樓盤促銷主打“限外放松”
“只要您名下沒有天津的住宅類房產(chǎn)，那么一年社保的限制我們可以幫您解決。”近期，合生珠江地產(chǎn)旗下位于天津?qū)氎鎱^(qū)的京津新城項(xiàng)目，在面向北京地區(qū)客戶營銷時(shí)，便開始主打“限外放松”牌。據(jù)京津新城的售樓人員介紹，由于多數(shù)項(xiàng)目銷售的是期房，而房產(chǎn)證辦下來還得有1-2年的時(shí)間，外地客戶購房后有充足的時(shí)間補(bǔ)齊當(dāng)?shù)?年社保繳存證明。“當(dāng)?shù)厣绫：头课莓a(chǎn)權(quán)管理部門對這種做法也持默許的態(tài)度。”
“現(xiàn)在地方不可能違背國家的樓市調(diào)控基調(diào)和精神，但一些地區(qū)政策執(zhí)行存在變通之處。”三亞海棠灣一位開發(fā)商透露，當(dāng)?shù)卣畬Ψ潜镜貞艏用駥?shí)行限購1套商品住房的政策，但由于建設(shè)、民政、公安等系統(tǒng)尚未聯(lián)網(wǎng)，今年開始，外地居民購房已基本不受限制。
上述開發(fā)商介紹，只要能拿出不同的身份證，三亞市住建部門就能給外地客戶購買的房產(chǎn)備案。
無獨(dú)有偶，天津、西安、佛山、珠海等城市對非本地居民購房，要求提供至少1年的個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳費(fèi)證明。而這些城市的有關(guān)機(jī)構(gòu)均存在代為補(bǔ)繳個(gè)稅及社保證明的“業(yè)務(wù)”。據(jù)知情人士透露，在這些“限外”相對寬松的城市，部分開發(fā)商已將補(bǔ)繳的稅款或社保費(fèi)用納入總房款，外地人購房時(shí)可直接予以減免。
據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部提供的最新調(diào)研結(jié)果，自2011年10月以來，佛山、杭州、天津、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖等10余城市出臺不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)的內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。
其中，馬鞍山對自住性住房需求與高層次人才購房給予所納契稅100%的補(bǔ)助；杭州對在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊、納稅和經(jīng)營的企業(yè)員工首套購房發(fā)放補(bǔ)貼；長春與從化對購房落戶適當(dāng)放寬條件。另外，北京、上海、天津、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，蕪湖打算出臺購房減稅政策，成都擬放松對購房者的資格審查等。
在樓市調(diào)控政策不動搖的大背景下，地方政府試圖給樓市“松綁”引起輿論的廣泛關(guān)注和有關(guān)部門的警覺。其中，蕪湖、佛山、成都等城市的政策因過分放松觸及“紅線”而被叫停。但一位資深地產(chǎn)界人士透露，目前，二三線城市暗自微調(diào)或變相放松政策的現(xiàn)象已不是個(gè)案。
“在珠三角等流動人口集中的城市及三亞等旅游城市，外地人購房一直占據(jù)相當(dāng)大的比例，"限外"對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場打擊很大。房價(jià)一旦有所松動，這些城市便有了放松限購的理由和動力。”21世紀(jì)不動產(chǎn)首席分析師常智認(rèn)為。
在限價(jià)方面，廣東中山成為首個(gè)“松綁”的城市。從1月22日開始，中山市將住房限價(jià)由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可正常進(jìn)行網(wǎng)上備案。此次提高限價(jià)，中山市有關(guān)政府部門既沒下發(fā)文件，也沒有在媒體上公布，只是在春節(jié)假期的第一天實(shí)際開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)。
首套房貸寬松暖風(fēng)漸起
“現(xiàn)在，四大國有銀行審批房貸的速度比去年底確實(shí)快不少。”一家全國性房地產(chǎn)公司的營銷主管告訴中國證券報(bào)記者，不僅是房貸，銀行對于開發(fā)貸放款的審批速度也比2011年三、四季度快了很多。
專家認(rèn)為，去年12月以來，央行連續(xù)兩次降低存款準(zhǔn)備金率，釋放出來的流動性將在一定程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力。更為重要的是，當(dāng)商業(yè)銀行擁有較為充足的信貸頭寸后，“優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”將變得“得心應(yīng)手”。
中國證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期，商業(yè)銀行首套房貸款利率相比2011年底已有明顯降低。工、農(nóng)、建、交等銀行首套房貸款利率已回歸基準(zhǔn)利率。在部分城市，外資銀行還對資質(zhì)好的貸款人提供利率優(yōu)惠。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，目前在北京市場上，各家銀行首套房貸款均可以執(zhí)行基準(zhǔn)利率，少部分銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶已再次出現(xiàn)95折甚至9折的優(yōu)惠。
2011年三季度開始，由于資金緊張等原因，不少商業(yè)銀行首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍或1.05倍。但從今年開始，多數(shù)銀行將首套房利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率。據(jù)了解，房貸申請審批時(shí)限已經(jīng)有所縮短。
信貸暖風(fēng)漸起，同樣讓地方政府“活絡(luò)”起來。就在央行提出“支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭的貸款需求”后不久，2月9日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳便召開新聞發(fā)布會宣布，今年福建省將落實(shí)首套房的首付款比例和貸款利率優(yōu)惠政策。
值得注意的是，在“保剛需”的大旗下，常州、南京、吉林、合肥等城市均放寬公積金的使用政策，并不同程度上調(diào)可貸款額度。其中，南京將家庭公積金最高貸款額度由40萬元調(diào)整為60萬元，個(gè)人最高貸款額度由20萬元調(diào)整至30萬元。而在吉林市，居民如果使用公積金貸款購買90平方米以下的首套住房，則可申請二套房公積金貸款。
中國證券報(bào)記者從北京市住房公積金中心獲悉，如果首套房貸款已還清，且人均居住面積未超標(biāo)，則購買第二套住房也可使用公積金貸款。
土地財(cái)政弱化限購執(zhí)行
“二三線城市的地方政府不像北京、上海那么有錢，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控已給不少地方帶來財(cái)政壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”中國人民大學(xué)教授安體富認(rèn)為，目前我國財(cái)稅體制改革尚未完成，地方政府過分依賴土地出讓收入的局面很難改觀。
樓市的冰凍，一方面造成土地出讓金銳減，另一方面也導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易稅費(fèi)的降低。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，地方政府“暗戰(zhàn)”樓市調(diào)控，一些地區(qū)甚至試探調(diào)控“底線”，主要是財(cái)政壓力所致。
根據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓成交總價(jià)款約1.59萬億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級收入32580.74億元的48.8%；2010年土地出讓收入約2.7萬億元，相當(dāng)于同期地方財(cái)政本級收入40613.04億元的66.5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財(cái)政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。
但在國家進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，土地收入明顯萎縮。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2011年全國130個(gè)城市土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。其中住宅類用地同比減少24%。2012年，地方土地財(cái)政收入預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下滑。很多地方政府已大幅調(diào)低土地出讓金收入預(yù)期。
除土地出讓收入外，開發(fā)稅費(fèi)損失也讓地方“頭疼”。據(jù)了解，個(gè)別城市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的財(cái)政收入占其總收入的七成以上；其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來的稅費(fèi)約占三分之二。
專家指出，由于商品房稅收下降、土地出讓收入減少以及地方融資平臺清理等因素導(dǎo)致地方財(cái)力減弱。與此同時(shí)，地方財(cái)政開支，尤其是民生開支卻在上升，收支缺口越來越大。
更為重要的是，地方債清償?shù)膲毫σ苍谠龃蟆Ｖ袊嗣翊髮W(xué)財(cái)政與金融學(xué)院副院長趙錫軍估計(jì)，2012年，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)、政府負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)與其他相關(guān)債務(wù)三類共計(jì)達(dá)1.84萬億元。樓市與土地市場低迷，而其他收入尚未填上，這將對地方政府償債帶來很大壓力。
專家認(rèn)為，受制于財(cái)政壓力，地方政府存在弱化執(zhí)行限購等調(diào)控政策的利益驅(qū)動；今后，房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)很可能會面臨地方土地財(cái)政利益的更大掣肘。