中央落實差別化信貸政策的要求已經(jīng)在北京市場逐步落地。
3月初，四大行確定首套房貸款利率不高于基準(zhǔn)利率，此后監(jiān)管層一再表態(tài)稱，確保首套房實行差別化利率優(yōu)惠及保證個人首套房貸款，這給房貸市場帶來積極信號。
據(jù)貸款機構(gòu)偉嘉安捷數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，3月上半月首套房貸利率優(yōu)惠政策刺激北京房貸市場交易量出現(xiàn)“小陽春”，環(huán)比上月增長22%。此前，限購政策實行一年來，北京房貸市場交易量同比下降33%。
來自北京多家市場統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，半個月來，京城首套房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)回歸9折優(yōu)惠的勢頭，能享受利率優(yōu)惠的客戶范圍也有所擴大。首套房貸利率的優(yōu)惠回歸，也成為引導(dǎo)購房者買進(jìn)和繼續(xù)推升市場成交的回暖的利好因素。
9折利率重現(xiàn)
“從我們現(xiàn)在合作的十幾家銀行來看，絕大多數(shù)銀行在首次置業(yè)貸款上都可以在基準(zhǔn)利率上有一個9折的優(yōu)惠，其中部分銀行根據(jù)客戶資信狀況、貸款情況進(jìn)行風(fēng)險評估后，信譽高的用戶甚至可以做到8.5折。”偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉對記者表示，北京信貸市場的首套房利率在近期隨著信貸政策導(dǎo)向微調(diào)，已經(jīng)經(jīng)歷了一輪從“上浮”逐步回歸“優(yōu)惠”的過程。而在春節(jié)前，各銀行首次置業(yè)貸款利率普遍在基準(zhǔn)利率上再上浮5%~10%。
我愛我家集團旗下偉嘉安捷貸款代理機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)有越來越多的銀行加入了首套房貸利率優(yōu)惠的行列，中行、建行、農(nóng)行、華夏銀行的首套房以及二手房貸款利率都可以做到9折優(yōu)惠。同時，非首套房如信用資質(zhì)較好的購房客戶也可以拿到一定程度的信貸優(yōu)惠。
中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉也證實，包括北京上海在內(nèi)的一線城市確實在逐步回歸首套房貸款利率優(yōu)惠，根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京上海等一線城市的主流首套房貸款利率已經(jīng)從2月份的基準(zhǔn)利率，再次下調(diào)到9折左右，同時利率優(yōu)惠的審核條件也在逐步放寬，大多數(shù)通過風(fēng)險評級的購房者都可以拿到9折優(yōu)惠。
首套房貸利率的松動，正在成為引導(dǎo)消費者購房的重要利好因素。3月上半月，首套房貸利率優(yōu)惠政策在刺激北京房貸市場交易量環(huán)比增長的同時，也成為樓市成交量從低迷中回暖的重要支撐。繼2月實現(xiàn)環(huán)比成交上漲之后，3月上半月的成交回升勢頭也非常明顯。
北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，北京3月商品住宅網(wǎng)簽總量已達(dá)4206套，與2月份全月的成交量相比大幅上漲了41.5%，同比也上漲了近17%。北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為6269套，盡管與去年同期的成交量相比小幅下跌了10.4%，但是環(huán)比上月同期的成交量卻已經(jīng)大幅上漲了116%。
“當(dāng)前市場成交量的回升是建立在房價回調(diào)和首套房貸利率優(yōu)惠的基礎(chǔ)之上。隨著房價的繼續(xù)合理回歸以及差別化信貸政策進(jìn)一步落地，預(yù)計3月全月北京全市商品住宅成交總量突破6000套，有望創(chuàng)下近7個月來新高。”胡景暉說。
機構(gòu)寄望進(jìn)一步回歸
“雖然整體房價已經(jīng)比最高點下降了，但是購買首套房的剛需群體購房成本并沒有降低，合理的自住購房需求并未享受到房價回落帶來的優(yōu)惠。”張大偉認(rèn)為，雖然目前首套房貸款利率有所松動，但仍體現(xiàn)不出差別化信貸政策針對剛需群體的指向性，出現(xiàn)房價下降了，購房者反而要多支付購房成本的現(xiàn)象。因此，2012年房貸政策應(yīng)該針對首套房剛需有定向的優(yōu)惠，施行幅度更大的首套房貸款利率優(yōu)惠，使得這些首次置業(yè)的剛需能夠入市，享受到調(diào)控后房價下降的實際利好。
對此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，首套房政策自2010年“國十條”以來并未有所調(diào)整，而在2011年銀行上調(diào)了首套房貸款利率，導(dǎo)致本來鼓勵和支持首套房購房的政策，在實際執(zhí)行中卻由于貸款利率上升，反而增加了首套房購房者的負(fù)擔(dān)，這一結(jié)果和最初的政策導(dǎo)向并不一致。
偉嘉安捷市場部分析師吳昊告訴記者，相比3年前，購房人購買首套房所要承擔(dān)的利息額大幅增加，雖然房價回調(diào)，但首次購房者的購房成本依然居高不下。
偉嘉安捷的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，限購政策實行一年來，北京房貸市場交易量同比下降33%。其中，在置業(yè)升級人群中，有近四成人因之前有過一次貸款記錄，換購房子貸款受挫。此外，在多次加息后，公積金貸款的低利率優(yōu)勢更加明顯，公積金貸款與商業(yè)貸款的使用比例由以往的4∶6逐漸轉(zhuǎn)化成為6∶4。
但吳昊認(rèn)為，在保剛需的政策基調(diào)下，適當(dāng)放開首套房貸款的優(yōu)惠利率，會使部分深度觀望的首次置業(yè)者逐漸投入到市場交易中。但即使銀行重新實行差別化的利率，首套房貸款重回到7折優(yōu)惠利率的機率應(yīng)該不大，但恢復(fù)8.5折的可能性還是存在的。