隨著上市房企（申萬分類）三季報(bào)披露的行業(yè)凈利潤(rùn)已經(jīng)出現(xiàn)大幅下滑，第三季度凈利潤(rùn)環(huán)比下降近三成，房企今年全年整體利潤(rùn)率結(jié)束多年的單邊上漲行情，出現(xiàn)大幅下跌的拐點(diǎn)，幾乎已是定局。
寶龍地產(chǎn)執(zhí)行總裁許華芳近日接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代可能面臨變化，企業(yè)需要有足夠心理準(zhǔn)備。“行業(yè)利潤(rùn)率在這波調(diào)整中，會(huì)出現(xiàn)一定幅度下調(diào)，我的判斷是行業(yè)平均凈利潤(rùn)率從目前的15%左右下調(diào)3-5個(gè)百分點(diǎn)。”
利潤(rùn)拐點(diǎn)
盡管近期有超過30%降幅的樓盤出現(xiàn)，但就整體而言，依然只是極小比例。但上市房企的業(yè)績(jī)已表現(xiàn)出并不相符的幾近整體業(yè)績(jī)下滑和利潤(rùn)縮水。
上市房企第三季度凈利潤(rùn)同比下降近三成。131家A股上市房企第三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入699.58億元，環(huán)比下降8.15%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)73.19億元，環(huán)比下降29.36%。凈利潤(rùn)環(huán)比下降的公司共77家，占比達(dá)58.7%。
其中，宜華地產(chǎn)、國(guó)興地產(chǎn)、天業(yè)股份等中小型開發(fā)商成為業(yè)績(jī)下滑的主要企業(yè)，但也有金地集團(tuán)、華僑城、濱江集團(tuán)等大型房企出現(xiàn)類似的情況。萬方地產(chǎn)、億城股份、格力地產(chǎn)的凈利潤(rùn)下滑幅度分別達(dá)到206.89%、96.58%和83.94%。
“在凈利潤(rùn)率指標(biāo)上，四季度的情況或許更糟。今年全年不少房企的凈利潤(rùn)會(huì)出現(xiàn)全年下跌，行業(yè)整體凈利潤(rùn)率下降的趨勢(shì)很明顯。”業(yè)內(nèi)不少資深券商分析師坦言。
2010年初的相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，400多家A股上市公司中，路橋收費(fèi)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)和地產(chǎn)業(yè)位列暴利行業(yè)前三甲。其中，上市房企毛利率最高達(dá)65%，毛利率超過40%的有11家，保利地產(chǎn)毛利率為35.82%、萬科為29.32%、金地集團(tuán)為37.13%。
2011年初，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授測(cè)算，在100萬元的房款中，企業(yè)凈利潤(rùn)約占15%；2011年7月，杭州錢塘帝景項(xiàng)目自曝“第四項(xiàng)預(yù)期利潤(rùn)，為6525元/平方米，占到銷售價(jià)格的23.7%”。
資本加速撤離
利潤(rùn)率下滑拐點(diǎn)的到來，令中國(guó)房企頻遭國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的“黃牌預(yù)警”。
就在12月12日，瑞信報(bào)告稱，內(nèi)地住宅供過于求的情況較想象嚴(yán)重，維持整個(gè)板塊跑輸大市評(píng)級(jí)，重申給予中國(guó)海外跑輸大市評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)11.2元。“中海可能刻意押后至明年才推盤，如果其真的采取該策略，可能會(huì)進(jìn)一步損害其毛利率。”
“房企利潤(rùn)下降的原因，除了房?jī)r(jià)下跌這個(gè)最為"直接有效"的因素外，還有包括成本等諸多影響因素。”滬上資深房地產(chǎn)人士柴一峰指出，在成本快速上升的背景下，房?jī)r(jià)即使不跌但沒有出現(xiàn)大幅度上升，也意味著企業(yè)的利潤(rùn)及利潤(rùn)率的下滑。
金地集團(tuán)上海公司的一位管理人士曾告訴記者，大到建安、人工等成本都在持續(xù)上漲，小到園林成本，各種成本都已經(jīng)屢創(chuàng)歷史新高。
房地產(chǎn)行業(yè)暴利光環(huán)逐漸退去的同時(shí)，伴隨著企業(yè)和資本的撤退。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，西部礦業(yè)、金發(fā)科技、宏達(dá)股份等主業(yè)非地產(chǎn)的涉房企業(yè)逃離樓市，已有超過20家跨行業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)的上市公司宣布撤退，或撤離或整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)轉(zhuǎn)讓逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
中原證券在其報(bào)告中直言，以弗農(nóng)的產(chǎn)業(yè)生命周期理論與西方經(jīng)濟(jì)學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)周期理論為基礎(chǔ)，我國(guó)房地產(chǎn)大中小生命周期方面，2012-2015年將是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進(jìn)入衰退期的時(shí)間窗口，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進(jìn)入衰退期的前期階段。就中周期而言，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴(yán)厲政策周期的中后期階段。
周期特點(diǎn)將愈加呈現(xiàn)“行業(yè)毛利率和成長(zhǎng)性都將開始緩慢往下，而行業(yè)存貨則會(huì)快速增加，并由此加快行業(yè)的降價(jià)”，中原證券稱。
