向南都記者表示，2012年一季度房地產開發(fā)企業(yè)資金狀況將進一步惡化，可能接近或者低于2008年全年水平。“在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下，房地產企業(yè)通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。”他預計，新一輪的打折降價潮還將在未來二三個月內大范圍持續(xù)展開。
周轉較慢的央企率先“hold”不住了。近日網傳一些央企內部發(fā)文通知全國各地分公司，不惜降價也務必要在今年7月前賣完手上所有存量房，并猜測京城或許會在6、7月出臺一些重磅型的加碼調控政策，導致央企開始甩貨快跑。盡管傳言被證偽，但從近日五家標桿地產央企發(fā)布的2011年年報看來，華潤置地、遠洋地產、中國海外發(fā)展、保利香港和招商地產(000024,股吧)（行情，資訊）等五大標桿地產央企營業(yè)額增長勢頭都出現(xiàn)了不同程度的放緩。
“央企去庫存率難題依然未解，甚至面臨被迫降價的情況。”鏈家地產市場研究部馮聯(lián)聯(lián)向南都記者表示，一季度以來，保利、招商等房企均制定了公司層面的整體銷售策略，降價促銷活動覆蓋全國大部分城市和公司旗下在售的大多數(shù)項目。
“標桿房企全國降價促銷已經悄然升級。”張大偉向南都記者表示，據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，今年以來，保利、富力、華潤、萬科和招商開展的降價促銷活動作用較為明顯。2月份上述5家標桿房企的銷售面積中，降價項目對當月公司銷量的累積貢獻均超過20%.其中，招商在成都、蘇州、深圳、天津和南京的5個在售項目的平均降價幅度約12%，5個項目2月銷售面積約占公司總銷售面積的78%.尤其是成都的招商雍華府項目，2月的成交均價較前期下降了14%，單月的銷售面積占比高達43%.由于項目的促銷幅度較大，華潤的多個樓盤本月都得以熱銷，公司在成都地區(qū)的三個項目華潤鳳凰城、華潤二十四城和華潤翠林華庭合計約為公司貢獻了近三成的銷量。