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        各銀行首套房貸利率松緊不一
        2011-12-16   作者:記者 蔡穎/北京報道  來源:經(jīng)濟參考報
         
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            日前閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出,將繼續(xù)堅持穩(wěn)健的貨幣政策,但會根據(jù)經(jīng)濟情況實時適度進(jìn)行“微調(diào)預(yù)調(diào)”。
          隨著貨幣政策“預(yù)調(diào)微調(diào)”的全面展開,加之12月5日后,由于商業(yè)銀行準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點,釋放了4000億元流動性,市場普遍猜測此輪“放松”很可能將惠及房貸。近期,有媒體報道北京、天津、南京、廣州、長沙等地針對個人住房貸款在利率上開始松動,但就《經(jīng)濟參考報》記者了解的情況來看,各家銀行在執(zhí)行首套房利率方面并不是一致松動。
          值得注意的是,臨近年末考核期,銀行存貸比逼近紅線的局面并未緩解,不少分析人士判斷,銀行更多地會選擇將個人房貸業(yè)務(wù)押后到明年初集中投放。

          國有大行適度微調(diào) 股份制銀行依然穩(wěn)健

          堅持穩(wěn)健的貨幣政策,同時進(jìn)行適時適度微調(diào)預(yù)調(diào),這已經(jīng)在銀行房貸業(yè)務(wù)上有所體現(xiàn)。比如建行,從個人房貸“一刀切”改為“區(qū)別對待”。
          從10月份開始,就有媒體報道稱“建行部分支行已經(jīng)上浮首套房利率至1.05倍”。“事實上,第三季度末,銀行信貸額度普遍開始緊張,有首套房貸利率上浮的跡象,但就建行而言,首套房利率上浮1.05倍并不是最低限,而是首套房利率平均上浮1.05倍,所以一直以來,建行依然是有基準(zhǔn)利率的。”建行北京分行零售信貸部經(jīng)理在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示。
          盡管信貸額度收緊,但不少銀行依然表示將保證個人房貸的投放量,至于利率方面則依然需要根據(jù)客戶資質(zhì)審核來確定。就建行北京地區(qū)的情況來看,今年1-10月份北京地區(qū)個人住房貸款增量為160億元,比去年同期多增70億元。
          據(jù)上述建行北京分行經(jīng)理預(yù)計,“年末建行個人住房貸款的額度還是有的,并且總行在這一塊信貸投放是支持的態(tài)度。至于個人房貸利率是否全面放松,目前并沒有接到總行通知,一般還是根據(jù)市場情況和銀行資金情況做適當(dāng)調(diào)節(jié)。”
          除建行外,《經(jīng)濟參考報》記者了解到,工行個人首套房貸也有執(zhí)行基準(zhǔn)利率的情況,但總體來看并不多。同時,交行個人首套房貸利率平均上浮6%,農(nóng)行個人首套房貸利率平均上浮5%,與第三季度平均10%相比略有放松,但幅度不大。
          據(jù)觀察,個人房貸利率有放松跡象的一般是國有大行,部分股份制商業(yè)銀行不僅未放松,反而有收緊的情況。就華夏銀行而言,“今年前三季度,首套房我們還有做基準(zhǔn)利率的情況,但現(xiàn)在普遍上浮5%,基準(zhǔn)利率基本不做了。這和銀行信貸額度有關(guān)。”華夏銀行北京分行某個貸經(jīng)理對記者表示,華夏銀行從11月26日以后首套房貸基準(zhǔn)利率均是上浮5%。
          此外,中信銀行首套房貸利率上浮6%,深發(fā)展上浮10%。僅招商銀行、光大銀行、北京銀行依然有首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的情況,據(jù)知情人士透露,北京銀行首套房貸利率根據(jù)客戶資質(zhì)審核,還有下浮5%的情況。

          加息累積效應(yīng)明顯

          今年央行連加三次利息,5年期以上商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率將達(dá)7.05%,而從明年1月1日起,房貸利率就將按照此最新利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。值得注意的是,明年起需要做調(diào)整利率的個人房貸是指,在央行今年7月6日宣布年內(nèi)第三次加息前,已經(jīng)與銀行簽訂了個人房貸合同,并且在個人房貸合同中約定次年1月1日調(diào)整利率的個人房貸。
          根據(jù)銀行與購房者簽訂的《個人住房借款合同》,一般第二十六條就對利率的調(diào)整方式進(jìn)行了約定:貸款期限在一年以上的,貸款利率于每年1月1日調(diào)整一次,在借款期限內(nèi),如未遇基準(zhǔn)利率調(diào)整,則貸款利率不做調(diào)整。大部分購房者此前在簽訂個人房貸合同時,均與銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整方式為“次年1月1日”。
          粗略計算,從明年1月起的房貸基準(zhǔn)利率,將比現(xiàn)在最多要上漲0.65個百分點,漲幅會在10%左右。在今年不同時段辦理的個人房貸,基準(zhǔn)利率上漲的幅度會不一樣。

          首套房貸“或許明年初能更好貸一些”

          盡管也有不少分析人士認(rèn)為,“未來首套房貸款利率仍有下降空間”,但不可否認(rèn)的是,明年房地產(chǎn)市場的調(diào)控依然是宏觀調(diào)控政策的重中之重。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸,監(jiān)管部門要求銀行嚴(yán)格控制風(fēng)險,但對于個人住房貸款,銀行依然根據(jù)市場情況在不斷調(diào)節(jié)。剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議要求,加快普通商品住房建設(shè);逐步解決城鎮(zhèn)低收入者、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。
          “對于個人住房貸款業(yè)務(wù),銀行一直都是比較重視的,并且在額度控制上也比較靈活。”一位銀行業(yè)分析師稱,“進(jìn)入第四季度后,貨幣政策適度放松的跡象顯現(xiàn),央行不斷向銀行注入流動性緩解市場資金緊張,有些銀行在個人貸款業(yè)務(wù)方面的額度是有的,對于個人住房貸款可能會騰挪出一定的額度,但有些銀行貸款量依然緊張,因此不可能全面放松房貸。”
          此前,銀監(jiān)會主席尚福林表示,銀行業(yè)應(yīng)該合理支持真實自住購房需求。在嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策的前提下,應(yīng)首先滿足首套、小戶型、自住購房的貸款需求。
          還有不少分析人士判斷,“明年宏觀政策調(diào)控注重拉動內(nèi)需,而房地產(chǎn)市場也將在減持調(diào)控政策的情況下,根據(jù)不同地區(qū)、不同階段做一些微調(diào)。至于購房市場,首套房政策或許會在明年初有一定松動,加之銀行明年初貸款額度放松,首套房貸或許能更好貸一些。”

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