3月，北京，倒春寒襲來，京城二手房市場卻正在悄然升溫。
雖然今年政府工作報告提出要“促進房價合理回歸”，總理在記者招待會上也傳出了房價遠遠沒有降到合理價位的明確信號，但《投資者報》記者近日走訪北京市多個區(qū)域的樓盤和房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，京城二手房價格自今年2月份起已經(jīng)悄然升溫，并呈現(xiàn)出量價齊增的趨勢。
公開數(shù)據(jù)顯示，自2011年10月份房價調(diào)控以來，直到今年2月份，北京二手房價連續(xù)5個月持續(xù)下跌，然而自進入3月份以來，二手房價跌勢扭轉(zhuǎn)。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，自3月份起截至3月21日，北京市二手房網(wǎng)簽總量為7313套，這
21天的網(wǎng)簽量比2月份的5515套高出32.6%。記者在二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，3月份北京二手房均價23361元/平方米，比2月上漲2.09%。
其中，3月份價格上漲最高的是北京朝陽區(qū)的芍藥居2號院，增幅達到21.79%，另外海淀區(qū)的五道口、昌平區(qū)的天通苑、通州區(qū)等絕大多數(shù)二手房均出現(xiàn)了1%~10%左右幅度的上漲。
芍藥居均價增300元 最高漲21%
“最低的一居140萬元？怎么比春節(jié)時候又貴了？”
張書環(huán)（化名）拿著鏈家地產(chǎn)的宣傳單對《投資者報》記者感嘆到。
3月20日下午4點半左右，在文學(xué)館路南段芍藥居4號院小區(qū)門口，鏈家地產(chǎn)的置業(yè)顧問常永豐像往常一樣擺出了簡易宣傳板。木板上貼滿了附近在售的二手房房源信息。斜對面就是他供職的鏈家地產(chǎn)文學(xué)館新店。此時即將進入下班高峰期，常永豐剛放置好宣傳板，張書環(huán)就圍了過來。
今年已經(jīng)50多歲的張書環(huán)，現(xiàn)在和兒子一家住在北京市朝陽區(qū)芍藥居4號院2號樓的一套兩居室中。她向《投資者報》記者講述了在北京購房的“糾結(jié)”經(jīng)歷。
張書環(huán)老家在吉林省四平市，家里有兩套住房，唯一的兒子大學(xué)畢業(yè)后留在北京工作。2007年，張書環(huán)在芍藥居4號院2號樓為兒子買了一套兩居室的小戶型作為婚房。她說，當(dāng)時房價是1萬塊/平方米，而現(xiàn)在該小區(qū)的均價已達2.7萬元/平方米以上。
現(xiàn)在，張書環(huán)從吉林來北京照顧孫子，兩室一廳的房子多少有些緊張。“跟年輕人的生活習(xí)慣也很不一樣，他們睡得晚，早晨不起，還有看電視的愛好也不一樣，總之住在一起有很多不方便。”從去年底開始，張書環(huán)就在附近的小區(qū)找房子，準(zhǔn)備買一套一居室作為老兩口的養(yǎng)老房，她表示，和兒子一家離得要近，方便互相照顧。
張書環(huán)目前最理想的是同樣在4號院買房，但現(xiàn)在房價漲得厲害，房源很少。記者查閱二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，張書環(huán)女士所住的芍藥居4號院，現(xiàn)在均價為2.72萬元。她感慨到：“早知道的話當(dāng)初說什么也要買兩套！”
“我從過年的時候一直等到現(xiàn)在，誰知道現(xiàn)在房子又貴了。”
張書環(huán)一邊看著中介推薦的房源，一邊抱怨。她現(xiàn)在看中的是一套芍藥居小區(qū)18號樓的一套47平方米朝南的一居室，總價達到150萬元。
春節(jié)前后，她看中的同樣是芍藥居18號樓的一居室，40多平方米總價130萬元。“當(dāng)時談到了125萬元，但是感覺房價真的降了，大家都在觀望。”
而現(xiàn)在，在鏈家地產(chǎn)（文學(xué)館新店）的傳單上，芍藥居附近在售的二手房中，最便宜的是芍藥居北里朝北的一套59平方米的一居，總價145萬元，每平方米24576元。
以張書環(huán)所住的芍藥居4號院為例，在去年12月底的均價為2.93萬元。今年1月份跌落到2.84萬元，2月份的均價跌至5個月來的最低點2.33萬元。然而，截至3月21日，該小區(qū)均價達到27178元，較2月份的2.27萬元增加了近22%。
鏈家地產(chǎn)文學(xué)館新店的置業(yè)顧問常永豐對《投資者報》記者說，芍藥居附近的房價跟春節(jié)時相比，“每平方米漲了300元以上。”他說，
2011年12月15日至2012年1月15日期間是二手房價格的最低點，現(xiàn)在已經(jīng)開始逐漸漲起來了。
張書環(huán)說：“房價應(yīng)該是降不下來！”
她一邊說，一邊打電話叫兒子一起去看房。記者走進與鏈家文學(xué)館新店僅兩個店面之隔的另一個中介機構(gòu)中天置地，得到的二手房交易情況同樣是“房源不多，購房者以剛需為主。”
置業(yè)顧問李進向《投資者報》記者表示，目前芍藥居北里小區(qū)內(nèi)的人大附中的朝陽分校已經(jīng)建成。因為是學(xué)區(qū)房，價格肯定會保值增值。
房源緊張中介加班 京城二手房回暖
芍藥居區(qū)域并非京城二手房價格上漲的個案。《投資者報》記者通過走訪芍藥居、五道口、牡丹園、天通苑、通州等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，除個別小區(qū)價格微降幅度不超過2%外，多數(shù)小區(qū)普遍漲幅在1%~9%不等。
今年3月份以來，京城二手房交易呈現(xiàn)出量價齊增的趨勢。二手房交易信息平臺安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房均價23361元/平方米，比2月上漲2.09%。中國消費者的普遍心理是買漲不買跌，在二手房交易上同樣如此。自去年10月份房地產(chǎn)價格調(diào)控以來，一直到2月份，二手房均價連續(xù)5個月持續(xù)下跌。然而記者查閱北京市住建委網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，自3月份起截至3月21日，北京市二手房網(wǎng)簽總量為7313套，這
21天的網(wǎng)簽量比2月份的5515套高出32.6%。
常永豐向記者透露，春節(jié)前鏈家地產(chǎn)文學(xué)館路新店有100套存下的房源，到2月份的時候賣出40多套，3月上旬賣出20多套。“我們手里的房源很少，現(xiàn)在的情況是買房的多，賣房的少。”他說，房價自然就不可能跌。
而記者發(fā)現(xiàn)，漲幅最大的芍藥居4號院在售的二手房源僅6套，而周圍的2號院、5號院則有數(shù)百套。芍藥居北里是附近在售房源最多的達1081套，漲幅為4.12%。
在鏈家地產(chǎn)五道口店，置業(yè)顧問趙川對《投資者報》記者表示：“手里房源太緊張了！”兩個月前通常是一個禮拜也未必有人去看房，而僅在最近幾天，看得最多的樓盤已達16人次。
“我現(xiàn)在周末一天能帶八九個客戶看房”，
他說，五道口附近二手房誠心出售的業(yè)主不多，很多都是掛出比市場價高一些，并不急著成交，所以房價不降反增。
在鏈家地產(chǎn)五道口店的內(nèi)部工作平臺上，記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)房主出售意愿的強烈程度降序排列，每套在售的二手房源分別被劃分為“A+”、“A”“B”“C”四個等級，A+則為業(yè)主誠意售房且需要近期成交的，C類則屬于“打醬油”的，業(yè)主并不確定短期內(nèi)是否出售。
記者在安居客網(wǎng)站看到，西王莊小區(qū)均價已達3.62萬元/平方米以上，較2月份上漲了7.93%。而在3月21日當(dāng)天，記者在鏈家地產(chǎn)五道口店的內(nèi)部工作平臺上發(fā)現(xiàn)，西王莊小區(qū)的在售房源僅10套，其中5套標(biāo)識為“B”或“C”等級，而A+等級的僅有一套。點開“房源跟進”則八成都顯示“房主希望不再被電話打擾”，或者“已經(jīng)售出”。就這10套房源的報價來看，最低的單價為3.76萬元/平方米，最高的達到4.79萬元。最受歡迎的戶型，已經(jīng)在幾天之內(nèi)有16人次看房。
趙川向
《投資者報》記者講述了他忙碌的工作，從側(cè)面體現(xiàn)出了目前二手房交易的火爆。他說，每天從早晨7點多開始工作，晚上通常下班都要到11點了，每個月差不多能接待五六十個客戶，
現(xiàn)在周末基本能接待八九個客戶。
“我上個月拿到了9000多元的工資，這是不錯的了。”趙川告訴記者，最近二手房銷售比較好，他賣出了兩套房子，每套提成幾千元。趙川向記者透露了自己的月薪情況，底薪為2000元，主要靠業(yè)績提成，如果未完成業(yè)績?nèi)蝿?wù)指標(biāo)還會扣除一部分底薪。
“最近兩個月成交量火，價格又漲起來了。”他向記者介紹說，今年1月份到2月上旬是低點，2月下旬到3月上旬就明顯漲起來。最近兩個月內(nèi)，優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員一周能賣1套，最少的每月也能成交1~2套。在鏈家地產(chǎn)五道口店，就3月份均價來看，僅華清嘉園小區(qū)二手房均價為每平方米39593元，較2月份微降0.05%。
趙川告訴記者，今年2月份，鏈家地產(chǎn)的營業(yè)額為2.4億元，3月上旬的營業(yè)額已達到1.9億元；而從二手房成交量看，“2月至3月中旬一個半月的時間，成交量超過了2011年11月至2012年1月三個月的成交量總和。”
這意味著，無論是從成交量還是成交均價來看，北京二手房市場正在回暖。
戶型需求兩極化 剛需與改善型消費拉動
《投資者報》在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，京城二手房需求呈兩極化態(tài)勢，80平方米以下的一居或兩居的小戶型以及120平方米的三居以上的大戶型房源需求旺盛，而80~120平方米的中間戶型則相對滯銷。
常永豐透露，芍藥居附近的在售二手房，70~80平方米的房源緊俏。他解釋說，只有建筑時間在1994年~1998年之間的戶型最為合理，多數(shù)都是兩居室，七八十平方米。然而周邊的小區(qū)僅芍藥居2號院及芍藥居小區(qū)16號樓以南的幾個樓盤是1994年至1998年建的，多是80平方米的兩居室。這是比較稀缺的房源。記者發(fā)現(xiàn)，芍藥居2號院3月份的均價已經(jīng)達到2.97萬元/平方米，比2月份上漲了6.53%。
同樣，趙川對《投資者報》記者表示，目前接待的購房客戶通常為三種情況：一是25歲到30歲之間購買婚房的群體；二是主要考慮子女入學(xué)問題的30多歲的客戶；三是原本有房現(xiàn)在要改善居住條件的，很多都是從天通苑、通州等地方搬到五道口附近的，以40歲以上的客戶為主。
他分析說，目前七八十平方米以下的小戶型是成交的主流。剛好是年輕人計劃購買的過渡房，而中年階段的改善居住，可能會出售原來的小戶型，換三居以上的大戶型。
就在3月21日下午，記者在鏈家地產(chǎn)五道口店遇到前來看房的潘于飛（化名）女士。她今年26歲，計劃于今年國慶節(jié)結(jié)婚。潘女士稱，她從去年開始就一直四處看房子，準(zhǔn)備買婚房。她告訴《投資者報》記者：“看新聞都說房價在降，現(xiàn)在二手房好像還在漲。我現(xiàn)在實在等不起，也傷不起。”她去年11月份就計劃買房，但總聽朋友說預(yù)期2012年3月份左右將會是歷史低點，于是一直猶豫到現(xiàn)在還未購買。
提及為何選擇在五道口附近買房子，潘女士大倒苦水。她介紹說，其愛人在五道口附近上班，男方家里在順義有一套81平方米的兩居室。現(xiàn)在地鐵15號線修通了上班還要將近兩個小時。“他家房子在那么遠的地方，現(xiàn)在上班還要租房，不希望將來我們的孩子再這樣，所以地段很關(guān)鍵，否則寧可不買。”
她對《投資者報》記者說：“五道口主要是考慮上班方便，還有婚后一兩年會要孩子，為了孩子的入學(xué)問題，想選擇一個學(xué)區(qū)房。”目前，五道口附近中關(guān)村二小、海淀第三小學(xué)、清華附小、北大附中等學(xué)校密集。潘女士說，希望孩子有一個好的居住和學(xué)習(xí)環(huán)境。
好地段的房價自然也水漲船高。潘女士表示，“目前只能考慮50平方米以下的一居室，3.6萬/平方米以上的均價，華清嘉園等小區(qū)甚至4萬元以上，目前承受不起大戶型。”
潘于飛本來計劃購買西王莊小區(qū)、水清木華園，然而在看了這兩個小區(qū)的均價都在3.6萬元以上，且一居室小戶型幾乎沒有。后來在中介的推薦下，她去看了離地鐵比較遠的城華園小區(qū)的一居室，53平方米售價165萬元。潘于飛告訴記者。