品牌開發(fā)商正在醞釀更大程度的降價(jià)。本報(bào)記者走訪多家企業(yè)獲悉，隨著政策形勢(shì)的進(jìn)一步明朗，多數(shù)品牌房企已經(jīng)放棄房地產(chǎn)調(diào)控短期可能出現(xiàn)松動(dòng)的幻想，開始更為理性地看待目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，并采取更為務(wù)實(shí)的定價(jià)和銷售策略。在此背景下，降價(jià)的潮流不斷涌動(dòng)。
萬科引領(lǐng)新一輪降價(jià)潮
近期，幾乎每逢周末，各地都會(huì)有新的樓盤降價(jià)開盤的消息傳出。本周末，上海萬科將引領(lǐng)新一輪降價(jià)潮。
據(jù)漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士透露，上海萬科醞釀旗下樓盤全線降價(jià)，以打破華東市場(chǎng)回款不利的局面。因?yàn)榻祪r(jià)幅度可能超過20％，萬科正在為部分項(xiàng)目辦理新的網(wǎng)上備案價(jià)格。
昨天，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人曾江證實(shí)，萬科尚源項(xiàng)目將于本周六開盤，其中部分面積為79平方米的小戶型價(jià)格低至85萬元左右，折合單價(jià)約合1萬元/平方米。而根據(jù)中房信集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)，萬科尚源在今年7月以來銷售均價(jià)在1.4萬—1.5萬元/平方米。若以此計(jì)算，新盤降價(jià)幅度接近30％。
同時(shí)，萬科另一個(gè)在上海的樓盤清林徑也將于近期開盤。因?yàn)閭鞒隹赡芙祪r(jià)的消息，昨天大批老業(yè)主聚集在售樓處集體抗議，公司一度暫停對(duì)意向購(gòu)房者的看房服務(wù)。據(jù)銷售人員介紹，新開盤價(jià)格可能在1.3萬—1.4萬/平方米之間，較此前1.65萬元/平方米的均價(jià)有近20％的折讓。在針對(duì)上海萬科旗下項(xiàng)目是否出現(xiàn)降價(jià)問題接受記者采訪時(shí)，上海萬科回應(yīng)稱，萬科清林徑項(xiàng)目尚未開盤，售價(jià)也未正式公布，公司將根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)合理定價(jià)。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成共識(shí)，打折在20％以下根本沒作用。未來折讓幅度可能都在20％以上。”中房信集團(tuán)分析師薛建雄表示。
價(jià)格逼近房企盈虧線
降低后的價(jià)格是否已經(jīng)到觸及開發(fā)商的盈虧臨界點(diǎn)呢？根據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，萬科尚源與清林徑兩個(gè)樓盤拿地樓板價(jià)分別是5281元/平方米和6000元/平方米。薛建雄表示，如果加上3500元的建安成本，1000元的精裝修成本，以及稅費(fèi)1500元和財(cái)務(wù)成本1000元，上述項(xiàng)目總成本大概1.2萬元—1.3萬元/平方米。也就是說，目前兩個(gè)項(xiàng)目的特價(jià)房源已經(jīng)接近或低于開發(fā)商的建設(shè)成本。開發(fā)商“虧本賺吆喝”的時(shí)代正在來臨。
不過，對(duì)于大型房企來說，總體來看利潤(rùn)空間仍然很大。同樣是上述兩個(gè)項(xiàng)目，今年以來的別墅銷售價(jià)格在2.3萬—2.8萬元/平方米之間。以別墅超高利潤(rùn)率找回公寓“犧牲”的利潤(rùn)，是很多企業(yè)的策略。另外，萬科在上海其他項(xiàng)目如琥珀臻園、花園小城等項(xiàng)目都是早年拿地項(xiàng)目，后者拿地成本只有1600元/平方米，今年初的最高銷售價(jià)格超過16000元/平方米。“很多房企公寓類項(xiàng)目利潤(rùn)率可能超過40％，因此仍有降價(jià)空間。”薛建難表示。
同樣存在巨大降價(jià)空間的還有一向以低價(jià)拿地著稱的上海綠地集團(tuán)。根據(jù)記者調(diào)查，以綠地集團(tuán)旗下的濱江豪宅項(xiàng)目“海珀旭輝”為例：2007年底，綠地集團(tuán)以36.32億元拿下濱江104街坊地塊，最終成交樓板價(jià)不到2萬元/平方米，大大低于市場(chǎng)預(yù)期。即便加上2萬元/平方米的建安、裝修和稅費(fèi)成本，該地塊上被定名為“海珀旭輝”和“海珀日輝”的豪宅項(xiàng)目成本價(jià)格仍然只有4萬元左右。但之前上述項(xiàng)目的銷售價(jià)格基本在8萬—10萬元/平方米，利潤(rùn)率超過100%。近期，本報(bào)記者通過調(diào)查獲悉，綠地可能正在考慮以超乎預(yù)期的折讓幅度推出部分特價(jià)房源，其價(jià)格可能接近成本。
“慘不忍睹”促房企“救亡圖存”
當(dāng)越來越多的房源接近盈虧底線，房企對(duì)大勢(shì)的判斷也從其價(jià)格策略中體現(xiàn)出來。據(jù)了解，一家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的老總在近期上報(bào)有關(guān)方面的報(bào)告中，以“慘不忍睹”來形容10月以來一線城市房企的狀況，并稱動(dòng)輒30％—40％的降價(jià)幅度將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成重大打擊。這位老總也坦言，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)重大問題的情況下，此輪房地產(chǎn)調(diào)控將一直堅(jiān)持下去。房地產(chǎn)企業(yè)正日益清醒地認(rèn)識(shí)到這一形勢(shì)，并思考應(yīng)對(duì)之策。
昨天，恒大集團(tuán)發(fā)布前10個(gè)月銷售業(yè)績(jī)，高調(diào)宣布已完成全年銷售計(jì)劃的111.2%，前10個(gè)月銷售業(yè)績(jī)也大幅超過去年全年。據(jù)了解，恒大前10個(gè)月累計(jì)合約銷售額778.7億元，同比增長(zhǎng)89.2%。累計(jì)合約銷售面積1185.6萬平方米，同比增長(zhǎng)79.9%。但累計(jì)合約銷售均價(jià)僅增長(zhǎng)5.2％，至6568元/平方米。“恒大是最早認(rèn)清形勢(shì)，以低價(jià)跑量回籠資金的企業(yè)。”易居中國(guó)主席周忻表示。
不過，在展望未來時(shí)，恒大集團(tuán)主席許家印表示，未來恒大不會(huì)再出現(xiàn)如此高速的增長(zhǎng)，明年增幅或保持在10％—20％。
這種判斷正在成為很多企業(yè)的共識(shí)。“中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入"去房地產(chǎn)化"時(shí)代，主動(dòng)擠掉房地產(chǎn)泡沫對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展有益。這是大勢(shì)所趨。”中南建設(shè)(000961,股吧)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
除了調(diào)低增長(zhǎng)預(yù)期外，也有部分企業(yè)開始在推進(jìn)多元化經(jīng)營(yíng)方面進(jìn)行更多嘗試。近期，綠地集團(tuán)收購(gòu)遼寧丹東煤炭深加工項(xiàng)目和浙江舟山石油產(chǎn)供銷一體化基地，完成了其原有能源產(chǎn)業(yè)的又一次突破。今年8月，綠地集團(tuán)投資5億元簽約內(nèi)蒙古晉豐元煤化物流園區(qū)項(xiàng)目。“綠地的"轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新"戰(zhàn)略正在能源領(lǐng)域落實(shí)開來。”綠地集團(tuán)有關(guān)人士昨天表示。
