人大經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春表示，房價在未來環(huán)比直降20%的結(jié)論，是“比較激進”的。而到了明年三季度，在這場調(diào)控中元氣大傷的開發(fā)商，或?qū)⒂瓉碚叩闹鸩剿蓜印?BR> 隨著統(tǒng)計局發(fā)布的10月70個大中城市住宅銷售價格變動數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)分析人士紛紛表示，房價“拐點”初步確立。
而近期由中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》顯然更為激進：報告預(yù)測，要使明年經(jīng)濟增速不跌破9%，地方財政和宏觀經(jīng)濟就都難以忍受房價出現(xiàn)回落20%的情形。更進一步的，最早在明年二季度，將會出現(xiàn)地方政府“暗度陳倉”、弱化調(diào)控的可能；而到了三季度，中央政府則會開始放松限貸政策、進而限購令將逐步松動。
難道，努力揮動了一年半的調(diào)控之手，真的會在售樓處被砸的混亂下、開發(fā)商“叫苦連天”的反對中，在房價顯示出回調(diào)之后，悄然結(jié)束？
“激進”預(yù)測 房價環(huán)比直落20%
“所謂房價回落20%”，11月21日，人大經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春接受《證券日報》記者采訪時表示，“是指在住宅現(xiàn)價的基礎(chǔ)上的環(huán)比直降。”
事實上，截至10月份，房價的“拐點”才得以初步確立。期間房價的真實起落情況，可以從一位開發(fā)商的口述中窺得端倪：“今年年初我們的一個項目價格上調(diào)了6%-8%，隨著下半年銷售的不力，我們把項目的價格又下調(diào)了10%-12%，因此整體看來我們的項目讓利的幅度是有限的。”
也即，這種先提價再下調(diào)價格，不過是一種營銷手段罷了。采訪中，劉元春也指出，目前在各地出現(xiàn)房價動輒下調(diào)20%-30%的消息，不過是個別樓盤的情況而已。房價的全面性回落，并未正式展開。
之前，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市中，僅有溫州和寧波兩個城市的新建住宅價格指數(shù)，與去年同期相比，有所回落或者亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存一語中的：“環(huán)比下降就敢說實質(zhì)性降價？”而截至3季度，包括保利、碧桂園在內(nèi)的多家上市房企公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，其銷售均價依然在同比上漲。只不過，在樓市調(diào)控下漲幅相對較小而已。
綜上所述，人大報告中所指房價環(huán)比直降20%，是指從房價“拐點”初步確立之后的房價回落幅度。
實際上，“房價全面回調(diào)20%的降幅，是一個很大的數(shù)據(jù)”，劉元春認(rèn)為，報告中預(yù)測房價回落不會超過20%的結(jié)論，是“比較激進的”。
明年三季度政策會松動？
人大報告從開發(fā)商資金鏈、宏觀經(jīng)濟相對平穩(wěn)運行的需求以及9%經(jīng)濟增長的社會約束線三個方面，預(yù)測宏觀經(jīng)濟可承受的房地產(chǎn)價格回落在20%左右。
據(jù)稱，今年12月起，開發(fā)商將進入還款高峰，應(yīng)付款累計增速將超過30%。考慮到銷售下滑、開發(fā)商融資渠道受限的前提下，預(yù)計到明年一季度，房企籌資金額將會出現(xiàn)負(fù)增長。與此同時，人大報告中表示，地方政府對于房價下跌的承受能力可能會低于銀監(jiān)會的估測。而明年GDP增速不跌破9%，宏觀經(jīng)濟可承受的房地產(chǎn)價格回落幅度在20%左右。
值得一提的是，人大經(jīng)濟研究所預(yù)測明年GDP增速為9.2%。有分析人士指出，“這一預(yù)測值普遍高于其他機構(gòu)的預(yù)期。”
“最早明年二季度開始，地方政府或許就會率先"暗度陳倉"、弱化調(diào)控”，劉元春對《證券日報》記者表示，而后三季度中央政府則會開始放松限貸，進而逐步放松限購令。
房價不會反彈？
市場上最擔(dān)憂的是，調(diào)控政策一旦放松，那么會出現(xiàn)房價大幅反彈的情形。就此種擔(dān)憂，劉元春表示，此輪樓市的調(diào)整，是一個在政策主導(dǎo)下的行為。因此，未來房價的走勢會是一個“可控的過程”。除此之外，劉元春認(rèn)為，隨著這些短期性的調(diào)控手段的撤出，房產(chǎn)稅這一類的長期性政策手段或?qū)⒄降桥_。
就相關(guān)事項，《證券日報》記者采訪了華創(chuàng)證券分析師楊現(xiàn)領(lǐng)。在其看來，明年宏觀經(jīng)濟將會呈現(xiàn)出觸底反彈的狀態(tài)，而人大作出的GDP9.2%增長的預(yù)期，是相對樂觀了。尤其是信貸政策，在他看來并不會走向擴張，而是持續(xù)穩(wěn)健。
這一觀點和中國社科院工業(yè)研究所所長曹建海的觀點不謀而合。曹建海亦認(rèn)為，如果開發(fā)貸不放松的話，那么房企依舊會珍惜現(xiàn)金流，因此不會出現(xiàn)因惜售而減少供給的情形。
一個值得注意的問題在于，上半年多家房企項目竣工有限。包括萬科、中海外、綠城等多家龍頭房企的竣工面積都遠遠小于其年初的計劃量。而申銀萬國研報中更進一步指出，房企開工和投資在明年二季度將達到底部。那么，明年房價會不會因為投資開發(fā)不足，而導(dǎo)致供給稀缺、進而推升房價反彈的情形？
就此，楊現(xiàn)領(lǐng)表示，房價大幅反彈不太可能出現(xiàn)。一方面，今年高企的商品房庫存量，大約需要15個月的時間才能消化，這就為明年的住宅供給提供了有力的保障；除此之外，政府將會加大保障房的竣工力度，進而一部分保障房入市會增加普通住宅的供給。
而人大經(jīng)濟學(xué)副院長劉元春在采訪的最后表示，一旦房價下調(diào)20%，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將會在這一場調(diào)控中“元氣大傷”。
