春節(jié)期間，各地區(qū)樓市零成交或少成交的消息占據(jù)了各大媒體的版面。究其原因，除了一直以來的節(jié)日因素，還有其他原因也導(dǎo)致了這些“史上最低成交量”的出現(xiàn)。長假過后，樓市能否告別寒冬，迎來新的成交高峰？分析人士有話說。
假日效應(yīng)影響成交量
春節(jié)期間，北京市由于房屋交易系統(tǒng)的原因，出現(xiàn)了“零成交”；深圳春節(jié)期間自除夕至正月初四連續(xù)5天零成交，引來相關(guān)媒體在正月初五大聲疾呼“深圳終于賣出兩套房”；上海由于市場冷淡，部分房屋中介還休假到正月十五之后才上班……
分析人士指出，春節(jié)期間房地產(chǎn)市場的“假日效應(yīng)”一直都在，該月成交量在同年度中也是一直以來都處于比較低的水平。但是今年創(chuàng)下歷史新低，也和春節(jié)提早有關(guān)。
“1月份既有元旦，又有春節(jié)，將近一半的時(shí)間在過節(jié)，也一定程度上影響了買房者和賣房者的積極性。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申在接受本報(bào)采訪時(shí)表示。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)布的研究資訊顯示，截至1月28日，上海市新建商品住宅合計(jì)僅成交1691套，20.2萬平方米，該兩項(xiàng)成交水平皆僅約為2011年同期的20%，預(yù)計(jì)1月份整月成交或不足2000套，將成為近六年最差樓市開局。
中原地產(chǎn)分析師劉淵在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，除了春節(jié)的假期效應(yīng)，市場對未來政策預(yù)期的不明確也是各地1月份成交量低的原因之一。“調(diào)控的大環(huán)境還在，開發(fā)商不急于推盤，購房者也不急于入手，大家都在觀望。”
區(qū)域政策調(diào)整影響購房熱情
近日，上海有消息稱，將放寬上海普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)調(diào)整到每套330萬元以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整到每套200萬元以下，外環(huán)外調(diào)整到每套160萬元以下，一季度開始實(shí)行。
據(jù)了解，上海市舊的普通住房標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容為：單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)每套245萬元、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每套140萬元、外環(huán)線以外每套98萬元，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。
對于普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后可能帶來的影響，羅寅申舉了個(gè)例子：以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一套89平方米，總價(jià)300萬的房源為例，此前以150萬購入。由于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，房東需要繳納交易稅費(fèi)前后相差約3萬~8.3萬元，首次購房者則在4.5萬~6萬元不等。兩者合計(jì)最大優(yōu)惠幅度約在14.5萬元，占總價(jià)的4.8%。
劉淵認(rèn)為，普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整一定程度上影響了購房者的購房熱情。“觀望的情緒肯定會(huì)出現(xiàn)，特別是對于那些有意購買游離于新舊標(biāo)準(zhǔn)中間的房子的潛在購房者來說，這種心理會(huì)更加嚴(yán)重。”
羅寅申則認(rèn)為，雖然普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整直接影響到稅費(fèi)水平，但這些稅費(fèi)變動(dòng)也只占到購房總價(jià)的3%~5%，對于具有購房剛需的人來說，影響還是比較小的。
首套房貸利率影響有多大？
去年年底，繼中國建設(shè)銀行北京分行上調(diào)首套房貸利率之后，中資行首套房貸利率都有不同程度的上浮。由于年底銀行“無錢可貸”，購房者的購房成本有所提高。
記者近日從建行了解到，該行首套房貸利率現(xiàn)實(shí)行央行基準(zhǔn)利率，5年期以上利率7.05%，3年~5年期利率6.9%，1年~3年期利率6.65%，工行也實(shí)行同樣的標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)建行、工行工作人員介紹，雖然首套房貸利率實(shí)行央行標(biāo)準(zhǔn)，但是具體購房者能拿到的貸款利率要以發(fā)款行的合約為主。
此外，記者從匯豐中國了解到，該行的人民幣首套房貸利率還是給予貸款者九折優(yōu)惠，條件是貸款金額50萬元以上，房產(chǎn)價(jià)值150萬元以上。
對于首套房貸利率上浮或者下調(diào)可能給房市帶來的影響，羅寅申認(rèn)為：“首套房貸利率的調(diào)整對市場具有一定的刺激作用。”羅寅申介紹道，去年年底一線城市房價(jià)的下調(diào)很大程度上被首套房貸利率的上浮抵消，導(dǎo)致購房成本并沒有實(shí)質(zhì)性的降低。如果首套房貸利率下調(diào)，勢必會(huì)刺激購房者的入市情緒。
樓市春天何時(shí)到？
據(jù)羅寅申介紹，去年9月份房價(jià)開始回落，二手房成交量也開始往下走，月成交量跌到萬套以下。這樣的情況已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。
羅寅申認(rèn)為，二手房市場在今年2、3月份應(yīng)該會(huì)開始回升，但是一個(gè)逐步提升的過程，并不會(huì)出現(xiàn)明顯的成交高峰。此外，羅寅申認(rèn)為，一線城市的回升可能不明顯，二三線城市則會(huì)重走去年的路。
劉淵則認(rèn)為，由于去年一線城市的調(diào)控力度較大，房價(jià)出現(xiàn)了明顯下降，價(jià)格已經(jīng)接近2008年的水平，所以今年房價(jià)的下調(diào)空間并不大。劉淵表示：“今年一線城市不見得會(huì)比二三線差。”
從需求上說，劉淵認(rèn)為，一線城市投資性房產(chǎn)的市場空間大，但是剛需性購房的市場需求也不小。一線城市的剛需還是存在的，這些剛需肯定會(huì)拉動(dòng)城市的房地產(chǎn)市場。