自2月下旬開(kāi)始，寒冬中的樓市呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息，深圳新房成交量明顯反彈。與此同時(shí)，個(gè)別樓盤的價(jià)格也發(fā)生著微妙變化。一方面，盡管打折促銷是樓盤銷售的主旋律，但部分開(kāi)發(fā)商卻選擇了逆市上調(diào)價(jià)格，市場(chǎng)走勢(shì)顯得有些撲朔迷離。業(yè)內(nèi)人士分析，短期剛需入市推高成交量難以逆轉(zhuǎn)大勢(shì)，回暖之說(shuō)“虛火”的成分大，這是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的一輪樓市心理博弈戰(zhàn)，博反彈并不可取。
少數(shù)樓盤試水提價(jià)
昨日，準(zhǔn)備買房結(jié)婚的董先生告訴記者，前期登記過(guò)的西鄉(xiāng)某樓盤置業(yè)顧問(wèn)告知他，3月份新推房源，價(jià)格有可能會(huì)上調(diào)100元／平方米。
無(wú)獨(dú)有偶，從年前就開(kāi)始四處看房的許小姐發(fā)出了類似感慨∶“最近的優(yōu)惠比春節(jié)期間少多了！”她看中的龍崗中心城一大型樓盤最新推出的房源，開(kāi)盤前認(rèn)購(gòu)僅享受2%的優(yōu)惠，但在不久前推的房源，這一優(yōu)惠高達(dá)5%。
事實(shí)上，他們遇到的情況，僅僅是目前深圳樓市的一個(gè)縮影。自2月下旬以來(lái)，沉寂的樓市隨著每周成交的高升，風(fēng)聲逆轉(zhuǎn)。樓市隨之出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象∶部分樓盤降低折扣，取消原先的優(yōu)惠折扣，甚至部分樓盤醞釀漲價(jià)……
位于龍華新區(qū)的綠景香頌自2011年年底開(kāi)盤至今，售價(jià)歷經(jīng)幾次調(diào)整，幅度達(dá)到200～300元／平方米；龍華花半里隨之逆市提價(jià)；西鄉(xiāng)招商果嶺花園目前的銷售均價(jià)為15576元／平方米，環(huán)比上漲1.36%。
記者了解到，龍崗中心城眾多住宅項(xiàng)目目前的售價(jià)在春節(jié)前后價(jià)格基本維持穩(wěn)定，但其他優(yōu)惠措施卻在春節(jié)后有所減少。
或是玩心理博弈戰(zhàn)
“從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的提價(jià)仍是試探性的小幅度提價(jià)，價(jià)格浮動(dòng)既不普遍，也不突出，這與以往開(kāi)發(fā)商的坐地起價(jià)有了很大的不同。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示。
“與市場(chǎng)供求相比，托市更能成為樓市回暖的推動(dòng)力量。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)分析人士指出，“近期各地的政策微調(diào)，是促進(jìn)房企轉(zhuǎn)變價(jià)格策略的主要因素。”
進(jìn)入“深度休眠”的樓市正在越來(lái)越強(qiáng)烈地刺激著地方政府的神經(jīng)，“救市”或“松綁”的聲音不絕于耳。自2011年10月以來(lái)，上海、佛山、杭州、天津、武漢、合肥、南京、吉林、中山、蕪湖等18個(gè)城市出臺(tái)不同角度的樓市微調(diào)政策，各地的房?jī)r(jià)也會(huì)隨之出現(xiàn)小幅波動(dòng)。盡管部分城市的“小動(dòng)作”被叫停，但購(gòu)房者對(duì)政策的預(yù)期逐漸發(fā)生了變化，有部分購(gòu)房者開(kāi)始選擇入市，這無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了一絲曙光。
華泰聯(lián)合證券分析認(rèn)為，目前關(guān)于房地產(chǎn)政策調(diào)控的底部已然形成，且向上微調(diào)的趨勢(shì)十分明確。在房地產(chǎn)庫(kù)存高企、價(jià)格無(wú)向上動(dòng)力的大環(huán)境下，只要不是明顯觸及調(diào)控“紅線”的政策微調(diào)都將可以合理地生存。政策調(diào)控這個(gè)籠罩在地產(chǎn)板塊上空的陰霾已經(jīng)開(kāi)始消散。接下來(lái)主導(dǎo)地產(chǎn)板塊投資的核心將是銷量回升的速度以及與市場(chǎng)預(yù)期之間的博弈。
上述業(yè)內(nèi)人士分析，這是開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的一輪樓市心理博弈戰(zhàn)。開(kāi)發(fā)商抓住購(gòu)房者買漲不買跌的心理，稍稍提價(jià)以觸動(dòng)購(gòu)房者的敏感神經(jīng)，讓購(gòu)房者覺(jué)得不能再觀望了。
博反彈并不可取
事實(shí)上，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“槍打出頭鳥”的生存法則在這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下顯得尤為重要。“開(kāi)發(fā)商如果普遍明顯提價(jià)，反而會(huì)令剛剛出現(xiàn)的市場(chǎng)回暖夭折，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是致命打擊。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“若房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升，一方面會(huì)導(dǎo)致中央再度施壓，地方政策微調(diào)的主動(dòng)權(quán)被中央收回；另一方面市場(chǎng)主調(diào)未變，房?jī)r(jià)上漲后將令樓市再度陷入低迷。”
“今年房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)去博大反彈，而是去博怎樣在現(xiàn)有政策預(yù)期穩(wěn)定的情況下，利用今年貨幣政策比去年稍微寬松的局面，給客戶樹(shù)立信心，降價(jià)到位，快速出貨。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠達(dá)成這樣的共識(shí)，今年將是個(gè)豐收年。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松表示。
深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄分析認(rèn)為，雖然一手住宅成交量近期增加，但并不意味著樓市回暖周期的到來(lái)。同時(shí)，部分已采取低價(jià)走量的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)因?yàn)橘Y金回籠情況調(diào)整價(jià)格定位。但因限價(jià)令的實(shí)施，提高房?jī)r(jià)的可能性不大，房企以價(jià)換量依然是王道。