“房地產(chǎn)的2012真的來(lái)了，或許整個(gè)一年都是冬天。”這是新春伊始，一家全國(guó)性開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售經(jīng)理張桐掛在QQ上的一句話。
正月初五開(kāi)始，張桐穿著西裝走進(jìn)售樓部，迎接他的是3天零成交的尷尬記錄，“年前就做好了擁抱冬天的心理準(zhǔn)備，再冷的市場(chǎng)也要積極賣(mài)房。”
統(tǒng)計(jì)顯示，在20家一線房企中，保利、金地、綠城、富力等12家一線房企未完成去年的年度銷(xiāo)售目標(biāo)。2012，所有的房企都面臨必答題。
萬(wàn)科：堅(jiān)持到2013年4月
2011年銷(xiāo)售金額1215.4億元，萬(wàn)科無(wú)疑是少數(shù)在樓市調(diào)控如此嚴(yán)峻的形勢(shì)下保持增長(zhǎng)的房企，不過(guò)“帶頭大哥”在2012年伊始便啟動(dòng)了冬季模式。
模式的啟動(dòng)緣于近日萬(wàn)科總裁郁亮的一篇文章，“2012年萬(wàn)科的發(fā)展策略就是過(guò)冬，走冬天模式。冬天模式的要求包括：第一，現(xiàn)金為王，拿到錢(qián)很重要，現(xiàn)金流比利潤(rùn)率更重要；第二，賣(mài)樓要更積極，不能有存貨，不能囤地；第三，要更謹(jǐn)慎地買(mǎi)地，買(mǎi)地是最花錢(qián)的事，一旦買(mǎi)錯(cuò)虧起來(lái)很要命；第四，整個(gè)管理要圍繞冬天來(lái)運(yùn)營(yíng)，該節(jié)約的節(jié)約。最后一點(diǎn)很重要，冬天要把身體練好，冬天會(huì)持續(xù)多久，沒(méi)有人知道，冬天也不是由房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)定義的，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。”
郁亮表示。
冬季模式的啟動(dòng)也得到萬(wàn)科多個(gè)分公司的確定，萬(wàn)科的重點(diǎn)已不再依賴規(guī)模，而是向著追求質(zhì)量和效益的軌道上轉(zhuǎn)變，準(zhǔn)備過(guò)制造業(yè)的苦日子：在合理的利潤(rùn)下實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的整合加法，管理的精細(xì)化，資金使用的精細(xì)化，當(dāng)務(wù)之急是努力賣(mài)房，快速周轉(zhuǎn)。
不過(guò)萬(wàn)科在過(guò)冬的同時(shí)，也做好了迎接春天的準(zhǔn)備。據(jù)未經(jīng)萬(wàn)科證實(shí)的消息透露，“2013年4月份前萬(wàn)科的重點(diǎn)都是要全力甩貨，回籠盡量多的現(xiàn)金。2013年中后期，萬(wàn)科不但將花光自己賬上的錢(qián)，還將借貸融資，買(mǎi)地，用一年半的時(shí)間，實(shí)行反行業(yè)周期的操作。”
在世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松看來(lái)，萬(wàn)科此舉是在保命的基礎(chǔ)上再圖進(jìn)取，“其實(shí)2012年沒(méi)有什么底可抄，只有保持充足的現(xiàn)金流才能應(yīng)對(duì)冬天后出現(xiàn)的變化。”
綠城：重置項(xiàng)目力求生存
只賣(mài)樓少買(mǎi)地，這應(yīng)該是2012最好的生存方式，但掙扎在危機(jī)邊緣的房企則不可能這么從容。
2012對(duì)綠城來(lái)說(shuō)“生存”或許并不容易。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，如今的綠城不僅正在面臨30億元左右的財(cái)務(wù)成本，在2012年到期的信托產(chǎn)品也有大約44億元，“以14%融資成本估算，綠城將面臨超過(guò)50億元的兌付壓力”。
“將2012這一年的首要目標(biāo)鎖定在：力求生存。”這是深陷旋渦之中的綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在2011年年終會(huì)上的表態(tài)。2012年新春伊始，綠城便將旗下的湖濱置業(yè)、綠城墅園、綠城錦玉、上海靜宇等四個(gè)項(xiàng)目掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)厥召Y金。
“綠城只是房企中密集轉(zhuǎn)讓股權(quán)力求生存的縮影。”在同盛地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钚窨磥?lái)，2011年上市房企中，股權(quán)出讓共183宗，同比增長(zhǎng)65%。在當(dāng)前房企資金充實(shí)度大大降低而存貨積壓的情況下，2012年房企之間的股權(quán)并購(gòu)并不會(huì)比2011年少。
國(guó)泰君安的一份房地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，2012年房企資金缺口量將達(dá)到1.35萬(wàn)億元，這一數(shù)字相當(dāng)于2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售額的約11倍。瑞銀房產(chǎn)也警示稱(chēng)，今年一季度末與二季度初是房地產(chǎn)高危期，或出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)、中小房產(chǎn)商資金鏈斷裂、房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌整合。
1月29日消息，瑞銀報(bào)告引述綠城中國(guó)管理層消息，由于資金鏈緊張，綠城正在與潛在買(mǎi)家洽談，擬再出售4個(gè)項(xiàng)目，希望再套現(xiàn)60億元。據(jù)悉，計(jì)劃出售的四個(gè)項(xiàng)目分別是：上海天山路寫(xiě)字樓項(xiàng)目、青島審計(jì)局商業(yè)項(xiàng)目、溫州鹿城廣場(chǎng)及北京奧克伍德雅居。而此前綠城已通過(guò)出售五個(gè)項(xiàng)目，綠城預(yù)計(jì)可回籠近40億元的現(xiàn)金。雖然相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，該些項(xiàng)目的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其出售的價(jià)格，但顯然，此等交易已令綠城相當(dāng)滿意。
為了更快地回籠更多現(xiàn)金流，綠城計(jì)劃變賣(mài)旗下其他的項(xiàng)目，此前綠城CFO馮征也曾表示：“綠城并沒(méi)有事先預(yù)計(jì)好出讓哪塊地，如果對(duì)方看中了綠城的地塊，就可以商談。”
事實(shí)上，早在2008年初房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，綠城高負(fù)債的資金鏈變得緊張，綠城不能不對(duì)旗下項(xiàng)目進(jìn)行重置。
搶賣(mài)二三線或成關(guān)鍵
在嚴(yán)冬下的樓市，搶跑的不止是轉(zhuǎn)型和賣(mài)項(xiàng)目，就在張桐所在項(xiàng)目的不遠(yuǎn)處，碧桂園的售樓部在大年初二便開(kāi)門(mén)迎客。但僅僅是幾天后的1月30日，花旗發(fā)表報(bào)告將碧桂園的評(píng)級(jí)由“中性”降至“沽出”，花旗表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去的黃金十年后，未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間——三至五年內(nèi)，將會(huì)進(jìn)入整固階段。因此2011年碧桂園的股價(jià)漲幅達(dá)25%。報(bào)告認(rèn)為雖然碧桂園去年的合同銷(xiāo)售額按年增長(zhǎng)31%至432億元，略高于全年430億元的目標(biāo)，但2012年要復(fù)制這樣的成績(jī)并不容易，花旗認(rèn)為該公司今年合同銷(xiāo)售額繼續(xù)上升的空間有限。因?yàn)楸坦饒@的物業(yè)主要針對(duì)大眾市場(chǎng)，這種類(lèi)型的物業(yè)在市場(chǎng)向下時(shí)受到較大的影響。
“在調(diào)控初期的2010、2011年中國(guó)房企普遍采取的措施就是紛紛搶灘二三線甚至四線城市避調(diào)控之風(fēng)，如萬(wàn)科、保利、碧桂園、恒大等企業(yè)都持續(xù)加大了對(duì)三四線城市布局的力度。”楊旭表示，這些房企為維持高利潤(rùn)搶灘二三四線城市的一個(gè)直接后果就是抬高了這些地區(qū)地價(jià)，但當(dāng)?shù)氐膭傂枞匀惠^弱，“而由于宏觀調(diào)控的影響對(duì)這些地區(qū)來(lái)說(shuō)有滯后效應(yīng)，因此2012年上半年能否在這些區(qū)域搶得剛需尤為關(guān)鍵。”這也得到了身處三線城市項(xiàng)目的張桐的認(rèn)可，“中心城市的售樓部很多是大年初八，最早的也是大年初五才開(kāi)放，而二三四線區(qū)域的售樓部很多初二就開(kāi)放了，二三線市場(chǎng)將成為2012年業(yè)績(jī)的主戰(zhàn)場(chǎng)。”
即使大量搶占二三線市場(chǎng)，恒大仍不樂(lè)觀，“2012年目標(biāo)完成800億元就很科學(xué)了。”風(fēng)格一貫激進(jìn)的恒大表示，2012年恒大將積極依靠?jī)r(jià)格和營(yíng)銷(xiāo)策略，隨行就市搶占先機(jī)。