龍年伊始，蕪湖樓市新政被叫停、中山“新限價令”被稱為“試行措施”，樓市調(diào)控毫無放松跡象。面對庫存攀升、成交低迷的嚴峻市場環(huán)境，開發(fā)商開始加緊出貨。近日，深圳不僅出現(xiàn)了“6字頭”樓盤，還出現(xiàn)了開發(fā)商“墊首付”等“非常規(guī)”促銷手段。
專家分析認為，2012年樓市調(diào)控不會放松已是業(yè)內(nèi)共識，開發(fā)商將加大促銷力度。但近期地方政府對“松綁”調(diào)控政策的試探舉動，表明當前樓市調(diào)控還需謹防“暗流涌動”。
存貨攀升負債增加 開發(fā)商出貨壓力加大
截至25日，已有ST華源、ST中房、中茵股份、渝開發(fā)4家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年年報。數(shù)據(jù)顯示，上市房企存貨繼續(xù)攀升，而負債也在持續(xù)增加，清倉出貨壓力進一步加大。
雖然ST中房因轉(zhuǎn)讓控股子公司徐州天嘉55%股權(quán)，存貨和流動負債大幅下降，但4家公司的存貨和流動負債卻依然大幅攀升。數(shù)據(jù)顯示，4家公司的流動負債已達到149.52億元，同比增長24.95%。其中，一年內(nèi)到期的長期借款達80.61億元，同比增加了702.13%。
過去的巨額舉債已到歸還之時，而出清存貨似乎是最明確的一條還債之路。數(shù)據(jù)顯示，4家公司的存貨同比增加了11.74%，達108.94億元。
然而，近期樓市成交情況并不樂觀。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，今年以來，深圳僅1月有3個樓盤取得預(yù)售許可證入市，而2月至今一直未有新盤領(lǐng)取預(yù)售許可證入市。截至2月25日，深圳可售商品房面積達到248萬平方米，正在奔向歷史最高點。而成交方面，2月1日至24日，深圳共成交1369套，低于去年同期水平。
深圳中原地產(chǎn)研究顯示，2012年深圳市潛在新增項目76個，住宅建筑面積約593萬平方米，同比大幅增加52%，加上2011年約265萬平方米的存量，今年深圳總供應(yīng)量近850萬平方米。按照現(xiàn)在市場消化的情況來看，今年市場將面臨較大的供應(yīng)壓力，開發(fā)商在價格方面將有更大力度的促銷手段。
開發(fā)商促銷手段花樣多 “墊首付”卷土重來
面對低迷的成交，深圳樓盤的促銷力度明顯加強，不僅價格將至“6字頭”，甚至動用了“墊首付”這類“非常規(guī)”的營銷方式。
近日，深圳市場上出現(xiàn)了“6字頭”樓盤。位于深圳坪山新區(qū)的深業(yè)東城御園每平方米最低6800元，折后均價為6999元，總價26萬起，首付只需8萬。
2月22日晚，原定于3月開盤的位于深圳龍崗的中海康城國際突然宣布加推五期176套66至88平方米的戶型，并配合“開盤減8萬”的促銷活動，每平方米均價由1.4萬元將至1.2萬元左右。據(jù)稱，開盤當晚便銷售七成。
招商地產(chǎn)近日推出“真情越百年，春惠大地，利在龍年”感恩回饋活動，分布在全國14個城市的22個在售項目同時啟動優(yōu)惠活動；恒大借15周年大慶之機，推出置業(yè)五重豪禮，全國各地樓盤推出的優(yōu)惠總額達10億元；越秀地產(chǎn)在廣州的五個樓盤也推出了8.8折的優(yōu)惠。
除了降價，更有開發(fā)商推出了“首付一成”的“墊首付”營銷方式。位于深圳羅湖的港澳8號推出了三種優(yōu)惠措施：若一次性付款可享受8.5折優(yōu)惠；若首付三成，享受8.7折優(yōu)惠；若選擇“一成首付”，則享受開發(fā)商墊付兩成，其中一成免費的優(yōu)惠，而另一成則需購房者在年內(nèi)分三次無息還清即可，整體上看相當于享受8.8折優(yōu)惠。
實際上，在改善型和投機型住房需求被抑制的情況下，不少開發(fā)商將目光投向了支付能力不足的剛性需求。去年以來，沈陽、蘇州、株洲、福州、南京、合肥等地均出現(xiàn)過“墊首付”賣樓的情況。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，調(diào)控之下，開發(fā)商把能用的降價、送面積、送裝修、回購、墊首付等營銷手段都用上了，表明了開發(fā)商急于推盤的心理。在這種情況下，房價也從“環(huán)比上升、同比上升”逐漸變?yōu)椤碍h(huán)比下降、同比上升”，并走向“環(huán)比下降、同比下降”。
樓市調(diào)控需謹防“暗流涌動”
專家認為，雖然當前房價已進入下行通道，“墊首付”等“非常規(guī)”營銷手段的出現(xiàn)，也表明了開發(fā)商盡快出貨的迫切需要，但仍要謹防地方政府頻頻試探的各類突圍招數(shù)，避免“暗流涌動”給調(diào)控帶來的不利影響。
世聯(lián)地產(chǎn)集團市場部研究總監(jiān)王海斌表示，目前開發(fā)商的資金壓力比較大，并且也已經(jīng)明確地意識到了中央對于樓市調(diào)控的態(tài)度。同時，整體來看，購房者已經(jīng)對房價形成了下降預(yù)期，短期內(nèi)購房者的預(yù)期不可能有所變化。因此，開發(fā)商必須積極應(yīng)對，而非繼續(xù)博弈，否則樓市將保持成交低迷的狀態(tài)。這也是開發(fā)商動用各種手段加緊推盤的原因。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認為，在債務(wù)壓力之下，2012年開發(fā)商必須想盡一切辦法拼命收錢，否則將難以保命。
雖然房價已進入下行通道，但近期地方政府出臺的樓市新政卻在頻頻試探調(diào)控底線，寓意突圍，樓市調(diào)控需謹防“暗流涌動”。
王海斌說，樓市調(diào)控的對象本來是開發(fā)商，但是在土地財政的影響下，調(diào)控對象卻轉(zhuǎn)為了地方政府。正因為有地方政府在中間卡著，開發(fā)商才一直對調(diào)控“松綁”抱有一絲希望。
近期，佛山、中山、蕪湖出臺的樓市新政暴露出了地方政府對于放松調(diào)控已經(jīng)“心急如焚”，地方政府“力挺”開發(fā)商的態(tài)度，無疑為開發(fā)商提供了一些“想入非非”的空間。
同時，為了穩(wěn)定經(jīng)濟，近三個月，央行已經(jīng)兩次下調(diào)存款準備金率。廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司研究認為，盡管存款準備進率下調(diào)后，優(yōu)先受惠的仍將是中小企業(yè)。但目前對首次置業(yè)客戶有較強的政策傾斜，房地產(chǎn)市場仍將可能間接受益。如去年12月首次下調(diào)存款準備金后，各地銀行針對首套房的利率基本從上浮利率回歸至基準利率。而2月7日，央行也公布將“繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。”在執(zhí)行了一年的嚴厲調(diào)控后，政策逐步放寬對首次置業(yè)客戶的限制。
宋丁說，“兩次下調(diào)存準大約釋放出8000億元資金。這將促使剛需入市，而剛需的入市將對價格起到支撐作用。因此，房價雖然仍將下探，但降幅不會太大。”