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        地方“微調(diào)”不改樓市調(diào)控基調(diào)
        2012-02-24   作者:李佳鵬  來源:經(jīng)濟參考報
         
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            近期,一些地方對樓市政策所進行的“微調(diào)”成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點,加之此前部分銀行將首套房貸利率從之前的“上浮”5%至10%改為回歸“基準利率”,這些舉措引發(fā)了樓市調(diào)控政策可能松動的議論。但仔細分析不難發(fā)現(xiàn),抑制投資、投機性需求,促房價合理回歸這一樓市調(diào)控基調(diào)并未改變,鼓勵自住性需求原本就是樓市調(diào)控的應(yīng)有之義,體現(xiàn)“有保有壓”的政策初衷,與調(diào)控的精神和方向并不違背。
          據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計,自去年下半年以來,包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調(diào)政策,內(nèi)容涉及限購門檻、土地出讓、普通住宅標準、放寬公積金、稅費優(yōu)惠及購房補貼等。
          可以說,自本輪調(diào)控啟動至今,中央對地方政府“救市”行為充滿警惕,去年末,佛山、成都因政策涉及放松限購均被叫停,今年蕪湖“微調(diào)”政策剛一公布也隨即宣布暫緩執(zhí)行。這些舉措剛一出臺即告“夭折”,顯示了中央“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進房價合理回歸”的決心。
          事實上,與佛山、成都等地“微調(diào)”舉措不同,部分城市“微調(diào)”依然是在嚴格限購等政策基調(diào)下進行的。如北京去年11月調(diào)整了普通住房標準,但限購政策并未松動。在目前北京自住型購房需求占絕對主流的大背景下,調(diào)整普通住房標準、減稅可保證剛需購房人享受樓市調(diào)控效果。
          而首套房貸利率的回歸,也絕非調(diào)控政策放松的信號。此前首套房貸利率“上浮”與大環(huán)境息息相關(guān),去年央行六次上調(diào)存準,三次加息,使得資金面全面緊張。由于貸款額度吃緊,等待購房的首次置業(yè)者,往往也面臨著無錢可貸的尷尬局面。在這樣的背景下,北京、上海等多地商業(yè)銀行悄然上調(diào)了首套房貸款利率。
          進入新的一年,年初寬松的信貸環(huán)境為首套房貸的放松創(chuàng)造了條件,此時出現(xiàn)首套房貸回歸基準利率的變化只是適度微調(diào),目標指向也僅僅局限在自住需求,體現(xiàn)了“差別化房貸政策”。
          從大的環(huán)境看,樓市調(diào)控松動的基礎(chǔ)并不存在。當前正值房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵時期,市場觀望氛圍濃厚,多方博弈加速升溫。就房價而言,雖然1月全國70個大中城市房價首現(xiàn)環(huán)比全部止?jié)q,但依據(jù)國際通行的房價收入比指標衡量,部分城市的房價仍明顯高于普通居民的實際支付能力,房價尚存合理回歸的空間。
          更為關(guān)鍵的是,這一輪房價的下跌很大程度上是嚴厲調(diào)控使然,促使房價反彈的因素并未銷聲匿跡,而一旦調(diào)控放松,房價、地價出現(xiàn)反彈,必然會吸引更多的資金再次涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域,這很可能令調(diào)控功虧一簣,此前已有先例。
          從中央釋放的信息來看,也沒有絲毫松動樓市調(diào)控的意思。而一再重申調(diào)控不動搖凸顯樓市調(diào)控博弈的升級。這從一組數(shù)據(jù)中可以看出端倪,中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示,1月全國300城市土地出讓金收入895.9億元,同比減少67%,其中住宅類用地532.4億元,同比減少74%。
          未來一段時間,各利益主體間的博弈可能會進一步升級。預(yù)計樓市調(diào)控會圍繞兩條主線展開,一方面是堅持已有的調(diào)控主基調(diào)不動搖;另一方面是加快推進制度建設(shè),用制度進一步鞏固調(diào)控成果。而隨著樓市調(diào)控效果的進一步顯現(xiàn),不排除有針對性的預(yù)調(diào)、微調(diào)舉措,但必須防止借“預(yù)調(diào)微調(diào)”之名,行變相寬松之實。
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