2月下旬，包括北京、上海、廣州等一線城市在內(nèi)的各地樓市出現(xiàn)了一輪新房成交回升。隨著樓市轉(zhuǎn)暖跡象逐漸明顯，本輪樓市“小陽春”也已從以價換量的新房市場傳導(dǎo)至此前成交情況更為低迷的二手房市場。
最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5515套，環(huán)比1月份大幅上漲了88%，2月上海二手房成交共計10016套，是自去年10月以來，上海的二手房月成交量首次重上萬套。
不過，近期各地樓市二手房成交量環(huán)比大幅上漲的背后，則是成交均價下跌、議價空間提高的結(jié)果。
作為對市場信息最為敏感的二手房，本輪成交量回升的“小陽春”，更像是買賣雙方“以價換量”的博弈。顯然，離“量價齊升”的整體性回暖，還為之尚早。
北京環(huán)比大增88% 上海月成交過萬
進(jìn)入3月份第一周，北京市場的二手房周成交量首次突破2000套，達(dá)到了近12周以來的最高值，接近于2011年上半年調(diào)控前的水平。
在剛剛過去的2月份，北京二手房市場已走出2011年年底延續(xù)至今年1月的低谷，呈現(xiàn)出明顯的成交回升。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5515套，環(huán)比1月份大幅上漲了88%，但仍比去年同期相比下跌了35%。供需方面，2月份北京新增客戶需求量環(huán)比上漲163%，新增房源掛牌量環(huán)比上漲156%。
與北京的市場反饋相似，2月上海全市各類二手房源成交套數(shù)達(dá)到10016套，經(jīng)歷了自去年10月以來連續(xù)4個月的低迷期后終于再度破萬，環(huán)比1月份增加了5852套、同比去年春節(jié)時期的2月份也增加了2070套。
在其他城市，二手房成交回升的勢頭也頗為明顯。來自21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份，主要二線城市的二手房成交不僅環(huán)比大增，同比也是正增長。其中，武漢二手房成交1092套，同比增長1.2%，環(huán)比增長31.3%；成都為1592套，同比增長10%，環(huán)比增長76.0%；青島成交935套，同比增長80.9%，環(huán)比增長87.4%；杭州回升更加迅速，二手房成交1264套，同比增加29.9%，環(huán)比暴增263.2%。
“中部城市回暖速度較為緩和，東部城市更明顯。”21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日介紹，從地域上來看，全國二線城市市場回升較為明顯，東部地區(qū)比中西部地區(qū)回升速度更快。“從經(jīng)紀(jì)人的感受來看，各地二手房市場的活躍度也確有所提高。”不過，粟日認(rèn)為，很多成交的環(huán)比暴增是在原來環(huán)比基礎(chǔ)很低的情況下出現(xiàn)的，如2月成交量環(huán)比暴增263%的杭州，此前1月的月成交僅有300余套。但這些數(shù)據(jù)表明，已經(jīng)低迷至冰點的二手房市場正在恢復(fù)至正常的成交水平。
均價下降 議價空間增大
“預(yù)計3月份北京二手房成交能到7000套以上，但在價格上則會回落至每平方米2萬元左右。”面對從新房市場延續(xù)至二手房市場的成交量回升勢頭，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，與市場旺季的“量價齊升”不同，這輪二手房市場的“小陽春”更為確切的表述應(yīng)該是“以價換量”。以北京而言，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月份北京全市二手住宅成交價均價為21738元/平方米，不僅環(huán)比1月份21741元/平方米的均價小幅回落，與去年同期的成交均價相比也下跌了1.8%。
來自市場一線中介門店的反饋則顯示，在成交量環(huán)比大幅上漲的背后，是買賣雙方在觀望與博弈許久后，賣方大幅提高議價空間的讓步。
“去年下半年的時候還能賣3萬多元的房子，到了年后真正賣出去的價格都到兩萬六七了。”記者在北京朝陽路一帶的中介門店了解到，2月中旬開始，各門店看房人比年前和春節(jié)明顯增加，購房意向明顯增強。但一位置業(yè)顧問表示，最近真正成交的房源一般議價空間都已接近最初掛牌價的10%。
來自鏈家地產(chǎn)市場調(diào)查部近日的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，以北京東三環(huán)CBD北部團(tuán)結(jié)湖一帶的二手房價格為例，該片區(qū)去年2月份平均成交價31043元/平方米，而2月份的成交均價已經(jīng)降至24887元/平方米，每平方米降價6000多元，同比跌幅近20%。
調(diào)控至今，二手房均價呈現(xiàn)逐漸回落狀態(tài)，業(yè)主往往需先后調(diào)價多次后，才能促成交。目前，北京市的二手房平均議價空間大約是10%，總價在300萬~400萬元之間房屋的議價可達(dá)15%左右，而在去年下半年，平均議價空間還在6%至7%左右。
“最高的議價空間最高可達(dá)15%左右。”記者從天津我愛我家門店了解到，2月份天津市二手房成交2824套，環(huán)比上漲90.8%。在剛性需求入市，交易量出現(xiàn)大幅上漲的背后，部分高端房源集中的片區(qū)最終成交議價都在10%以上，其中河西梅江片區(qū)和南開老城廂片區(qū)的議價空間已經(jīng)從春節(jié)前的“5%~10%”增至“10%~13%”。
市場尚未反轉(zhuǎn) 以價換量已成共識
“盡管市場并未反轉(zhuǎn)，但這種勢頭釋放出來的信號值得深思。”胡景暉表示，從近期的市場表現(xiàn)來看，從新房市場到二手房市場的交易量上漲勢頭不容忽視。節(jié)后以來，隨著房價繼續(xù)回落，首套房貸利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，消費者的購房意愿已經(jīng)出現(xiàn)回暖。
北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月首周，全國40個重點城市中，有9個城市的新房成交環(huán)比增加兩成，同比去年同期依然下降的城市有18個，其他城市均出現(xiàn)不同程度上漲。主要城市逐步復(fù)蘇，逐漸回到去年下半年的平均水平。
“最近一些地方的傳言被視為政策松動，部分購房者擔(dān)憂政策松動房價再次上漲導(dǎo)致再次踏空，出現(xiàn)了部分之前已經(jīng)看中房源的客戶著急出手的現(xiàn)象。”對此，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，自去年年初以來，全國多個一二線城市執(zhí)行限購令已滿一年，一些外地購房者繳納社保或納稅已超過一年，符合購房資格，也為市場增加了新的需求。即便是在外省市人口須提供5年社保或納稅證明、限購政策嚴(yán)厲的北京房地產(chǎn)市場，目前新增的已符合購房條件的剛性需求也開始進(jìn)入。
“在目前情況下，無論新房、二手房，降價求量才是生存之道。”粟日也對記者指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控總體基調(diào)沒有變化，房地產(chǎn)信貸并未轉(zhuǎn)向?qū)捤桑瑤齑鎵毫ξ匆姼竞棉D(zhuǎn)，開發(fā)商的資金鏈仍將主要依賴于銷售回款的改善程度。無論是政策面還是市場面，都不具備反轉(zhuǎn)向上的基本條件。