種種跡象表明，明年開發(fā)商的財務報表可能會比今年更難看，因為這些公司明年的財報，很大程度上將是今年業(yè)績的反映。如果調控延續(xù)，開發(fā)商后年的業(yè)績也不會樂觀。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個大中城市中，有34個城市房價平均環(huán)比指數(shù)年內首次出現(xiàn)負增長，平均環(huán)比下降0.14%。其中北上廣深一線城市房價環(huán)比全面下降，降幅分別為0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。
隨著房價下行，過去兩年高價拿地的上市房企或面臨毛利率下降，部分項目虧損壓力增加。盡管三季度未見房企計提跌價準備，但有開發(fā)商財務人士預測，如果調控持續(xù)，明年樓市將面臨“寒冬”。屆時，房企優(yōu)先保護現(xiàn)金流而非利潤，不排除房企作出大規(guī)模計提跌價準備。
中國指數(shù)研究院華南分院市場研究總監(jiān)林建暉分析認為，“作出跌價準備將對上市公司利潤和股價產生影響，目前未出現(xiàn)房企大規(guī)模計提跌價準備。”雖然現(xiàn)在房價出現(xiàn)一定下跌，但大多數(shù)開發(fā)商仍在死扛房價，降價幅度仍不大。林建暉稱，“房企計提跌價準備可能會被放到2012年。”
開發(fā)商對高價拿地項目所面臨的市場行情仍然保持謹慎樂觀。如金地2009年出資160億元在上海、武漢、天津、深圳、佛山等城市拿地270多萬平方米，總建筑開發(fā)面積達500萬平方米。這些項目地塊被金地用于天鏡、褐石、世家、名仕四大豪宅產品系列開發(fā)，也于今年在全國推廣。
盡管高端樓盤在今年市場行情下面臨銷售困局，但金地集團財務總監(jiān)韋傳軍向記者表示，“金地的定價策略是隨行就市，一些稀缺資源項目仍不會變動。”韋傳軍表示，2009年初拿地的樓面均價只有3000多元/平方米，即便降價銷售，預期仍有30%的毛利潤，離計提減值準備還有一定空間。
同樣開發(fā)高端住宅產品為主的世茂、綠城等項目面臨跌價風險。“若明年房價出現(xiàn)大規(guī)模跌價的預期強烈，必然會刺激房地產企業(yè)今年低價賣樓，房地產利潤空間也將大幅壓縮。”中投顧問房地產行業(yè)研究員殷旭飛認為，庫存的增加會導致房企明年在建項目進程的拖延。
對此，韋傳軍認為，明年市場行情比今年“更冷”。在此情況下，房企是否會出現(xiàn)計提跌價準備，要看市場情況。他分析稱，如果調控持續(xù)，一些行業(yè)公司因為資金困難，降價幅度會更大，從而帶動行業(yè)新的降價潮。“屆時，房企會選擇優(yōu)先保全現(xiàn)金流，而不是利潤，不排除出現(xiàn)大規(guī)模房企計提跌價準備。”韋傳軍表示。
/雅居樂/ 明年2月之前停止購地
雅居樂于近日也表示將暫停拿地，并下調部分項目售價。雖然去年曾憑海南清水灣項目就豪取100億元的銷售額，但今年形勢大變，業(yè)績過度依賴個別項目的雅居樂顯然要面對更大考驗。
據(jù)報道，雅居樂地產副總裁劉錫華近日表示，雅居樂將停止或削減部分在建項目的規(guī)模，以降低建設支出。此外，雅居樂還將選擇性地下調部分項目的售價，并降價出售部分項目的尾盤房。
今年10月，雅居樂實現(xiàn)合約銷售金額約33億元，合約銷售面積約29萬平方米。前10月，雅居樂實現(xiàn)合約銷售金額262億元，僅完成全年370億目標的7成。
而雅居樂相當倚重的海南清水灣項目恐怕難以完成今年的銷售任務。數(shù)據(jù)顯示，前10月，清水灣合計銷售67億元，距離100億元的目標尚有差距。
按照其半年報披露的數(shù)據(jù)，截至上半年，包括海南清水灣和廣州、中山在內的項目合計貢獻了超過60%的銷售額。就下半年力推的項目來看，大部分位于廣州、中山、佛山等區(qū)域，目前這三大城市均陷入“限購”或“限價”，成交情況難言樂觀。
將售價調低的同時，劉錫華表示雅居樂至少在明年2月份之前將停止購地，未來的情勢如何，還有待春節(jié)后再作評估。公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，雅居樂僅拿出15億元拿地，與去年相比，拿地節(jié)奏明顯放緩。亞太城市發(fā)展研究會房地產研究所所長謝逸楓認為，雅居樂此舉的目的是減少現(xiàn)金外流，穩(wěn)定資金鏈。申銀萬國報告指出，其預算期末雅居樂的現(xiàn)金余額將降至28億元，而凈負債率將上升至83%。
高盛近日發(fā)布報告顯示，由于雅居樂最近項目預售較預期差，分別降低其2011~2013年預測合約銷售9%、13%和10%至310億元、300億元及340億元人民幣。
/綠城中國/ 有意出售足球俱樂部
綠城中國曾經是對市場最為樂觀的房企。綠城也因此在上半年銷售不理想的情況下，依然積極拿地，僅上半年所購土地金額就達111.6億元。甚至在10月份，綠城依然在山東營口拿地，總金額達到34.5億元。
進入下半年，綠城屢次傳出資金吃緊的消息，卻多次被綠城否認。然而，日前卻傳出綠城將有意轉讓杭州綠城足球俱樂部的消息。綠城中國有關人士也確認上述消息的真實性。對于創(chuàng)辦了12年的綠城足球俱樂部，董事長宋衛(wèi)平一直有很深的感情。在綠城遭遇危難的時候，宋衛(wèi)平都沒有放棄足球。在2008年綠城幾乎被收購的情況下，足球也沒有被宋衛(wèi)平放棄。
當前，綠城或許到了最困難的時期。事實上，盡管10月份的信貸有所放松，但高端住宅市場卻寒意依舊。21世紀不動產上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，11月前21天上海市5萬元/平方米以上的新建豪宅累計成交46套，較10月同期下降26.9%。豪宅成交近3個月環(huán)比呈現(xiàn)下跌。很多高端住宅的開發(fā)商都表示，由于目前市場的不確定，項目正在不斷延后開盤時間。
/龍湖地產/ “富人”也過緊日子
在目前國內的房地產業(yè)，龍湖絕對可以算得上資金充裕。在“搶收”華東計劃完成后，龍湖所擁有的現(xiàn)金已經達到126億元。龍湖還是目前行業(yè)內少數(shù)沒有通過高息信托融資的地產商之一，標普和穆迪因此把龍湖評定為償債能力最強的內地房企。
但這樣的行業(yè)“富人”現(xiàn)在的日子依然過得“緊巴巴”。在杭州，龍湖香醍溪岸的首次亮相，使當?shù)厥袌龆嗄陙淼谝淮纬霈F(xiàn)5000多元/平方米的銷售均價；在北京，龍湖時代天街的簽約均價只有1萬元/平方米出頭。
同時，龍湖在土地市場也大量壓縮開支，9月至今，龍湖僅在青島以5.1億元獲得一幅低密度的住宅地塊。而在7月底8月初，龍湖在重慶、上海、青島三地的拿地投入達到了50億元左右。此前，龍湖地產一位高層在接受采訪時表示，年內龍湖將謹慎拿地。
種種跡象表明，龍湖地產是在大量儲備現(xiàn)金“過冬”，公司對明年樓市預期并不樂觀。龍湖地產內部人士證實，集團對明年的市場確實比較悲觀，在大量儲備現(xiàn)金。龍湖一位內部人士認為，以接近成本的低價賣房，并不會讓龍湖賣虧了。因為從目前的走勢看，明年的樓市甚至很難賣到今年的這個價。
不過，龍湖對未來市場的悲觀預計，并不會影響其在市場回暖后迅速取得佳績。以目前龍湖所擁有的土地儲備，一旦市場回暖，龍湖能在極短時間內開發(fā)、供應。
在整個行業(yè)內，擁有大量現(xiàn)金，但仍然對市場悲觀的開發(fā)商仍不在少數(shù)。和龍湖地產同時在上海降價銷售的中國海外就是其中的一家。此外，路勁基建旗下房地產項目也在北京積極促銷，爭取快速回籠資金。這些房地產公司都用行動向外界展示，他們對明年市場的預測并不樂觀。
/佳兆業(yè)/ 拿地減速 二三線擴張或放緩
近日，佳兆業(yè)高層連續(xù)開了多次內部會議討論明年市場策略和銷售計劃。“目前資金鏈沒有問題，完全能夠保證我們的開發(fā)，但是是否繼續(xù)拿地，要慎重考慮。”佳兆業(yè)內部人士向《每日經濟新聞》記者表示。
10月，佳兆業(yè)加速推盤，在成都、株洲、江陰等城市推出7個樓盤，銷售面積近41.8萬平方米。
此前，以城市舊改著稱的佳兆業(yè)在業(yè)界少有被提及。去年佳兆業(yè)首次擠入百億軍團，全年銷售額達到101億元，由此成為樓市新生地產勢力。今年佳兆業(yè)發(fā)展更迅速，由于采取快速拿地、快速開發(fā)、快速周轉的經營策略，前10個月佳兆業(yè)實現(xiàn)累計合約銷售額122億元，同比增長58%，完成今年年度任務目標81%，直追招商地產的138億。
自從2009年底與恒大、龍湖同期赴港上市之后，佳兆業(yè)發(fā)展迅速。由于三家企業(yè)都采取了快速周轉的銷售模式，而被業(yè)界合稱為“三個火槍手”。
從2010年下半年開始，北上廣深一線大城市被限購政策制約，聞聲先動的佳兆業(yè)迅速在二、三線城市拿地布局，其擴張速度令業(yè)界側目。2010年9月15日，佳兆業(yè)在江蘇成功競得太倉地塊；2010年10月一個月之內，佳兆業(yè)在廣州、佛山市、江陰市、順德等城市連續(xù)拿地，并同期進入全國多個內地城市，涉及總投資額達52.28億元，占佳兆業(yè)上市以來在二、三線城市總投資的46.7%。今年上半年，佳兆業(yè)繼續(xù)在二、三線城市擴張，并在大連、沈陽、武漢、長沙等城市連拿下20多幅地塊，涉及總投資達59.5億元，占佳兆業(yè)在二、三線城市總投資的53.23%。目前，佳兆業(yè)已進入全國29個城市，擁有逾60個不同項目，土地儲備面積高達2400萬平方米。
在當前地產行業(yè)進入嚴冬之際，佳兆業(yè)這個“火槍手”也不得不對擴張減速。“明年的形式很嚴峻，所以我們會降低拿地速度，發(fā)展的速度肯定沒有今年快”，佳兆業(yè)內部人士稱。
/萬科/ 現(xiàn)金為王 謹慎拿地
11月11日，萬科總裁郁亮面對全國近70家媒體表達了萬科的過冬之道，“快速周轉，現(xiàn)金為王，謹慎拿地。”
11月，萬科為了回籠資金，在深圳、上海、北京等地加大樓盤促銷力度。目前，萬科進行合理降價的銷售力度依舊不減。
萬科公布數(shù)據(jù)顯示，10月份萬科實現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，銷售金額103.4億元，同比分別下降23%和33%。盡管今年前10個月，萬科已經實現(xiàn)的合同銷售額為1074.3億元，已逼近去年全年銷售業(yè)績，但離年初制定的1400億元的銷售目標還有一定距離。深圳萬科公司旗下項目金域緹香也將于11月推出每平方米均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價每平方米優(yōu)惠約1000元左右，降價幅度約為10%。
正如郁亮所說，“房地產業(yè)下半場到了，房企贏得下半場的技能不同，沒有任何發(fā)展商在下半場可以穩(wěn)操勝券。”
對于拿地策略，萬科也開始變得謹慎。9月，萬科一口氣在北京拿下三塊地，8、9月在全國耗資近70億元，拿下10個項目，而10月萬科新增項目僅2個。對此，中國指數(shù)研究院華南分院市場研究總監(jiān)林建暉認為，“萬科不會再盲目拿地，會考慮城市布局和與產品結構相匹配。”
另外，萬科住宅產業(yè)化建造方式已經在北京、上海、深圳、無錫等項目中應用，并實現(xiàn)了180萬平方米的工業(yè)化建筑規(guī)模。“2014年萬科完全實現(xiàn)住宅產業(yè)化，到2015年萬科不會再用傳統(tǒng)的施工方法，預計那時候一年的開工量將在1300萬~1500萬平方米。”郁亮稱。在業(yè)界看來，這也是萬科降低開發(fā)成本的轉型之作。
/招商地產/ 降價消化存貨
今年前10月，招商地產僅完成銷售額138億元，離今年200億元的銷售目標還差30%。進入四季度，招商地產一方面加快了推盤節(jié)奏，另一方面采取低價入市的促銷策略，以求消化存貨。
10月29日，位于深圳寶安西鄉(xiāng)街道辦的招商果嶺以比周邊樓盤低6000元/平方米的價格入市，開盤價為1.7萬元/平方米左右。11月7日招商果嶺再次突襲開盤，再次推出464套房進行網(wǎng)上銷售，折扣均價僅為12100元/平方米。目前，招商果嶺均價在1.6萬元/平方米左右。
10日之內，兩度突襲開盤，創(chuàng)下今年招商地產在深圳開盤項目的最短間隔時間記錄。
11月8日，招商地產另一個深圳樓盤招商觀園二期開盤，均價從6月份的1.4萬元/平方米左右降到1.2萬元/平方米。今年6月，招商觀園首批項目開盤，開盤價同樣比周邊樓盤低3000元/平方米左右。
招商地產出人意料的“低價入市”策略，讓同區(qū)域其他開發(fā)商驚詫不已。“招商觀園開盤價如此之低，讓其競爭對手金地天悅灣壓力很大。”深圳一業(yè)內人士稱。據(jù)悉，同區(qū)域的金地天悅灣以高端別墅為主，目前定價在2.5萬元/平方米左右。
實際上，由于萬科“萬團大戰(zhàn)”引領了下半年來深圳樓市降價潮，11月深圳樓市“降”聲一片。招商地產在四季度突襲降價，主要在于樓市成交低迷下的銷售壓力。
一邊是降價出貨，一邊卻是可能乘土地市場低谷時期增加土地儲備，業(yè)界預期招商地產增加土地儲備的需求仍然強烈。
據(jù)公告顯示，截至9月底，招商地產在全國累計拿地5個項目，總耗資42.68億元，累計總建筑面積為93萬平方米，超過了去年全年87萬平方米的新增土地儲備。
今年前三季度招商地產新的開工面積是211萬平方米，其開工速度超過土地儲備新增速度。而從2009年以來，招商地產的土地儲備都保持在千萬平方米左右。
在拿地資金方面，招商地產更是“不差錢”。三季報顯示，招商地產目前持有貨幣資金123.47億元，相比半年報末提高37.67%。但招商地產董秘劉寧日前接受媒體采訪時卻表示，目前還不算最佳拿地時機。
