中國指數(shù)研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，1月全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環(huán)比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均價格環(huán)比出現(xiàn)五連跌。更加值得關(guān)注的是，北京等十大城市平均價格同比下跌0.62%，這是自2010年6月以來首次同比下跌。嚴(yán)厲調(diào)控之下，國內(nèi)樓市的種種“神話”正在破滅，在房價“合理回歸”的剛性要求下，房地產(chǎn)業(yè)“轉(zhuǎn)型發(fā)展”謀求突圍迫在眉睫。
樓市黃金時代終結(jié)
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年1月，百城住宅價格同比2011年1月上漲1.71%，漲幅較上月縮小1.16個百分點(diǎn)，是自2011年8月以來的最低漲幅。其中，3個城市同比漲幅介于10%至13%之間，75個城市同比漲幅在10%以內(nèi)。同比來看，北京等十大城市平均價格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌。1月，同比下跌的城市有6個，較上月增加1個。
盡管百城價格環(huán)比跌幅略有縮小，但多數(shù)城市降價項目逐漸增多。從區(qū)域來看，降價仍以供應(yīng)量較大的遠(yuǎn)郊區(qū)縣項目為主，近期降價趨勢逐漸向內(nèi)城蔓延。此外，降價項目多以新開盤項目為主，為吸引更多購房者，新項目趁開盤之際加大優(yōu)惠力度或?qū)⒊蔀橼厔荨！ ?BR> 業(yè)內(nèi)人士稱，中國樓市已迎來一個新的低谷。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近10年來，多數(shù)年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上，特別是樓市繁榮的2005年和2009年，增幅更是高達(dá)40%以上。而2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，僅增長4.9%，增速回落5.2個百分點(diǎn)，比1-11月回落3.6個百分點(diǎn)。如此情景，僅比金融危機(jī)影響下的2008年樓市好一些。
與銷量大幅下降相伴的是庫存的持續(xù)高企。截至2011年12月底，中原監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在售項目的庫存量約為2496萬平方米，同2011年5月底相比，標(biāo)桿房企的庫存量增加約7成。而全國商品房待售面積在2011年年底則達(dá)到27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點(diǎn)。我國10大典型城市商品住宅庫存總量高達(dá)6000萬平方米，與去年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%。
另外，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成新開工面積19.01億平方米，同比增長16.2%，增幅大幅回落24.5個百分點(diǎn)，低于近年來的平均增幅。在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期悲觀。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，考慮到去年土地成交、企業(yè)資金等情況，預(yù)計2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新開工面積將出現(xiàn)10年來的首次負(fù)增長。
全行業(yè)陷入缺錢困局
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷多次調(diào)控后，過去推動其高速發(fā)展的多種因素已經(jīng)漸漸終結(jié)，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產(chǎn)業(yè)正陷入一個全行業(yè)缺錢的困局之中。1月30日，央行發(fā)布的《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2011年全年房地產(chǎn)累計新增貸款共1.26萬億元，較前一年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較上年下降8.5個百分點(diǎn)。其中，2011年末，保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士稱，從報告公布的數(shù)據(jù)看，2011年房地產(chǎn)新增貸款出現(xiàn)大幅縮減，其中超過一半的貸款投向保障房建設(shè)。在調(diào)控力度不減的大背景下，貸款難度的加大，必然促使房企融資成本增加，2012年房企的融資困局仍然難有突破。
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年將迎來房地產(chǎn)企業(yè)償債高峰，各種離岸私募債、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金以及民間信貸等在2012年即將到期的債務(wù)總額達(dá)到數(shù)萬億元。有機(jī)構(gòu)預(yù)測，房地產(chǎn)企業(yè)的償債高峰在2012年和銷售回籠資金的低谷相重合，使得房企資金鏈從2012年二季度起將進(jìn)一步惡化，甚至將比2008年的最差水平更糟。
銷售受阻、庫存激增正令房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈深度承壓，中小房企尤其是資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)開始加速以股權(quán)和項目換取現(xiàn)金。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動超過124宗，交易金額471.76億，同比分別上漲47.6%、185.5%。進(jìn)入2012年，股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規(guī)模(交易額超千萬元)股權(quán)交易達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%。
兩三年以前，房地產(chǎn)業(yè)堪稱“吸金池”。而眼下，越來越多企業(yè)被迫退出。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢的在冊房企比2010年同期減少了200余家。北京、上海等地也有大量房企項目公司甚至母公司退出樓市。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，目前開發(fā)商的開發(fā)貸款已經(jīng)萎縮的非常厲害，同時各類資金來源都面臨增長乏力的情況。一方面，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難；此外，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，在今年難以大幅增加。他預(yù)計，2012年的資金來源不容樂觀，估計只會有8%左右的增幅。
“以錢炒錢”模式失靈 房企亟待轉(zhuǎn)型
瑞信研究院近日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，中國消費(fèi)者在未來兩年購買不動產(chǎn)的意愿為16%，比2010年進(jìn)一步下降。嚴(yán)厲的限購、越來越高的購房門檻以及風(fēng)險意識的逐漸提高，讓不少人對樓市望而卻步，穩(wěn)賺不賠的“全民炒房”時代終結(jié)，而對開發(fā)商來說，瘋狂圈地“以錢炒錢”的模式已經(jīng)失靈，必須改變過去粗放式的開發(fā)模式。
專家稱，綠城等房企過去“狂飆突進(jìn)”的一大動力就是高杠桿率，但一旦資金面全面卡緊，高負(fù)債率的危機(jī)便會逐漸暴露。綠城“高舉高打”陷入困境，值得反思。數(shù)據(jù)顯示，綠城集團(tuán)2011年累計銷售金額為353億元，較上一年降幅超過30%。曾在2009年喊出“三年趕超萬科”的綠城，去年在大型房企中的排名已經(jīng)跌出了前二十。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年綠城將有120-140億短期債務(wù)到期(含條件苛刻的信托融資)。此外綠城全年建設(shè)成本在160-170億，兩大成本合計超300億。而綠城去年全年銷售金額僅330億。為緩解資金壓力，去年年底至今年年初的一周之內(nèi)，綠城連續(xù)出售了5個項目的股權(quán)套現(xiàn)近40億元，近日瑞銀披露，綠城將再出售4個項目，以期再套現(xiàn)60億元。
SOHO中國董事長潘石屹說：“過去十五年中國房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，背后是中國的城市化。在這過程中，地價、房價均快速上漲，開發(fā)商大規(guī)模圈錢、圈地。但是，從2012年開始，這種只重規(guī)模的商業(yè)模式已經(jīng)結(jié)束。”
事實上，2011年房地產(chǎn)開發(fā)商就已開始“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”和“轉(zhuǎn)型”，一是從一線城市向二三線城市“轉(zhuǎn)場”，二是由于住宅產(chǎn)品的前景不樂觀，不少開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。還有一些傳統(tǒng)房企則謀求跨界經(jīng)營，“星河灣”跨入白酒行業(yè)，碧桂園在內(nèi)蒙古錫林郭勒盟建立投資公司，主營褐煤開采和煤化工，萬達(dá)集團(tuán)更是橫跨商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨、旅游度假等五大產(chǎn)業(yè)。
國務(wù)院總理溫家寶1月31日在國務(wù)院第六次全體會議上指出：“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。”據(jù)不完全統(tǒng)計，這是溫總理兩年以來第五次公開提出要促進(jìn)房價的合理回歸。專家認(rèn)為，借助于中國經(jīng)濟(jì)的深厚腹地和城市化的快速進(jìn)程，中國樓市依然有著巨大的空間優(yōu)勢，但在房價“合理回歸”的剛性要求下，房地產(chǎn)企業(yè)“轉(zhuǎn)型發(fā)展”已沒有退路。