標(biāo)普、瑞銀國(guó)際等機(jī)構(gòu)近期紛紛預(yù)警，2012年房地產(chǎn)信托大量到期，由于銷售回款不利及短期債務(wù)壓力的問(wèn)題，2012年部分房企可能面臨現(xiàn)金流危機(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，巨額債務(wù)猶如懸在頭上的一把“達(dá)摩克利斯之劍”。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調(diào)控后，過(guò)去推動(dòng)其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸消退，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個(gè)全行業(yè)缺錢的困局之中，而靠土地溢價(jià)支撐的開發(fā)模式也受到了前所未有的挑戰(zhàn)。
債務(wù)危機(jī)泰山壓頂
“2012年房企最大危機(jī)就是債務(wù)危機(jī)”。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松直言，今年全行業(yè)到期的各類債務(wù)中，離岸私募債、信托、房地產(chǎn)基金以及民間借貸是最考驗(yàn)房企短期債務(wù)償還能力的。而其中，信托債務(wù)又是各家房企首先要?dú)w還的債務(wù)。
“地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)2012年資金鏈的第一場(chǎng)雪：房地產(chǎn)信托集中到期兌付的壓力”。國(guó)泰君安證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托2012年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中7月為今年年度高峰，將會(huì)達(dá)到504億元。
與此對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)資金供給減少。信托公司受政策調(diào)控影響，再加上未來(lái)房?jī)r(jià)處于下跌周期，募集規(guī)模將下降。2011年第四季度，許多信托公司基本停止房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，房地產(chǎn)信托募集資金渠道受阻。
不少房企選擇甩賣項(xiàng)目回籠資金。浙江綠城集團(tuán)在過(guò)去兩個(gè)月內(nèi)已經(jīng)出售了5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)，獲得資金13.35億元以支持其流動(dòng)性。有消息稱，綠城正在與潛在買家洽談，擬再出售4個(gè)項(xiàng)目，計(jì)劃套現(xiàn)60億元。
由于限購(gòu)、限貸等種種因素的疊加，讓綠城去年原本預(yù)計(jì)540億元的銷售目標(biāo)，只完成了64%。研究認(rèn)為，綠城中國(guó)將有120億-140億元短期債務(wù)到期，考慮到建設(shè)成本160億-170億元，合計(jì)支出大致300億元，而綠城2011年銷售金額才330億元。最近，標(biāo)普宣布，將綠城中國(guó)的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“B”下調(diào)至“B-”，展望為負(fù)面。
綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官馮征表示，由于去年公司項(xiàng)目去化率不高，因此將部分暫時(shí)未作銷售項(xiàng)目的開工情況作出調(diào)整，預(yù)期今年實(shí)際開工量較去年減少20%至30%。
同樣債務(wù)纏身的富力地產(chǎn)近日也是屢屢受挫，先是一月業(yè)績(jī)大幅下挫50%以上，被中銀國(guó)際重申“沽出”評(píng)級(jí)，接著證監(jiān)會(huì)再次重申目前房企的上市審核處于暫停狀態(tài)，富力回歸A股之路再度變得遙遙無(wú)期。“富力凈負(fù)債率長(zhǎng)期高于70%警戒線，是業(yè)內(nèi)有名的‘負(fù)債大戶’、‘負(fù)翁’，在今年嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，日子不會(huì)好過(guò)。”一家房地產(chǎn)企業(yè)的高管稱。
香港聯(lián)交所的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去數(shù)年財(cái)務(wù)杠桿大幅飆升的房企，尤其是在香港發(fā)債融資過(guò)多的房企，今年年中至下半年，將有多筆債務(wù)到期，迎來(lái)“還債年”。以首個(gè)在港發(fā)債的房企合生創(chuàng)展為例，今年內(nèi)需償還的借款超過(guò)110億港元，其中還不包括2012年11月到期的3.5億美元優(yōu)先無(wú)擔(dān)保債券。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在2011年上半年，恒大、碧桂園、華潤(rùn)置地、中海外等十大標(biāo)桿房企便進(jìn)行海外融資324億元，超過(guò)前年總和。值得注意的是，內(nèi)地房企海外發(fā)債息率2011年已普遍飆升至13%-15%。
轉(zhuǎn)型突圍迫在眉睫
專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調(diào)控后，過(guò)去推動(dòng)其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸消退，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個(gè)全行業(yè)缺錢的困局之中。部分分析人士預(yù)計(jì)，今年房企的資金鏈惡化程度將超過(guò)2008年。而當(dāng)這場(chǎng)暴風(fēng)雪席卷過(guò)后，將可能有超過(guò)6000家開發(fā)商消失。陳勁松表示，假如房?jī)r(jià)下降20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面臨虧損或倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀認(rèn)為，對(duì)一些產(chǎn)品線單一、以豪宅為主、不肯降價(jià)換銷量、在價(jià)格上較為“傲慢”的企業(yè)，2012年會(huì)是非常難過(guò)、不堪回首的一年，有可能在本輪調(diào)控中被重組，失去獨(dú)立的生存空間。房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢(shì)更為明顯，進(jìn)入“大魚吃小魚”時(shí)代，進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)并購(gòu)的重組高峰期。
上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)城建專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)周建成認(rèn)為，一味追逐利益，罔顧風(fēng)險(xiǎn)堆積，是房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去若干年對(duì)“狼來(lái)了”熟視無(wú)睹的必然結(jié)果。以綠城為例，高端產(chǎn)品定位與大規(guī)模擴(kuò)張路徑存在本質(zhì)上的矛盾，而綠城管理層對(duì)此種存在顯著內(nèi)生缺陷的戰(zhàn)略發(fā)展模式在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)視而不見。這一內(nèi)在矛盾對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展始終存在影響，但在房地產(chǎn)行情向好形勢(shì)下容易被忽略，可一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)頭向下，則危機(jī)四伏。“只有當(dāng)潮水退去時(shí)，我們才知道誰(shuí)在裸泳。”
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，過(guò)去十五年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)，背后是中國(guó)的城市化。在這過(guò)程中，地價(jià)、房?jī)r(jià)均快速上漲，開發(fā)商大規(guī)模圈錢、圈地。但是，從2012年開始，這種只重規(guī)模的商業(yè)模式已經(jīng)結(jié)束，新的房地產(chǎn)模式一定是把精力全部投入到產(chǎn)品的創(chuàng)新、設(shè)計(jì)、質(zhì)量上來(lái)。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，過(guò)去房企的贏利模式最根本的便是土地溢價(jià)。這種模式已經(jīng)難以為繼，必須要提高開發(fā)、管理能力，通過(guò)開發(fā)環(huán)節(jié)賺取利潤(rùn)。
樓市調(diào)控政策不會(huì)放松
安徽省蕪湖市最近的“救市政策”公布3天被叫停，再次引起業(yè)界關(guān)注。從去年10月開始，已發(fā)生四件同質(zhì)案例：佛山明文放松限購(gòu)當(dāng)天被叫停、成都暗自放松限購(gòu)被迫公開澄清、中山限價(jià)惹爭(zhēng)議、蕪湖救市流產(chǎn)。專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)合理回歸已成政策核心目標(biāo)，今年不會(huì)動(dòng)搖。而對(duì)于地方救市的容忍度，下半年才可能局部松動(dòng)，但不會(huì)放開。
近日，溫家寶總理主持召開座談會(huì)時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個(gè)：一是促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，地方政府不應(yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場(chǎng)。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍稱，蕪湖此番試探最終被叫停，再次亮明中央對(duì)于地方調(diào)控的底線，那就是調(diào)控政策出臺(tái)的基礎(chǔ)必須是清楚區(qū)分消費(fèi)性需求和投資投機(jī)性需求，尤其是堅(jiān)決不能再對(duì)投資投機(jī)需求釋出鼓勵(lì)意圖。這是限購(gòu)理念的一種延續(xù)，是樓市“去投資化”的基準(zhǔn)線，嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不允許將投資客全面逐出樓市，但至少也不會(huì)讓投資力量繼續(xù)做大。
專家認(rèn)為，對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，冀望下一輪“救市”，市場(chǎng)交易熱潮的快速來(lái)臨，顯然更加不現(xiàn)實(shí)。投機(jī)投資力量的缺失將置樓市于資金回籠持續(xù)不旺的“冰河期”，激活并放大消費(fèi)性需求群體并非無(wú)路可走，理性拿地、產(chǎn)品升級(jí)、市場(chǎng)化定價(jià)仍能確保企業(yè)渡過(guò)嚴(yán)冬。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱，巨額債務(wù)壓身，必然會(huì)倒逼房企轉(zhuǎn)型突圍。短期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)采取“開源節(jié)流”的方式“過(guò)冬”：即一方面尋求通過(guò)降價(jià)、出售股權(quán)、變賣項(xiàng)目等方式創(chuàng)造收入，一方面通過(guò)少拿地、減少施工量等來(lái)減少支出。長(zhǎng)期來(lái)看，這些房企可能會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，或者多元化，以降低開發(fā)業(yè)務(wù)的比重。但做這些動(dòng)作只是開發(fā)商被動(dòng)自保，市場(chǎng)需求不釋放仍難以扭轉(zhuǎn)行業(yè)頹勢(shì)。未來(lái)10年，全國(guó)的開發(fā)商數(shù)量預(yù)計(jì)將會(huì)減少一半左右(現(xiàn)在6萬(wàn)家左右)。主要是中小企業(yè)退出，大企業(yè)繼續(xù)壯大，＂國(guó)進(jìn)民退＂仍難以避免，理由是21家合規(guī)央企擴(kuò)張步伐不會(huì)太小，而保障房建設(shè)還須地方國(guó)企出力。