“中小房企如果轉(zhuǎn)型早，或許能逃過這輪調(diào)控之劫。”如今投身煤礦開發(fā)的杜先生望著窗外一地黃葉有些慶幸地說。之前他曾是房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)過幾個(gè)規(guī)模不大的樓盤。
引發(fā)其感慨的，是宏觀調(diào)控下樓市慘淡的現(xiàn)狀。結(jié)合三季度和“金九銀十”數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)企業(yè)一方面庫(kù)存量逐漸加大，另一方面資金鏈條漸趨緊張。“中央關(guān)于調(diào)控不放松的表態(tài)，說明了房企艱難的日子還將繼續(xù)，房?jī)r(jià)下降拐點(diǎn)已經(jīng)形成。”住建部政策研究中心副主任王鈺林11月2日對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。
四大龍頭企業(yè)庫(kù)存激增
數(shù)據(jù)顯示，2011年的“金九銀十”北京樓市合計(jì)簽約量?jī)H2.7萬套，較去年同期逾5萬套的簽約量下降了46%，同時(shí)年底的庫(kù)存量有可能在銷售持續(xù)萎靡的情況下突破12萬~13萬套。
被認(rèn)為是北京樓市重災(zāi)區(qū)的通州，不僅創(chuàng)下了存量房的紀(jì)錄，而且價(jià)格普遍下降兩成。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，通州在售住宅樓盤45個(gè)，庫(kù)存量達(dá)1.6萬多套，占到全市的12%左右，月均銷售量在300~500套，成交均價(jià)15000~16000元/平方米。
和北京一樣，其他城市的樓市在“金九銀十”同樣風(fēng)光不再。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)47個(gè)大中城市中，有41個(gè)城市住宅成交量低于去年同期，廣深滬等9城市同比下跌5成以上。
而從上市房企三季度數(shù)據(jù)中存貨指標(biāo)來看，在存貨量方面，144家房企截至9月31日的存貨量已經(jīng)達(dá)到1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上漲了41.86%。其中“萬保金招”（萬科、保利、金地、招商）四大龍頭的合計(jì)庫(kù)存為4523億元，同比增長(zhǎng)47%，環(huán)比增長(zhǎng)8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于行業(yè)整體水平。
開發(fā)商遭資金逼宮
除了量?jī)r(jià)蕭條外，開發(fā)企業(yè)更大的壓力來自于資金緊張。“開發(fā)商降價(jià)的根本原因就是資金鏈?zhǔn)欠窬o張，沒有資金就不能不降價(jià)。”聯(lián)達(dá)四方董事長(zhǎng)楊少鋒表示。
以綠城為例，關(guān)于破產(chǎn)的傳聞持續(xù)發(fā)酵就源于其資金鏈緊張。2011年中報(bào)顯示，綠城中國(guó)截至今年6月30日的凈資本負(fù)債比率達(dá)163%，較2010年12月31日上升31個(gè)百分點(diǎn)，居內(nèi)地上市房企之首。
滬深兩市132家房地產(chǎn)上市公司，2011年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2321.02億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)437.84億元，凈利潤(rùn)300.09億元，同比分別增長(zhǎng)13.7%，13.37%和14.92%，比去年同期增速分別下降10.36個(gè)、5.45個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。
受銷售持續(xù)低迷影響，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~也大幅下滑。從三季度的數(shù)據(jù)看，29家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-16.6億元，而在去年同期則為30.8億元，其中有15家出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~下滑的情況。
陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖表示，在量?jī)r(jià)齊跌之下，開發(fā)企業(yè)還面臨土地款、材料款、工人工資等資金的困擾，可以說100%的開發(fā)商都面臨資金緊張。三季度數(shù)據(jù)顯示：房企預(yù)收賬款增加606億元，環(huán)比下降33%，顯示出第三季度銷售業(yè)績(jī)不佳的狀況。同時(shí)，本年度在信貸緊縮和行業(yè)調(diào)控背景下，地產(chǎn)行業(yè)的融資也很困難。前三季度房企融資現(xiàn)金凈流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財(cái)務(wù)費(fèi)用則達(dá)到47億元，同比上升27%。
地方政府“突圍”
地方政府同樣苦不堪言。
進(jìn)入10月份，北京住宅土地市場(chǎng)寒冬早至。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京共成交土地21宗，其中工業(yè)用地與商業(yè)用地占據(jù)了絕對(duì)主導(dǎo)，分別成交15宗與5宗。雖然10月份總的成交宗數(shù)環(huán)比上月有所增加，但是住宅用地的成交卻一落千丈，當(dāng)月僅有一宗成交，且為限價(jià)房用地。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，今年以來北京市住宅土地市場(chǎng)一直不甚旺盛，到10月份更是降至冰點(diǎn)。“主要原因在于開發(fā)企業(yè)已經(jīng)沒有能力和精力拿地了。”
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)分析說，自調(diào)控以來，大多數(shù)房企因觀望時(shí)間較長(zhǎng)，造成年度銷售困難，以至于資金鏈出現(xiàn)不同程度的問題，加上融資難解，因此多數(shù)資金緊張的房企不會(huì)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)將大量資金用于購(gòu)置土地。
數(shù)據(jù)顯示，10月，全國(guó)133個(gè)城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環(huán)比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。
熱點(diǎn)城市中，深圳、廈門、福州、洛陽(yáng)、吉林等則整月無宅地現(xiàn)身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計(jì)為41萬平方米的地塊無人問津，武漢推出的15宗用地面積總計(jì)達(dá)102萬平方米的地塊也沒有成交記錄。
住宅類用地溢價(jià)率也降至年內(nèi)最低水平。國(guó)土資源部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平小幅上漲，同比、環(huán)比增幅全面回落。第三季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3040元/平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%。居住用地地價(jià)為4518元/平方米，同比增長(zhǎng)10.5%，較上一季度下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比增長(zhǎng)1.7%，較上一季度下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
除了開發(fā)商降價(jià)自救外，土地出讓部門也開始想辦法。北京國(guó)土局負(fù)責(zé)人表示，北京市擬根據(jù)當(dāng)前市況下調(diào)土地競(jìng)買保證金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%~15%，同時(shí)，也會(huì)放寬付款進(jìn)度，若市場(chǎng)反應(yīng)過度冷清，更會(huì)考慮降價(jià)出讓。
降價(jià)窗口打開
所有的目標(biāo)都指向房?jī)r(jià)。溫家寶總理近日表示，政府的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的水平。“房?jī)r(jià)下調(diào)是肯定的，而且這個(gè)趨勢(shì)還將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。”范小沖認(rèn)為。
11月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月百城住宅均價(jià)連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下降，十大城市均價(jià)降至今年3月以來最低。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8856元/平方米，與9月相比下降0.23%，其中40個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市價(jià)格與9月持平，58個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，10月價(jià)格環(huán)比下跌的城市比9月增加14個(gè)，是自去年8月以來下跌城市數(shù)量最多的一個(gè)月，環(huán)比跌幅在1%以上的城市數(shù)量共有11個(gè)，比上月增加1個(gè)。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜表示，指數(shù)研究院公布的百城價(jià)格指數(shù)指的是樓盤的對(duì)外報(bào)價(jià)，并非樓盤的實(shí)際成交價(jià)。
“限購(gòu)范圍不斷擴(kuò)大和信貸緊縮的雙重壓力下，龍湖、首創(chuàng)、萬科、富力、恒大等大型房企在一二線城市的部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷，以價(jià)換量緩解資金壓力和提升銷售業(yè)績(jī)，部分樓盤價(jià)格較上月降幅超過20%。”黃瑜告訴記者。
萬科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示：“成交量難以明顯改善，新房供應(yīng)又在不斷增加，買方市場(chǎng)的特征也會(huì)更加明顯。”
任啟鑫分析指出，“金九銀十”已經(jīng)過去，樓市也將真正進(jìn)入冬季。“在沒有明顯回調(diào)政策的出臺(tái)下，樓市成交還將持續(xù)低迷，整體成交價(jià)格也將會(huì)繼續(xù)下滑，價(jià)格大幅跳水的現(xiàn)象也將由部分區(qū)域擴(kuò)散到整體市場(chǎng)當(dāng)中。”
