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隨著樓市調(diào)控措施的深入，目前，北京樓市一二手房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象逐步蔓延。據(jù)記者調(diào)查，北京市的部分地區(qū)二手房單價(jià)比同一地段的新建商品房單價(jià)高出每平方米1000元至2000元左右。這對(duì)于二手樓盤業(yè)主來(lái)說(shuō)，降價(jià)壓力大增。一二手房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象的蔓延正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫起到合理的擠出作用。萬(wàn)象
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如今在天津的房地產(chǎn)中介行業(yè)流行著這樣一句話：這不是買房的最好時(shí)期，也不是賣房的最好時(shí)期，但絕對(duì)是中介公司的最壞時(shí)期。樓市宏觀調(diào)控政策的不斷深入，不僅對(duì)市場(chǎng)成交量產(chǎn)生了直接的抑制作用，同時(shí)也使得處于市場(chǎng)中的行業(yè)和企業(yè)受到嚴(yán)重沖擊。記者日前在走訪中看到，隨著二手房市場(chǎng)的持續(xù)低迷，天津等地二手房中介企業(yè)關(guān)店戲碼紛紛上演。
中介公司成“開關(guān)公司”
利民道是天津市二手房中介公司最為集中的一條街，中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、我愛我家、21世紀(jì)，短短數(shù)百米的街道，集中了各種品牌的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。在今年3月份樓市交易的高峰期，利民道一派熱鬧景象。但最近一段時(shí)間以來(lái)，像筑家地產(chǎn)這樣關(guān)停或者將門店出售轉(zhuǎn)作他用的公司陸續(xù)已有好幾家。記者碰到一位轉(zhuǎn)租二手房門店的業(yè)主，他告訴記者，他要租的房子之前是駿森地產(chǎn)中介公司的，現(xiàn)在他們走了，把房子盤給他了。
據(jù)天津市國(guó)土資源與房屋管理局《每日房?jī)r(jià)》統(tǒng)計(jì)顯示，2011年10月天津二手私產(chǎn)住宅成交量2681套，自2009年1月以來(lái)首次跌破3000套。截至10月，全市共成交二手私產(chǎn)住宅39854套，未達(dá)到2008年全年32364套的歷史最低值。“銀十”竟成全年銷售最差月。
業(yè)內(nèi)人士表示，相對(duì)于房?jī)r(jià)的波動(dòng)，二手房中介公司對(duì)成交量的變化更為敏感。從今年6月份開始，短短幾個(gè)月的時(shí)間，天津市內(nèi)市內(nèi)六區(qū)范圍關(guān)停的中介公司店鋪總量接近100家，與全市中介門店1200家左右相比下降了一成左右。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院、我愛我家研究中心等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，深圳、北京、上海等一線城市的關(guān)店現(xiàn)象更加嚴(yán)重，今年以來(lái)關(guān)閉的門店數(shù)量均在數(shù)千家。杭州中介已由年初的1000余家壓縮到目前的700至800家。
據(jù)天津我愛我家企劃總監(jiān)陳萌介紹，中介公司的成交額與二手房市場(chǎng)的成交量關(guān)系非常直接，與房?jī)r(jià)的關(guān)系其實(shí)并不特別大。最近一段時(shí)間以來(lái)，由于中介的盲目擴(kuò)張加之抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力非常差，中介公司關(guān)停頻率很快，所以人們又稱中介為“開關(guān)公司”。
中介公司員工面臨規(guī)模和核心競(jìng)爭(zhēng)力雙重挑戰(zhàn)
那么，在愈演愈烈的倒閉風(fēng)潮中，中介公司的員工面臨著怎樣的生存壓力？在天津一些地產(chǎn)公司記者看到，以往人滿為患的入職培訓(xùn)中心，冷冷清清地空出了一半的座位。“員工離職中心”的牌子也越發(fā)顯眼。
陳萌介紹，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)中的員工流動(dòng)性比較大，一般的中介企業(yè)以月為單位，基層員工的流動(dòng)率達(dá)到了15%到25%之間，比較健康的時(shí)期可以維持在10%到15%的流動(dòng)性。而目前天津則在30%以上，有些城市的流動(dòng)率還要超過(guò)這個(gè)數(shù)字。
據(jù)了解，在關(guān)店潮的影響下，大品牌連鎖企業(yè)工作的員工，在公司縮減了店面規(guī)模后，由A店到B店進(jìn)行了輪轉(zhuǎn)，這是最為樂(lè)觀的工作變動(dòng)；而抗風(fēng)險(xiǎn)和抗打擊性比較差的中小公司員工，意識(shí)到職業(yè)穩(wěn)定的重要性，重新選擇流向全國(guó)連鎖的大品牌中介公司來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。另外一些員工，看到目前的房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)面臨很大的問(wèn)題，包括整個(gè)樓市在當(dāng)前的調(diào)控當(dāng)中很難滿足他對(duì)于職業(yè)生涯、未來(lái)規(guī)劃的需要，就有可能來(lái)轉(zhuǎn)行，從房地產(chǎn)行業(yè)流向其他行業(yè)。
中原地產(chǎn)高級(jí)區(qū)域總監(jiān)朱慶江告訴記者，從目前市場(chǎng)人員流動(dòng)情況來(lái)看，大概有60%到70%的人員還會(huì)在市場(chǎng)當(dāng)中，還有20%、30%的人員可能會(huì)選擇換行。朱慶江表示，由于中介行業(yè)的總體規(guī)模并不大，涉及的員工數(shù)量不多，即便出現(xiàn)大規(guī)模離職，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)也不會(huì)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的社會(huì)性問(wèn)題。當(dāng)然，市場(chǎng)壓力會(huì)抑制該行業(yè)對(duì)人才的吸引力，這是“毋庸置疑”的。
除了從業(yè)人員面臨的壓力，市場(chǎng)的調(diào)整勢(shì)必使得整個(gè)中介行業(yè)面臨規(guī)模和核心競(jìng)爭(zhēng)力的雙重挑戰(zhàn)：一方面，二手房成交量持續(xù)低迷的背景下，為降低運(yùn)營(yíng)成本而縮減運(yùn)營(yíng)門店數(shù)量使得行業(yè)規(guī)模的“拐點(diǎn)”顯現(xiàn)；另一方面，在市場(chǎng)從高位運(yùn)行到低迷遇冷的考驗(yàn)下，以服務(wù)水平、品牌效應(yīng)、經(jīng)驗(yàn)積累為核心競(jìng)爭(zhēng)力的行業(yè)洗牌也在不斷加速。一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的殘酷競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)打響。
其實(shí)，在近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)程中，類似的中介倒閉潮并不是第一次，從2007年的“9·27房貸新政”出臺(tái)后直到2008年四季度前的緊縮政策，使得2008年全國(guó)商品房銷售面積同比下降19.7%，當(dāng)時(shí)也出現(xiàn)了大面的中介倒閉和洗牌的局面，很多懷著“撈一把就走”的小中介遭遇了很大的危機(jī)。而此次倒閉潮下，首當(dāng)其沖的仍是中小公司。
陳萌認(rèn)為，隨著中介企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)門檻的提高，比如運(yùn)營(yíng)管理成本的提高，人才招募培訓(xùn)成本的提高，以及各方面的政策和制度對(duì)于交易秩序的影響，對(duì)于中介企業(yè)本身規(guī)范性的要求，在這種情況下，就會(huì)使現(xiàn)有的良莠不齊的中介機(jī)構(gòu)之間上演一輪深入的較量。市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)以比拼服務(wù)而非比拼信息的一個(gè)新時(shí)代。所以中介在這一輪洗牌中，更多的是一個(gè)汰弱留強(qiáng)的狀態(tài)。
“倒閉潮”是否標(biāo)志“樓市拐點(diǎn)”
中介公司面臨的危機(jī)，從一個(gè)側(cè)面見證了樓市限購(gòu)、緊縮銀根等組合拳的威力，但“倒閉潮”能否標(biāo)志著“樓市拐點(diǎn)”呼之欲出？對(duì)此，業(yè)內(nèi)反映不一。
朱慶江認(rèn)為，只能是說(shuō)是其中的一點(diǎn)，到不能說(shuō)是一個(gè)必然標(biāo)準(zhǔn)。我預(yù)計(jì)不會(huì)太長(zhǎng)一個(gè)時(shí)間，就是兩三個(gè)月的一個(gè)周期，會(huì)對(duì)于目前整體的價(jià)格走勢(shì)的一個(gè)變化使得成交量的一個(gè)上升，這也是從價(jià)格下調(diào)，到房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)軌跡的一個(gè)過(guò)程。
陳萌則認(rèn)為，未來(lái)甚至出現(xiàn)大范圍的關(guān)店潮，確實(shí)是目前宏觀調(diào)控成效之一，但是我并不認(rèn)為這是屬于階段性的樓市拐點(diǎn)的到來(lái)。只有大量的開發(fā)企業(yè)生存受到威脅，甚至是不得不被迫地被兼并和收購(gòu)，才是樓市真正的拐點(diǎn)到來(lái)。
