歷史上最大規(guī)模的保障性工程在建規(guī)模，令中央政府開始考慮嘗試社會資本進入保障性住房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的可能性。本月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在上海舉辦的第四屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示，正在細化社會資本介入保障性住房開發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)定。
2012年初，國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團簽訂“2012年保障性安居工程工作責(zé)任書”。2012年全年，保障性安居工程將開工700萬套以上，竣工500萬套以上。
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部估計，2012年在建保障性安居工程總量約在1700萬套左右，為歷史峰值，對于資金的需求也超乎以往。在這樣的背景下，中央政府試圖通過嘗試多元化的保障性住房資金來源，確保全年任務(wù)得以完成。
保障房建設(shè)資金壓力巨大
“十二五期間，住房保障的覆蓋面要達到20%，也就是要至少有5000萬人口納入住房保障體系。”3月28日，住建部部長齊驥在中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示。在此之前的十一五期間，住房保障覆蓋面僅為總體人口的5%。
目前，距離國務(wù)院提出的“十二五末期住房保障覆蓋面達到20%”的目標(biāo)尚有兩年多時間。在3月28日召開的中國房地產(chǎn)科學(xué)論壇上，多數(shù)與會人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示，在如此短的時間內(nèi)，將覆蓋率從5%提升到20%，任務(wù)十分艱巨。
2012年初，國務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團簽訂“工作責(zé)任書”，要求全年開工700萬套以上保障性安居工程住房，竣工500萬套以上。而在此之前一年，國務(wù)院要求1000萬套保障性安居工程須在年內(nèi)開工建設(shè)。
也正因如此，巨額資金需求成為地方政府不得不面對的壓力。齊驥表示，由于近兩年保障性安居工程開工量大，任務(wù)要求緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設(shè)、運營的資金來源壓力。
2011年底，住建部部長姜偉新前往全國人大接受關(guān)于保障性住房的專題詢問。在回答全國人大代表的詢問過程中，姜偉新表示，2012年保障性安居工程雖然開工任務(wù)較2011年會有下降，但由于“上一年度工程轉(zhuǎn)結(jié)”、“已開工項目進入主要施工期”等原因，2012年保障性安居工程的資金需求將超過2011年。
根據(jù)住建部估算，按照全部結(jié)構(gòu)完工口徑計算，2011年開建1000萬套保障性住房所需全部投資約為1.3萬億元。姜偉新稱2012年的資金需求將超過2011年，足見歷史上最大的保障房在建規(guī)模帶來的資金壓力十分嚴(yán)重。
社會資本嘗試
實際上，從2011年開始，包括陜西、河北等地，都已經(jīng)開始探索社會資本尤其是企業(yè)介入保障性住房領(lǐng)域的開發(fā)和建設(shè)。2011年，河北省與萬科企業(yè)股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，由萬科為河北省多個城市代建保障性安居工程，然后再按照協(xié)議，由政府回購。
對于社會資本介入保障性住房開發(fā)領(lǐng)域，齊驥表示，政府鼓勵這種多元化渠道的嘗試。不過，多家與地方政府合作保障性住房建設(shè)、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，目前由于對于社會資本介入保障性住房開發(fā)建設(shè)沒有統(tǒng)一的規(guī)定和相對統(tǒng)一、規(guī)范的操作模式，企業(yè)在介入保障性安居工程時，有一定的擔(dān)憂。
類似問題將逐步得到解決。3月28日，齊驥表示，住建部正在起草有關(guān)社會資本介入保障性安居工程的詳細規(guī)定，確保社會資本能夠順利進入保障性住房開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，并進行多元化的嘗試和探索。
在此之前，中央財政已經(jīng)連續(xù)三年對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)進行轉(zhuǎn)移支付，今年這一轉(zhuǎn)移支付的額度將創(chuàng)下新高。此外，國家發(fā)展改革委也已經(jīng)出臺政策，允許承攬保障性安居工程的大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債的方式，專項籌集資金用于保障性住房建設(shè)。
在2012年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會議上，住建部部長姜偉新表示，中央代發(fā)地方政府債券、地方直接發(fā)行政府債券試點的地區(qū)，發(fā)債所籌資金將優(yōu)先用于保障性安居工程的建設(shè)。
目前，全國保障性住房品類較多，總體分為購置型保障房和租賃型保障房。對于社會資本介入購置型保障性住房領(lǐng)域，通常由企業(yè)先行墊資施工建設(shè)，而后再通過政府對房屋進行銷售實現(xiàn)回款，其模式較為清晰。不過，對于以公共租賃住房、廉租住房為主的租賃型保障房，由于其不能銷售，社會資本如何介入，并確保投資安全和微利回報，還尚未有明晰的模式。
企業(yè)期盼規(guī)定
對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設(shè)的表態(tài)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)十分認(rèn)同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導(dǎo)，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業(yè)的微利，所以對當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不失為一個選擇。
“綠地集團在全國的六個城市參與了當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ痰慕ㄔO(shè)和開發(fā)，在上海也有兩個重點的保障性安居工程的項目在運作，我們強調(diào)的是高品質(zhì)、高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的完成保障性安居住房的建設(shè)。”張玉良說。
記者了解到，綠地集團在全國各城市參與的保障性安居工程主要是購置型保障性住房和舊區(qū)改造、動遷安置。綠地集團的情況在全國范圍內(nèi)有一定的代表性，萬科在與河北省簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議中，主要采用的方式就是代建。而綠城集團在全國范圍內(nèi)參與的保障性安居工程，也以舊區(qū)改造和購置型保障性住房為主。
張玉良承認(rèn)，由于在租賃型保障性住房企業(yè)和社會資本如何介入方面沒有明確的模式和規(guī)律可循，所以這“是個問題”。他希望在細化的相關(guān)規(guī)定中，對于社會資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規(guī)定或指引。
“除此之外，還希望政府能夠加強監(jiān)管，社會資本介入保障性安居工程的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)該從大、中型企業(yè)開始，以確保保障性安居工程的質(zhì)量。”張玉良向記者強調(diào)。