房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”，近段時(shí)間杭州很多房產(chǎn)公司紛紛推出各種打折優(yōu)惠活動(dòng)，但是市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。
有關(guān)專家認(rèn)為，調(diào)控就是要付出代價(jià)，政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，督促企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任，梳理結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來(lái)的各種“陣痛”。
打折風(fēng)難改低迷局面
近段時(shí)間杭州樓市成交低迷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前主城區(qū)可售房源突破43000套大關(guān)，住宅可售房源突破26000套大關(guān)，均創(chuàng)歷史新高。
近期杭州的很多房產(chǎn)公司紛紛推出各種打折優(yōu)惠活動(dòng)，但是市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。華元房產(chǎn)宣布推出最大折扣75折的“一降到底”、“再降補(bǔ)差”等優(yōu)惠措施。龍湖推出了“88方墅景高層50萬(wàn)一套，單價(jià)5字頭”。一些銷售公司到處打電話給老客戶表示可以拿到低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠折扣。
一些著名房企紛紛傳出資金鏈危機(jī)的消息，他們的普遍特征都是前幾年盲目擴(kuò)張，借巨資買地，今年銀根緊縮，再加上限購(gòu)限貸后銷售低迷無(wú)法回籠資金，到年底要付工程款、還貸款，開始喊“錢荒”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州市場(chǎng)上新開樓盤存量已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)多套，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，一些樓盤因?yàn)榕麻_盤后沒(méi)人買，造好了也不去登記領(lǐng)預(yù)售證，從領(lǐng)施工許可證時(shí)間來(lái)判斷，算上屯盤的房源，估計(jì)杭州市場(chǎng)的存量新房實(shí)際可能遠(yuǎn)超登記的4萬(wàn)多套。
業(yè)內(nèi)人士透露，杭州一著名房企從 6月起就只付一半工程款，還有的公司工程款是一半給錢一半給房產(chǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)表示，接下去要盡量延長(zhǎng)付工程款的時(shí)間，年前提早放假，年后晚點(diǎn)上班，如果情況再緊張，就考慮員工“減薪”。
關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)受波及
建筑企業(yè)大都貸款或靠民間借貸墊資施工。記者從一家國(guó)有銀行浙江省分行了解到，和往年幾乎沒(méi)有還貸問(wèn)題的情況不同，今年以來(lái)由于房開企業(yè)拖欠工程款，目前在該行貸款的施工企業(yè)還不了貸的已經(jīng)有五六家，有的跑路，有的“躺倒”扔給政府。寧波有一家在浙江也為數(shù)不多的、擁有房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)的建筑企業(yè)，年產(chǎn)值達(dá)幾十億，由于民間借貸近10個(gè)億，陷入資金鏈困境。寧波市、象山縣政府最近專門開協(xié)調(diào)會(huì)，要求銀行不抽貸等，進(jìn)行救助消化。一位銀行房地產(chǎn)金融部門的負(fù)責(zé)人告訴記者，他估計(jì)今年年關(guān)不好過(guò)，施工企業(yè)“不會(huì)安耽”，下一步波及就是建材商。盡管如此，銀行也不敢放貸，一方面目前房子賣不掉，就算銀行放貸支持，沒(méi)人買房還是沒(méi)用；二是怕眼下“支持”了，萬(wàn)一房?jī)r(jià)下跌開發(fā)商資不抵債“跑路”了，款收不回來(lái)。
據(jù)了解，杭州的房產(chǎn)中介等相關(guān)行業(yè)已大范圍“揭不開鍋”。前段時(shí)間關(guān)于杭州最大的房產(chǎn)中介企業(yè)裕興不動(dòng)產(chǎn)“要破產(chǎn)了，辦公樓要賣掉，老板跑路了”的傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)。裕興不動(dòng)產(chǎn)在11月9日下午迅速做出回應(yīng)，召開新聞發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)張?jiān)Ｅd稱：“這全部都是謠言，我們的資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)負(fù)債。”但張?jiān)Ｅd也承認(rèn)，目前裕興共負(fù)債約3100萬(wàn)，所謂可以抵債的資產(chǎn)主要指的就是辦公樓。張?jiān)Ｅd說(shuō)，由于市場(chǎng)不景氣，整個(gè)二手房買賣業(yè)務(wù)受到很大影響，最少的時(shí)候每天成交才個(gè)位數(shù)，再加上旗下天策擔(dān)保公司的1000萬(wàn)債務(wù)，讓整個(gè)裕興的資金鏈?zhǔn)艿胶艽笥绊憽ＴＥd正處于生死突圍的關(guān)鍵期，正在尋找新的合作伙伴以求渡過(guò)難關(guān)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)杭州全市已成交地塊29宗，已公告待成交土地5宗，合計(jì)出讓面積1269畝，僅完成年度出讓計(jì)劃的28%。蕭山、余杭兩地已開始出現(xiàn)土地流拍。
專家建議通過(guò)長(zhǎng)效制度加強(qiáng)管理
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博導(dǎo)賈生華教授認(rèn)為，調(diào)控過(guò)程肯定是痛苦的，應(yīng)該要“出血”，個(gè)別企業(yè)出問(wèn)題也是應(yīng)付的代價(jià)。一些素質(zhì)差的開發(fā)商就該被淘汰。讓大家明白房地產(chǎn)也不是保賺不虧，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)吸取教訓(xùn)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)成熟的契機(jī)。政策到目前已產(chǎn)生積極效果，不能企業(yè)一叫疼就完全停止，應(yīng)維持相對(duì)穩(wěn)定，但要防范系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)微調(diào)，避免產(chǎn)生更多的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。他認(rèn)為可以再觀察一段時(shí)間，到今年年底或明年春天根據(jù)情況考慮是否微調(diào)力度和節(jié)奏。
針對(duì)限購(gòu)限貸政策，一些專家學(xué)者和金融界人士認(rèn)為可做一些結(jié)構(gòu)性的變化調(diào)整。賈生華建議區(qū)分不同的地域、品種制定不同的調(diào)控措施，比如高端房不限購(gòu)，政府所獲收入可加大切塊比例用于保障房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“劫富濟(jì)貧”，對(duì)90平方米以下限購(gòu)，以保障盡可能多的中等收入人群自住需求；對(duì)市區(qū)的房產(chǎn)有所限制，對(duì)郊區(qū)的可以放開，以吸引民間資金促進(jìn)郊區(qū)加快城市化。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整可以既讓市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，又避免泡沫炒作。他認(rèn)為限貸政策也可以做一些調(diào)整，導(dǎo)向上對(duì)青年人第一次置業(yè)應(yīng)予信貸支持，單純降價(jià)可能還不如貸款優(yōu)惠來(lái)得更實(shí)際。
一位銀行業(yè)高管認(rèn)為，應(yīng)通過(guò)可持續(xù)的長(zhǎng)效制度建設(shè)加強(qiáng)行業(yè)的規(guī)范管理，建議通過(guò)財(cái)稅手段控制房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，對(duì)開發(fā)成本和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，對(duì)每平方米的利潤(rùn)進(jìn)行階梯式稅收管制，定價(jià)越高利潤(rùn)越大稅收越高；此外，目前的期房銷售會(huì)使價(jià)格下跌讓已購(gòu)房者“很受傷”，并加大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)規(guī)定必須“現(xiàn)房銷售”，一手交錢，一手交房，既提高行業(yè)門檻，強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)管，也增加市場(chǎng)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
