許久沒有活躍的地產(chǎn)股昨日成為領(lǐng)漲兩市的龍頭板塊，盤面上多只地產(chǎn)股也競(jìng)相漲停，云南城投、綠景控股、創(chuàng)興資源等均是在早盤就被資金封上漲停板。
地產(chǎn)股異軍突起的背后是央行表態(tài)加大普通商品房信貸支持，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策微妙調(diào)整信號(hào)隱現(xiàn)，進(jìn)而讓市場(chǎng)和地產(chǎn)商看到希望。不過(guò)也有分析師人士指出，就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控而言，政策的整體環(huán)境并未放松，且較之其他個(gè)人貸款，住房按揭貸款收益率并無(wú)優(yōu)勢(shì)。因此，投資者仍需謹(jǐn)慎把握地產(chǎn)股的走勢(shì)。
信貸微調(diào)順應(yīng)市場(chǎng)大背景
在政策全面調(diào)控的背景下，春節(jié)之后房市的成交量是十分冷清。記者了解到，1月整個(gè)房市的銷售面積同比大幅下跌，全國(guó)出現(xiàn)普跌局面。其中，一線城市(北上廣深杭)和二線城市同比降幅分別為66%和67%。同時(shí)，龍頭公司的銷售環(huán)比也開始降低，“保招萬(wàn)金”4家合計(jì)銷售為154億，相對(duì)前一月177億的銷售額，環(huán)比下跌13%。
面對(duì)如此冷清的房產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)城證券分析師胡楊表示：“之前地產(chǎn)調(diào)控政策是采取"一刀切"的方式，即不論是首套房的剛需購(gòu)房者，還是二三套房的投資者，都上浮房貸基準(zhǔn)利率，這無(wú)疑讓能夠買得起房子的消費(fèi)群體大幅減少。而在地產(chǎn)調(diào)控的大背景之下，很多購(gòu)房者都采取了觀望態(tài)度，導(dǎo)致全國(guó)房市成交量不斷下挫。”
一位首套房的購(gòu)房者王小姐也表示：“之前，家人看好了一套房子，首付都在預(yù)期范圍內(nèi)，但是每月的基準(zhǔn)房貸讓我們工薪一族承受不起。”據(jù)王小姐介紹：“如果一套80萬(wàn)元的房子，貸款50萬(wàn)元，以目前基準(zhǔn)利率上浮10%計(jì)算，每個(gè)月差不多要還3500元左右，這相當(dāng)于一個(gè)人的工資了，購(gòu)房的壓力的確很大。”
2月7日，央行表示2012年將對(duì)首套房的家庭列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，并予以支持。據(jù)悉，央行將“繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。”對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，之前“一刀切”的方式顯然推高了購(gòu)房成本，即使房?jī)r(jià)下跌，高額的房貸利率也并沒有對(duì)真正有購(gòu)房需求的消費(fèi)者形成利好。因此，央行現(xiàn)在的做法有助于信貸政策向首次購(gòu)房人群傾斜，利于民生和整個(gè)市場(chǎng)大背景。
上市地產(chǎn)商業(yè)績(jī)分化加大
而回到A股市場(chǎng)上，盡管昨日地產(chǎn)板塊在央行對(duì)首次購(gòu)房者予以支持的背景下走高，不過(guò)，行業(yè)分析師均表示，這或許只是短期現(xiàn)象。因?yàn)檎麄�(gè)地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)已經(jīng)出現(xiàn)分化，這意味著個(gè)股的股價(jià)也會(huì)隨之波動(dòng)。
申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)分析師殷姿表示，2011年房地產(chǎn)行業(yè)銷售額為5.91萬(wàn)億，增長(zhǎng)12.7%，但同期重點(diǎn)跟蹤的24家房地產(chǎn)公司的增長(zhǎng)率均為8.7%。這意味著淡市下地產(chǎn)公司的整體銷售增速明顯放緩，公司業(yè)績(jī)分化顯著。
申銀萬(wàn)國(guó)提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年4大龍頭公司“招保萬(wàn)金”合計(jì)銷售2473億元，增長(zhǎng)13.8%。另外，銷售增速超過(guò)20%的公司共計(jì)6家為：福星股份、中南建設(shè)、招商地產(chǎn)、華夏幸福、華僑城、金科。不過(guò)，銷售增速出現(xiàn)大幅負(fù)增長(zhǎng)的公司也有5家，分別是濱江集團(tuán)、冠城大通、中天城投、嘉凱城、金融街。
整體來(lái)看，殷姿認(rèn)為地產(chǎn)商的銷售增長(zhǎng)的分化差異較大，其中全國(guó)布局的公司基本處于中間水平，而區(qū)域較為集中且產(chǎn)品偏高端的公司銷售普遍表現(xiàn)較差。
在此背景下，涂力磊預(yù)計(jì)，2012年一季度地產(chǎn)行業(yè)增速繼續(xù)回落，因?yàn)橥恋刭?gòu)置數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀，一季度增速有可能負(fù)增長(zhǎng)。如此，土地市場(chǎng)的不景氣將使房地產(chǎn)投資和新開工的回落保持到二季度。上周末，萬(wàn)科披露2012年1月份銷售業(yè)績(jī)，銷售面積119萬(wàn)平方米，銷售金額122億。相比2011年同期分別下降28.1%、39.3%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這是萬(wàn)科五年來(lái)，首次在開年時(shí)出現(xiàn)銷售面積和銷售金額的負(fù)增長(zhǎng)。
然而，目前2011年A股市場(chǎng)PE在13.53倍，房地產(chǎn)板塊PE在13.83倍，估值處于底部。但從2011年年報(bào)預(yù)計(jì)情況看，A股龍頭地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)業(yè)績(jī)基本穩(wěn)定，無(wú)明顯利空，二、三線公司存在業(yè)績(jī)下調(diào)現(xiàn)象。因此，在政策難言放松也難言加碼的時(shí)間內(nèi)，流動(dòng)性放大信號(hào)(M1和存款準(zhǔn)備金)或?qū)⒊蔀楦淖冃袠I(yè)當(dāng)前預(yù)期的關(guān)鍵。
不過(guò)，殷姿卻認(rèn)為，近期央行金融工作會(huì)議提出要支持首套房置業(yè)需求，且地方政府也通過(guò)調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方式明緊暗松，信貸寬松帶來(lái)的銷售環(huán)比改善值得期待。而對(duì)于昨日漲停的個(gè)股，胡楊則認(rèn)為，僅僅是資金的炒作，因?yàn)檫@類個(gè)股的絕對(duì)股價(jià)不高，且跌幅巨大。因此，投資者還是也業(yè)績(jī)?yōu)橹兀x擇龍頭公司。