■樓市面面觀系列報道之二
嚴厲的樓市調(diào)控之下，房企“并購潮”涌動。
北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來京滬津渝四大產(chǎn)權交易所已有100宗房地產(chǎn)類產(chǎn)權交易掛牌，達同時期最高值。部分開發(fā)商迫于資金壓力在產(chǎn)權市場轉(zhuǎn)讓股權、債權，拋售房產(chǎn)、在建項目等實物資產(chǎn)，“斷腕”求生。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，整個行業(yè)正經(jīng)歷深度調(diào)整，實力不濟的房企被淘汰或兼并的風險加劇，行業(yè)洗牌逐漸加速，未來五年內(nèi)并購數(shù)量將持續(xù)增加。
12月8日，萬通投資控股股份有限公司在北京產(chǎn)權交易所刊登兩份公告稱，擬分別轉(zhuǎn)讓5.5萬股和44萬股公司股份，掛牌價格分別為8.58萬元和68.64萬元。北京產(chǎn)權交易所公布的信息顯示，截至12月8日，11月份以來尚在掛牌的新增房地產(chǎn)類項目達20宗。
北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來在產(chǎn)權交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目超過600宗，是去年同期的一倍以上。截至目前，4大交易所已經(jīng)有100宗房地產(chǎn)類產(chǎn)權交易掛牌，達到同時期的最高值。其中掛牌價格超過5000萬元的項目有40個，12個項目超過1億元，轉(zhuǎn)讓金額合計超過100億元。
記者了解到，這些轉(zhuǎn)讓項目的類別涉及房產(chǎn)、在建工程等實物資產(chǎn)以及股權、債權等。以股權轉(zhuǎn)讓為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計四大產(chǎn)權交易中心公布的數(shù)據(jù)，11月以來，新增股權類掛牌達23宗，預期掛牌交易值接近百億。從成交數(shù)據(jù)來看，今年前11個月，樓市股權變動頻繁，規(guī)模股權交易達102宗，披露的交易值達368.3億元。今年前11個月交易額已經(jīng)遠超2010年全年84宗165.25億元的規(guī)模，交易金額比去年全年增加122.8%。
在此輪掛牌“賣身”潮中，除部分中小房企外，不乏萬通、華潤等老牌開發(fā)商及國有企業(yè)的身影。
公開資料顯示，萬通地產(chǎn)10月中旬以2.84億元將其持有萬通時尚100%股權中的49%股權以及8860萬元債權轉(zhuǎn)讓給深圳市萬通核心成長股權投資基金合伙企業(yè)。萬通地產(chǎn)表示，此次交易完成后，公司可獲得資金3.72億元。
另據(jù)北京產(chǎn)權交易所發(fā)布的信息，12月5日，葛洲壩新疆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓27.6%的股權，掛牌價格2712萬元。8月份，華潤(集團)有限公司在北交所刊登公告，轉(zhuǎn)讓旗下北京新城廣場房地產(chǎn)有限公司20%股權及2544.1萬元債權。
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，掛牌轉(zhuǎn)讓股權等資產(chǎn)的房企增多，與樓市調(diào)控的基本背景分不開，多數(shù)房企迫于資金壓力想通過這樣的渠道減輕債務負擔，改善經(jīng)營狀況，“斷腕”求生存。對于收購方來說，則可以低成本獲得新的項目，因為通過產(chǎn)權交易所獲得項目往往成本要低一些。他同時提醒說：“產(chǎn)權交易所只是提供了一個窗口，我們可以從中了解到調(diào)控之后行業(yè)發(fā)生的變化。但除了在產(chǎn)權交易所公開掛牌之外，相當一部分并購是以企業(yè)之間協(xié)商交易等方式進行的。”
北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，目前來看，開發(fā)商能夠利用的融資渠道幾乎都被政策堵死，出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快很多，這使得并購案例逐漸增加。
世聯(lián)研究認為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入“去庫存化”周期，并仍處在“去杠桿化”周期，雙周期的影響將引致房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，其表現(xiàn)之一就是行業(yè)洗牌，強者恒強。
在一些房企面臨淘汰的市場壓力時，實力強大、具有全國布局優(yōu)勢的開發(fā)商正以此為契機加緊并購步伐。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)監(jiān)測信息，萬科、保利、金地、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、SOHO中國等大型房企頻頻出手“接盤”。例如，恒大地產(chǎn)以16.64億元的價格拍得深圳市建設(集團)有限公司71%的股權；佳兆業(yè)1月以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權及其持有的土地項后，3月底又以10.5億元收購理想城房地產(chǎn)公司及其債務；SOHO中國在兩個月內(nèi)斥資87.7億元在上海相繼收購曹家渡地塊等4個項目。
作為行業(yè)龍頭，萬科今年的并購舉動頗為搶眼。半年報顯示，上半年萬科分別以31億元、2266萬美元和3600萬元收購了廣州市番禺向信房地產(chǎn)有限公司100%股權、香港鴻弘投資有限公司100%股權和武漢市永利置業(yè)有限公司100%股權，又以2469萬元收購了其他7家公司，合計投入約33億元用于收購。這一數(shù)據(jù)已遠超去年全年萬科用于收購的22億元。
對于未來一段時間內(nèi)的行業(yè)走勢，陳國強表示，如果調(diào)控形勢不變，房企面臨的局面會日益嚴峻，并購潮必然會更加洶涌。張大偉也認為，本輪調(diào)控將使得樓市集中度增加，大房企、品牌房企的份額將有明顯增加。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓預測，房地產(chǎn)行業(yè)的并購潮只是剛剛開始，未來五年內(nèi)并購數(shù)量將持續(xù)增加，行業(yè)準入門檻會逐漸抬升，市場也將成為專業(yè)化公司主導的天下，而所有這些調(diào)整都將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。
