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中國指數(shù)研究院14日公布的數(shù)據(jù)顯示，上周(11月7日至13日)全國樓市成交延續(xù)低迷走勢(shì)。成交持續(xù)下滑的同時(shí)，價(jià)格松動(dòng)跡象也開始由新房向二手房、一線城市向二三線城市蔓延。新華社發(fā)(鄧克軼 攝) |
延續(xù)10月的慘淡，土地市場在進(jìn)入11月后仍未有較大起色，繼首周小幅回調(diào)后，供應(yīng)量和成交量再次跌入波谷。深圳等重點(diǎn)城市整周無地塊推出，多城市住宅用地依舊零成交。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)土地市場的頹勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)，房企謹(jǐn)慎拿地甚至“棄地”行為表明成交不太可能在短期內(nèi)回歸高位，四季度會(huì)有更多城市加入地價(jià)下降的行列。
供應(yīng)下滑 多城市無宅地推出
中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，剛剛過去的一周(11月7——13日，下同)全國20個(gè)主要城市共推出土地177宗，較上周減少34宗，推出土地面積609萬平方米，較上周減少189萬平方米。
各地住宅用地供應(yīng)也大幅縮量。上周20個(gè)主要城市共推出住宅用地47宗，較前一周減少43宗，推出面積達(dá)180萬平方米，較前一周減少202萬平方米。其中，天津、廈門等10個(gè)城市無住宅用地推出。
不過，在整體冷清中土地市場也有引人關(guān)注的熱點(diǎn)。北京等重點(diǎn)城市近期推地逆市提速。北京土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，北京7日掛出了8宗經(jīng)營性用地出讓公告，其中包括6宗住宅用地，據(jù)統(tǒng)計(jì)，這6宗宅地面積合計(jì)約78萬平方米，規(guī)劃建筑面積合計(jì)達(dá)到119.2萬平方米。隨后的9日又推出6幅經(jīng)營性用地，包括2個(gè)二類居住用地項(xiàng)目和2宗住宅混合公建用地。
業(yè)內(nèi)人士分析說，部分城市較短周期內(nèi)的供應(yīng)小幅回調(diào)難以扭轉(zhuǎn)冷清的大勢(shì)。據(jù)中原集團(tuán)研究中心對(duì)北京、上海等13個(gè)主要城市土地出讓市場的監(jiān)測(cè)顯示，上周上海、天津、成都、杭州、蘇州5城市供應(yīng)居住用地23公頃，其中商品住宅用地僅14公頃。與前兩年周均供應(yīng)水平相比，13個(gè)城市今年以來周均供應(yīng)量仍有23%的差距，僅廣州、深圳、長春、南京超過前兩年平均供應(yīng)水平，其余城市平均降幅達(dá)42%。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，總體來看，今年的土地市場受調(diào)控影響比較明顯。由于調(diào)控的因素地方政府在推地上比較謹(jǐn)慎，有意識(shí)地把住宅用地放在下半年甚至是年末推。四季度，由于年度用地計(jì)劃遠(yuǎn)未完成等原因，地方政府推地?cái)?shù)量會(huì)有所增加。
世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌認(rèn)為，對(duì)土地出讓收入依賴較大的城市如果年底財(cái)政吃緊，就可能會(huì)加大推地的力度，而像深圳這樣對(duì)土地出讓收入依賴程度比較低的城市則不太會(huì)加緊推地。從推地類型看，商業(yè)用地、綜合性用地占比可能會(huì)高一些。對(duì)開發(fā)商來說，除了基本上不會(huì)受樓市調(diào)控政策的影響外，商業(yè)用地開發(fā)在申請(qǐng)銀行貸款或進(jìn)行信托融資時(shí)會(huì)比宅地容易。此外，相當(dāng)一部分開發(fā)商都已開始商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，拿一些商業(yè)地塊也比較契合其轉(zhuǎn)型目標(biāo)。
流拍增加 房企“棄購潮”隱現(xiàn)
土地供應(yīng)下滑的同時(shí)，成交也再度遇冷。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周20個(gè)主要城市共成交土地66宗，較前一周減少102宗，成交土地面積276萬平方米，較上周減少了328萬平方米，成交量環(huán)比增加160%。其中，住宅用地方面，20個(gè)主要城市共成交住宅用地14宗、較前一周減少39宗，成交面積92萬平方米，較上周減少171萬平方米。其中，深圳、南京等12個(gè)城市住宅用地零成交。一線城市成交面積環(huán)比減少55%。
流拍、地塊延期出讓等情況也仍屢屢發(fā)生。廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站11月15日最新公告顯示，原定于2011年11月18日公開出讓的8宗地塊現(xiàn)因故中止出讓其中7宗。此次已經(jīng)是廣州11月以來的第三次對(duì)原定出讓土地中止出讓。在11月1日和11月8日廣州已經(jīng)分別對(duì)廣州南站12宗地塊和廣州南站核心區(qū)12宗地塊中止出讓。
除了廣州之外，上海、南京等大城市也有類似情況發(fā)生。上海11月以來先后中止出讓奉賢南橋4宗，嘉定1宗及松江1宗地塊，“棄拍”地塊起始總價(jià)均較高；南京10月下旬以來，15宗地塊中共有7宗中止出讓，另有1宗于拍賣現(xiàn)場流標(biāo)。
王海斌告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，現(xiàn)在土地流拍是正常的，一是到年底開發(fā)商的一系列支出會(huì)比較多，比如銀行短期貸款、付給建筑商的項(xiàng)目款等等，再者，開發(fā)商對(duì)未來前景不是特別看好的時(shí)候，也不會(huì)輕易拿地。現(xiàn)金流比什么都重要，重金拿地的話可能會(huì)使現(xiàn)金流變得比較緊張。
而一些已經(jīng)拿地的大型房企近日紛紛表示放棄依約購地，一股“棄購潮”在土地市場隱現(xiàn)。瑞安建業(yè)有限公司3日發(fā)布公告表示，瑞安已同意終止以約32億元人民幣的價(jià)格收購南京市一處地塊的合營協(xié)議。公告稱，董事會(huì)認(rèn)為此刻作出如此重大的資本承擔(dān)乃財(cái)務(wù)輕率表現(xiàn)，故決定不參與此次買地。
另據(jù)披露，此前一天，山東省濟(jì)南市出讓一幅土地，其中九幅因無人申請(qǐng)而流拍，另外兩幅以底價(jià)成交。這九幅地皮原本龍湖有意向購買，前期已簽訂了熟化協(xié)定，并繳納了兩億元熟化金，但最終放棄了競拍。
北京一家上市房企資深人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，除了對(duì)市場前景不樂觀以外，一些房企最終選擇放棄購地的一個(gè)主要原因是“地價(jià)高了”，價(jià)格還沒有降到開發(fā)商所能接受的上限。
土地市場與樓市唇齒相依，眼下宅地的成交乏力是否會(huì)在一定程度上影響未來兩三年后商品住宅的供應(yīng)逐漸引起關(guān)注。對(duì)此，陳國強(qiáng)認(rèn)為，理論上是這樣的，但現(xiàn)在萬科、恒大等大型房企仍有比較充裕的土地儲(chǔ)備，因此，短時(shí)間的低迷對(duì)未來商品住宅的供應(yīng)影響不大。不過，如果相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)都持續(xù)這樣的低迷狀態(tài)，當(dāng)然會(huì)影響后續(xù)市場供應(yīng)。
王海斌也持類似觀點(diǎn)，相當(dāng)一部分開發(fā)商的土地儲(chǔ)備都比較豐厚，即使現(xiàn)在不拿地也不會(huì)影響未來兩三年內(nèi)的供應(yīng)。他們可以在年底或明年銷售回暖、土地市場持續(xù)低迷的時(shí)候趁機(jī)大舉拿地，充分補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。
溢價(jià)觸底 地價(jià)下降城市將繼續(xù)擴(kuò)容
隨著成交低迷的持續(xù)加深，土地市場的成交價(jià)格，尤其是住宅類用地的溢價(jià)率也低位徘徊，多數(shù)地塊仍以底價(jià)成交。
中國土地勘測(cè)規(guī)劃院上周發(fā)布的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，地價(jià)增速全面回落，第三季度，全國主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商業(yè)、住宅和工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個(gè)百分點(diǎn)；同比增長率較上一季度亦分別下降0.48、0.22、0.25、0.84個(gè)百分點(diǎn)。住宅地價(jià)環(huán)比負(fù)增長的城市從二季度的6個(gè)擴(kuò)大到12個(gè)。
另據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月第二周，按照住宅用地成交活躍度排名，位列前十的城市中，有五個(gè)城市宅地成交溢價(jià)率為零。前10個(gè)月，全國133個(gè)城市住宅類用地溢價(jià)率在一月創(chuàng)下高點(diǎn)后，一直處于平穩(wěn)下滑走勢(shì)，且均低于去年同期，更是在10月降至今年最低水平。
這在北京等一線城市表現(xiàn)得較為明顯。11月8日，房山良鄉(xiāng)地塊(二類居住、商業(yè)金融用地)以網(wǎng)上最高報(bào)價(jià)5.64億元成交，折合樓面價(jià)4250元/平方米，遠(yuǎn)低于同區(qū)域9月份出讓地塊7343元/平方米的樓面價(jià)，業(yè)內(nèi)驚呼，這一價(jià)格幾近腰斬，已低于最近4年房山住宅土地的樓面均價(jià)。稍早的幾天前，北京市成交了3宗經(jīng)營性用地，其中2宗土地以底價(jià)成交，其中北京市大興區(qū)一項(xiàng)目因只有一家報(bào)價(jià)，最終以底價(jià)出讓。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，底價(jià)成交甚至流拍的增加可能會(huì)在一定程度上促使地方政府調(diào)整土地出讓價(jià)格。事實(shí)上，已經(jīng)有一些地方政府表示要適當(dāng)松動(dòng)土地出讓政策。南京市政府近日印發(fā)的《關(guān)于應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行的意見》指出，加快經(jīng)營性用地上市速度，逐一明確地塊上市時(shí)間。對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目用地在一定時(shí)間段內(nèi)給予付款的靈活性和寬限期。隨后，有媒體披露，北京醞釀如遇市場過于冷清將考慮降價(jià)出讓等政策調(diào)整。
中國土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，目前調(diào)控處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場總體上仍處于僵持階段。預(yù)計(jì)在第四季度，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的住宅用地地價(jià)增幅將進(jìn)一步回落，地價(jià)水平下降的城市會(huì)逐步增多。
