11月立冬以來，上海不間斷地推出了10宗土地，但從最終交易結(jié)果來看，上海土地市場顯然已步入“寒冬”。
或接近底價(jià) 或無人競買
11月9日，奉賢南橋新城09單元14A-02A區(qū)域商住辦地塊正式出讓，宗地面積42120.5平方米，容積率2.5，起始總價(jià)5.58億元，起拍樓板價(jià)為5299元/平米。
據(jù)上海土地交易中心網(wǎng)站信息顯示，該地塊是屬于奉賢南橋新城5幅地塊之一，原定于9日全部出讓，但另外4幅純宅地因無人競買而在10月31日終止出讓。
因而僅9單元14A-02A地塊被蘇寧電器以5.6億元競得，折合樓板價(jià)5319元/平方米，溢價(jià)率0.36%。
僅一日之隔，上海又以接近底價(jià)的價(jià)格出讓了2宗商住用地，總成交金額為8.67億元。
其中，國際醫(yī)學(xué)園區(qū)C1-01-02儲備地塊，由綠地集團(tuán)以1.45億元競得，折合樓板價(jià)2609元/平方米，溢價(jià)率0.69%。
資料顯示，該地塊用途為商辦用地，總面積為5.18萬平方米，建設(shè)用地面積為3.48萬平方米，起拍價(jià)為1.44億元。
而位于惠南新市鎮(zhèn)的商住用地則以7.22億元由上海紫寶房地產(chǎn)競得，折合樓板價(jià)3719元/平方米，成交價(jià)僅比底價(jià)高出1萬元。
與上述兩次的土地出讓方式有所不同，莘莊商務(wù)區(qū)12A-01A、11A-03A、11A-01A地塊于11月11日通過招標(biāo)的方式成功出讓，總成交金額19.115億，樓板價(jià)6444元/平方米，最終由堡創(chuàng)投資有限公司(EXCEL
YIELD INVESTMENTS
LIMITED)競得。
據(jù)了解，該地塊屬于商業(yè)及辦公樓用地，出讓面積近12萬平方米，建筑面積逾29萬平方米。
對于入冬以來的3次土地出讓，上海市規(guī)土局方面表示，在今年第四季度至今出讓的經(jīng)營性用地中，申請競買人數(shù)超過3人的地塊僅有一幅。
不僅如此，原定于11月16日進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)的羅店2宗宅地由于缺少競買人而遭延拍，預(yù)計(jì)將在11月25日完成拍賣。
開發(fā)商先解決生存問題
“第四季度本應(yīng)是土地市場傳統(tǒng)的旺季，然而供需兩旺的市場狀態(tài)今年不復(fù)存在。”
某市場研究機(jī)構(gòu)在報(bào)告中指出，地方政府依然在第四季度放量供應(yīng)，但是開發(fā)商卻受樓市低迷帶來的資金壓力影響，對土地市場漠然置之，地方政府也不得不將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。
事實(shí)上，因無人申請而提前終止出讓的情況在采取預(yù)出讓形式后上海土地市場上并不多見。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，時(shí)近年底，開發(fā)商融資渠道進(jìn)一步趨緊，在資金鏈緊張、高庫存、低去化的市場成交下，開發(fā)商拿地的謹(jǐn)慎策略仍將延續(xù)。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申指出，短期內(nèi)土地市場的底價(jià)成交之風(fēng)較難轉(zhuǎn)變。“由于土地采取了預(yù)出讓制度，因此上海市近期出現(xiàn)的流拍情況在年末或不會出現(xiàn)。”
“今年以來，土地市場轉(zhuǎn)冷已經(jīng)成為大趨勢，受調(diào)控影響多數(shù)房企只能應(yīng)付眼前的生存問題，拿地?zé)崆椴辉佟６胤秸鲇谥?jǐn)慎考慮，也在延緩?fù)频毓?jié)奏。”中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云如是說。
隨著開發(fā)商拿地意愿走低，上海市的土地出讓金也開始縮水。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日至，上海市前10月共計(jì)成交647幅各類土地，出讓面積達(dá)2303萬平米，同比提升37.2%。但其出讓金總額僅約993.4億元，同比下降21.4%。其中成交土地中，約7成地塊以底價(jià)或略高于底價(jià)出讓。
