2012年初，春節(jié)樓市的蕭索冷清尚未褪去，全國多地首套房信貸利率卻悄然出現(xiàn)了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，原先高企的首套房貸利率開始回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。去年那種排隊(duì)等待銀行按揭的景象幾乎絕跡，房貸似乎真的松動了。在中央三令五申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的大背景下，首套房信貸的松動究竟意味著什么？
首套房貸利率現(xiàn)微調(diào)
日前，記者走訪了北京、深圳等地的多家銀行，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過一半以上的銀行明確表示首套房“基準(zhǔn)利率可以做”。雖然只有簡單的七個字，但對于去年求“貸”若渴的首套房購買者而言，這已經(jīng)是一個不小的變化了。
在深圳的四大國有銀行中，除了工行表示首套房貸款利率基本要上浮5%，其余均表示可以申請基準(zhǔn)利率。深圳的郵政儲蓄銀行甚至對一些優(yōu)質(zhì)客戶可以提供9.8折貸款優(yōu)惠。“首套房的話，只要你過來做，我都可以給你爭取到VIP待遇，拿基準(zhǔn)利率的。如果你的工作單位很好，還可以打9.8折。”深圳郵儲銀行的一名信貸員告訴記者。
除此之外，股份制銀行也大多可以申請基準(zhǔn)利率，但也有一些銀行明確提出了申請基準(zhǔn)利率的前提，例如中信銀行，如果貸款人不是公務(wù)員、老師等優(yōu)質(zhì)客戶，需要在中信銀行存入貸款金額的12%，方可申請到基準(zhǔn)利率。
相比之下，外資銀行的口子就松多了。深圳匯豐銀行和花旗銀行均表示優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸款利率可以打9折。匯豐銀行客戶經(jīng)理還說，“如果貸款人是開發(fā)商員工或者匯豐優(yōu)質(zhì)的公司業(yè)務(wù)客戶的員工，最低可以申請到8.5折。”
在放貸時(shí)間上，2011年2月份時(shí)，深圳曾出現(xiàn)由于信貸額度緊張，銀行對于簽了貸款合同的客戶坐地起價(jià)、推遲放貸，引發(fā)了客戶的集體維權(quán)的事件。而目前，各大銀行則均表示，可以按正常流程放貸，不會出現(xiàn)排隊(duì)，或者推后不放的情況。
同樣的情況還出現(xiàn)在了北京的各家商業(yè)銀行當(dāng)中。記者2月1日走訪北京多家銀行證實(shí)，相比去年年底前的上浮5%到10%，目前京城各家銀行首套房貸已普遍回歸基準(zhǔn)利率，占北京房貸市場份額最大的建行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前建行仍執(zhí)行原有房貸政策，即首套房貸按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，在政策范圍內(nèi)依據(jù)貸款客戶的不同情況略有差別。
除建行外，記者從工行、農(nóng)行、中行、交行得到的情況也比較一致，各行目前均以基準(zhǔn)利率為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在政策范圍內(nèi)執(zhí)行差別化政策。
值得注意的是，此前上浮利率較多的深圳發(fā)展銀行也開始回歸基準(zhǔn)利率。該行有關(guān)負(fù)責(zé)人2月1日向記者表示，自1月31日起，該行首套房貸利率已調(diào)整為基準(zhǔn)利率。據(jù)悉，去年末，由于貸款額度緊張，深圳發(fā)展銀行的首套房貸利率一度上浮20%。
微調(diào)背后的“季節(jié)性因素”
雖然中央在制定調(diào)控房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策時(shí)反復(fù)的強(qiáng)調(diào)了差別化信貸的重要性，但由于去年全年資金面緊張，央行六次上調(diào)存準(zhǔn)，三次加息，使得各商業(yè)銀行在房貸的發(fā)放問題上格外謹(jǐn)慎。
2011年9、10月間，隨著貨幣政策步步趨緊，北京、上海、廣東等多地的商業(yè)銀行悄然上調(diào)了首套房貸款利率，上調(diào)幅度在5%到10%之間，有些商業(yè)銀行甚至大幅上調(diào)了20%。與此同時(shí)，貸款按揭的審核發(fā)放也越來越困難，等待購房的首次置業(yè)者，往往面臨著無錢可貸的尷尬局面。
進(jìn)入2012年，這種房貸緊張的局面開始出現(xiàn)變化，其中一個最重要的原因就是貨幣政策的整體松動。
“去年年底央行三年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，釋放了幾千億元的資金，銀行的信貸額度有所恢復(fù)，這是促使商業(yè)銀行放松首套房貸的主要原因。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。
事實(shí)上，早在去年年底，首套房貸回歸基準(zhǔn)利率就已經(jīng)開始出現(xiàn)。雖然年底通常是信貸收緊的時(shí)節(jié)，但由于去年年底存準(zhǔn)的下調(diào)，使得銀行有了放松首套房貸的“本錢”。隨著新一年的開始，年初寬松的信貸環(huán)境再次為首套房貸的放松制造了條件。
“應(yīng)該看到，目前的首套房貸出現(xiàn)微調(diào)，有一定的季節(jié)性特點(diǎn)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，每年的年初通常都是信貸集中釋放的時(shí)候，房地產(chǎn)貸款無疑也會感受到這種變化。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，銀根松了，商業(yè)銀行發(fā)放信貸的“活水”也就有了，發(fā)放房貸的動力也就有了。
調(diào)控基調(diào)未改
在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，首套房貸利率的變化也引發(fā)了人們對政策“放松”的遐想。“限購”“限貸”“限價(jià)”的組合拳是否正在出現(xiàn)松動呢？
楊紅旭認(rèn)為，首套房貸利率的變化只能看做是總體調(diào)控從緊背景下的一次微調(diào)。而這次微調(diào)的指向十分明顯，就是對自住需求的“寬松化”政策。說到底，調(diào)控的基調(diào)沒有變化，只不過是更加強(qiáng)調(diào)了差異化信貸的政策而已。
在陳國強(qiáng)看來，首套房貸利率的回歸，不僅不能視為政策放松的信號，相反卻是調(diào)控回歸其出發(fā)點(diǎn)的有益變化。“去年嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸政策有效地限制了投資、投機(jī)性的需求，但也不可避免的誤傷了許多自住性的購房需求。而現(xiàn)在首套房貸出現(xiàn)了松動，體現(xiàn)了差別化信貸的特點(diǎn)，更加符合調(diào)控的精神和方向。”
在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，雖然首套房貸利率出現(xiàn)了微調(diào)，但房地產(chǎn)調(diào)控中對于二套住房信貸的限制政策并沒有出現(xiàn)松動。
在二套房貸款利率方面，深圳的銀行普遍執(zhí)行上浮10%的政策。少部分銀行需要上浮15%或20%。例如：廣發(fā)銀行需要上浮15%，而深發(fā)展、中信銀行、郵政儲蓄銀行則要上浮20%。
中國人民銀行營業(yè)管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通常年初各家銀行貸款額度都會相對寬松，回歸“基準(zhǔn)利率”也是正常的，本著“早放貸早收益”的原則，客戶申請房貸也會相對容易，如果銀行還對未來利率存在下調(diào)預(yù)期，那么適當(dāng)放松就更正常了，但這不代表房地產(chǎn)調(diào)控政策會有任何變動，鼓勵剛性需求和改善性需求本來就是調(diào)控的應(yīng)有之義。