房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生，購(gòu)房者與賣(mài)房者要保障自己的合法權(quán)益，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中需注意一些可能存在的陷阱。
| |
口說(shuō)無(wú)憑——中介保證需寫(xiě)明 |
【案例】
2011年初，已辦理了移民手續(xù)的老張準(zhǔn)備將其名下的一套房產(chǎn)出賣(mài)，老張找到房屋中介公司，希望能盡快幫助聯(lián)系買(mǎi)家。因?yàn)槔蠌埖暮炞C將于8月30日到期，故老張要求買(mǎi)方能在此之前付清房款。中介公司很快聯(lián)系好買(mǎi)家，并信誓旦旦地向老張保證，一定能讓老張?jiān)?月30日之前收回全部房款。于是，老張很快與買(mǎi)主簽訂合同并協(xié)助其辦理了過(guò)戶手續(xù)。
可眼見(jiàn)著已到9月中旬，由于買(mǎi)方的貸款手續(xù)還在辦理，老張仍未收到房款，而簽證也已過(guò)期，焦急無(wú)奈的老張把中介公司告上了法院，希望能討個(gè)說(shuō)法。可法庭上中介公司的態(tài)度卻來(lái)了個(gè)180度的大轉(zhuǎn)彎，矢口否認(rèn)曾經(jīng)有過(guò)保證。由于合同中并未約定收回房款的具體期限，亦無(wú)相關(guān)證據(jù)證明老張的主張，故法院駁回了老張的訴訟請(qǐng)求。
現(xiàn)如今，某些中介公司為了促成交易獲得盈利，對(duì)客戶的要求往往是大包大攬，作出一些不切實(shí)際的承諾或保證，賣(mài)家或買(mǎi)家認(rèn)同中介公司的專業(yè)性，通常對(duì)其予以信任。然而，若只是口頭的承諾或約定，糾紛發(fā)生后雙方各執(zhí)一辭，違約責(zé)任則難以確定，當(dāng)事人的權(quán)益也無(wú)法得到保護(hù)。
因此，對(duì)中介公司的承諾，建議房屋買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人可與中介公司通過(guò)簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議的形式來(lái)確定中介公司的保證責(zé)任，以便在糾紛產(chǎn)生時(shí)能夠維護(hù)自己的合法權(quán)益。
| |
有名無(wú)實(shí)——房屋權(quán)屬要查明 |
【案例】
小金購(gòu)買(mǎi)陳某的房屋，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，小金也支付了定金。辦理過(guò)戶手續(xù)之前，從未露面的陳某之妻王某將小金告上了法庭，王某稱該房屋是其與陳某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，其并不知道陳某賣(mài)房的事情，現(xiàn)其不同意賣(mài)房，要求認(rèn)定小金與陳某的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。小金感到很冤枉，主張自己在簽合同時(shí)也查了陳某的房產(chǎn)證，所有人一欄上僅寫(xiě)明陳某的名字，自己作為善意第三人的權(quán)利應(yīng)得到保護(hù)。法院判決認(rèn)定陳某擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為損害了王某的權(quán)益，并判定陳某與小金所簽的合同無(wú)效。
共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效，但受讓人為善意第三人除外。本案中，雖然小金在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，但小金尚未付清房款，亦未取得房屋所有權(quán)，故其不具備物權(quán)法規(guī)定的善意取得的條件，陳某與小金簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。
建議在二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)家對(duì)房屋的權(quán)屬狀況應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與賣(mài)家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。此外，買(mǎi)家還可通過(guò)房地產(chǎn)交易部門(mén)，了解該房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，買(mǎi)家還應(yīng)要求賣(mài)家提供承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。
【案例】
小肖一直希望能在京城買(mǎi)套房子，以便與相戀多年的女友“定下來(lái)”，但高高在上的房?jī)r(jià)讓小肖的夢(mèng)想一直未能實(shí)現(xiàn)。一日，小肖從朋友處獲知，通過(guò)關(guān)系能買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)適用房的房號(hào)，只需先交6萬(wàn)元的定金，房?jī)r(jià)僅2600元/平方米。小肖不由動(dòng)了心。小肖聯(lián)系到了一個(gè)叫梁靜的女孩，向其交完了定金，看了房子，并簽了購(gòu)房合同。
可沒(méi)過(guò)多久，小肖發(fā)現(xiàn)買(mǎi)的房子被貼上了封條，才驚愕地知道自己被騙了。原來(lái)，梁靜通過(guò)偽造公章與合同的方法，自稱是開(kāi)發(fā)商工作人員，帶關(guān)系戶來(lái)看房，使物業(yè)公司和小肖皆信以為真，共詐騙了包括小肖在內(nèi)的三十幾位房主，被騙總額達(dá)1200多萬(wàn)元。小肖和其他被騙的房主損失慘重，除了購(gòu)房款，還搭進(jìn)了不少裝修費(fèi)。最終，法院以合同詐騙罪一審判決梁靜無(wú)期徒刑。
近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房詐騙案屢屢發(fā)生。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家投入大量補(bǔ)貼，為低收入階層提供的保障性住房，對(duì)購(gòu)房者條件有著嚴(yán)格要求。但像小肖這樣大量的“夾心層”——既不符合經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)條件，又無(wú)力承擔(dān)高額商品房房?jī)r(jià)，都希望通過(guò)非正常渠道購(gòu)買(mǎi)相對(duì)廉價(jià)的住房，于是便給了騙子可乘之機(jī)。因此，廣大購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)切勿存在僥幸心理，試圖繞過(guò)政策規(guī)定，私下交易，以免走入騙子精心布下的陷阱。
