多家中介的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年滬上樓市頹勢已顯。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)昨日發(fā)布報(bào)告稱，2011年上海房價(jià)出現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來首次下跌，一手住宅平均房價(jià)比2010年微跌0.5%，至22432元/平方米。供應(yīng)和成交面積均創(chuàng)下2000年以來最低水平。其中，供應(yīng)面積為1067萬平方米，成交面積為729萬平方米。
銀億集團(tuán)銷售總監(jiān)王士章分析，2011年上海房價(jià)與2010年大致持平，這是因?yàn)榇蠓劭鄞黉N到年底時(shí)才發(fā)生，因此對全年的數(shù)據(jù)影響有限，“真正的降價(jià)潮直到2011年10月下旬才開始出現(xiàn)。”
“成交量供應(yīng)量腰斬”
供應(yīng)和成交量的低迷，或許更能說明調(diào)控年滬上樓市的“寒意”。
王士章介紹，從供應(yīng)量、成交量上看，2011年與往年的水平相比，起碼是腰斬的。往年的成交一般在1500萬平方米上下，多的時(shí)候2000萬平方米。供應(yīng)量往年也一般在2000萬平方米左右。
在王士章看來，很多開發(fā)商看不準(zhǔn)樓市走向延遲開盤或者不開盤，是去年滬上樓市供應(yīng)量減少的原因。
同策咨詢研究中心昨日發(fā)布的報(bào)告則提到，2011年上海商品住宅供應(yīng)量較2010年回落了12%，除了開發(fā)商有意放緩開發(fā)推盤節(jié)奏，緩解資金鏈壓力的因素，2011年滬上樓市供應(yīng)量走低，還與政策面調(diào)控的疊加效果有關(guān)。
上海盤古天地總經(jīng)理宋海則提到，從供應(yīng)、成交的比例看，2011年的供銷比上升得很厲害，庫存壓力也是歷史上最大的一個(gè)年份，“如果單看第四季度的數(shù)據(jù)，可能更加能說明這一問題。”
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年四季度，滬上新建商品住宅庫存量一直維持在970萬平方米上下，處于近年來高位。
而金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年四季度上海市商品住宅新增供應(yīng)為249.07萬平方米，成交量為152.77萬平方米，供銷比為1.63:1。
新年首周成交全面低迷
真正的考驗(yàn)，或許這才拉開序幕。
宋海認(rèn)為，2011年第四季度的低迷，很可能延續(xù)到2012年的第一季度，“對市場的沖擊性反應(yīng)，會(huì)在2012年爆發(fā)得更加厲害。”
新華社昨日援引北京中原數(shù)據(jù)顯示，2012年第一周，全國主要的一二線城市中，接近九成城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)的現(xiàn)象。其中，京滬穗深等一線城市全部環(huán)比下滑，在新年第一周成交量全面低迷。18個(gè)主要城市成交量中，有5個(gè)城市的環(huán)比下調(diào)幅度超過了50%，下調(diào)超過10%的城市更是達(dá)到了14個(gè)。
王士章同樣預(yù)計(jì)，2012年的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)對市場的反映會(huì)更加明顯。
“春節(jié)過后，2月份會(huì)停滯一下，3、4月份樓市就將重新進(jìn)入促銷，因此2012年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的成交均價(jià)會(huì)比2011年還要低，但由于大家對市場有了更清楚的認(rèn)識(shí)，會(huì)采取更加積極的銷售策略，因此成交量會(huì)較2011年上去一些。”王士章說。
但同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉預(yù)計(jì)，2012年上半年上海樓市成交量仍將繼續(xù)低迷。
“盡管政府表態(tài)加大商品住宅的市場供應(yīng)，但如果開發(fā)商的資金面長期處于較為緊張的狀態(tài)，市場需求沒有明確激活，市場層面尤其是開發(fā)商不會(huì)主動(dòng)加大開工面積，增加市場供應(yīng)量。”張宏偉說，增加市場供應(yīng)量需要政策層面與市場需求層面積極互動(dòng)才可以實(shí)現(xiàn)。
房價(jià)走勢仍有爭議
高層關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控不放松的表態(tài)，也在施壓2012年樓市。
“限購在2012年不放松，隨著一線城市樓市拐點(diǎn)的明確，房價(jià)下調(diào)可能繼續(xù)加速。”北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉稱，一線城市樓市調(diào)控有雙重意義，不僅是調(diào)整過高房價(jià)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，更需考慮人口過度膨脹的影響，所以以京滬為代表的一線城市明顯率先明確表態(tài)延續(xù)調(diào)控。
“樓市暴利時(shí)代已經(jīng)過去，期待因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)萎縮風(fēng)險(xiǎn)而放松樓市調(diào)控拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上漲的部分開發(fā)商和地方政府，很可能會(huì)重新認(rèn)識(shí)市場，明顯下調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象將更加普遍。”張大偉說。
瑞銀10日發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，今年中國房地產(chǎn)價(jià)格將可能會(huì)有5%至20%的跌幅，其中一線城市將下跌最多，達(dá)到20%左右，簽約銷售額將同比降低10%至15%。
中房信分析師薛建雄的觀點(diǎn)則與之相左。
薛建雄說，由于經(jīng)濟(jì)增速較快，加上城市化帶來了巨大的需求動(dòng)力，房價(jià)有著較大的上漲壓力。
不過，薛建雄也稱，由于銀行的利率水平和房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)不太可能快速降低或減免，今年一季度房價(jià)仍然難改下跌之勢。
瑞銀中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎認(rèn)為，即使以后政策變動(dòng)也不會(huì)完全取消限購政策，而是以政策微調(diào)為主。她認(rèn)為，如果房地產(chǎn)政策發(fā)生松動(dòng)，這將與剛性需求有關(guān)。