企業(yè)的逐利特性決定了幾乎所有開(kāi)發(fā)商都渴望踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，即在行業(yè)低谷買(mǎi)進(jìn)地皮，再到高峰時(shí)賣(mài)掉房子。但這不是現(xiàn)實(shí)。
真正的現(xiàn)實(shí)是，大多數(shù)企業(yè)剛好踏錯(cuò)節(jié)拍，反周期操作。近日接連披露的上市房地產(chǎn)企業(yè)10月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)一步拉大企業(yè)之間的差距的事實(shí)便說(shuō)明，“順勢(shì)而為”并非一句簡(jiǎn)單的口號(hào)，當(dāng)聯(lián)系到真金白銀落于實(shí)踐時(shí)卻變得異常艱難。
市場(chǎng)現(xiàn)整體逆轉(zhuǎn)端倪
10月份公布的一系列房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均不容樂(lè)觀。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月單月商品房銷(xiāo)售面積8364萬(wàn)平方米，環(huán)比顯著下滑26.9%，同比下滑9.9%；單月銷(xiāo)售額4514億元，環(huán)比下滑25.4%，同比下跌11.1%。
市場(chǎng)均價(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)回落，10月單月住宅均價(jià)5054元/平方米，同比下降2.7%；前10月住宅均價(jià)5131元/平方米，同比上漲6.7%，增速較上月下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。
包括中金公司、國(guó)金證券等多家券商發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，市場(chǎng)下降幅度超過(guò)預(yù)期，盡管開(kāi)工面積等仍然處于歷史高位，但整體形勢(shì)的惡化苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，而且未來(lái)將呈現(xiàn)進(jìn)一步放大的趨勢(shì)。
微觀數(shù)據(jù)恐怕更加讓開(kāi)發(fā)商揪心。部分已公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商數(shù)據(jù)顯示，10月份房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)進(jìn)一步萎縮，多家一線房企10月的銷(xiāo)售額同比降幅超20%，環(huán)比降幅超過(guò)10%。其中，萬(wàn)科10月銷(xiāo)售額環(huán)比下降17.3%，同比下降33.3%。保利地產(chǎn)(600048,股吧)10月實(shí)現(xiàn)簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。
龍頭萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月同比下跌。10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積100.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌7%，同比下跌23%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額103.4億元，環(huán)比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前8月和9月，萬(wàn)科銷(xiāo)售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%，10月份銷(xiāo)售同比下滑幅度也進(jìn)一步加大。
同樣，保利地產(chǎn)公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也顯示，10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積56.94萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑3.1%，同比下降26.7%；實(shí)現(xiàn)簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地產(chǎn)簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%。
另一地產(chǎn)上市公司金地集團(tuán)10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積19萬(wàn)平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。
在港地產(chǎn)上市公司的狀況也不甚理想，此前保持較好銷(xiāo)售勢(shì)頭的碧桂園、雅居樂(lè)地產(chǎn)等企業(yè)在10月份的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也都出現(xiàn)部分指標(biāo)下滑的現(xiàn)象。
碧桂園10月銷(xiāo)售額與合同銷(xiāo)售面積分別同比下跌14%和24.8%，龍湖地產(chǎn)10月合同簽約額也下跌12%至43.8億元，雅居樂(lè)10月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約33億元，合約銷(xiāo)售面積約為29萬(wàn)平方米，分別環(huán)比增長(zhǎng)17.86%和下降6.45%。
11月9日在廣州舉行的一次開(kāi)發(fā)商聚會(huì)上，大多數(shù)企業(yè)代表對(duì)后市表現(xiàn)悲觀，稱(chēng)10月份起在局部地區(qū)爆發(fā)的降價(jià)潮可能會(huì)蔓延。
中金公司的研究報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)行業(yè)底部將出現(xiàn)在2012年一季度或二季度初。
種種跡象顯示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“最壞的時(shí)代”即將到來(lái)。
企業(yè)業(yè)績(jī)差距拉大
從數(shù)據(jù)上看，在市場(chǎng)尚未步入最黑暗階段之前，較早出手的開(kāi)發(fā)商依然在今年取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。其中，萬(wàn)科在前面走得依然孤單。
11月初，當(dāng)萬(wàn)科宣布公司截至10月底的銷(xiāo)售收入再度突破1000億時(shí)，標(biāo)志著它跨過(guò)千億門(mén)檻的時(shí)間又比2010年早了一個(gè)月。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科1~10月份銷(xiāo)售面積942萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1074億，同比去年上漲幅度為24%。
截至目前，以萬(wàn)科為代表的“快跑型”企業(yè)，與“堅(jiān)守派”之間的差距也越來(lái)越大。
據(jù)悉，狀況較好的公司除了萬(wàn)科之外，還有今年以來(lái)銷(xiāo)售手法激進(jìn)的中海地產(chǎn)、恒大、碧桂園以及龍湖地產(chǎn)等少數(shù)幾家開(kāi)發(fā)商。
數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，恒大地產(chǎn)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額692.6億元，同比增長(zhǎng)94.5%，已完成年初制定的全年700億元銷(xiāo)售目標(biāo)的98.9%。而中海地產(chǎn)旗下90%地區(qū)已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，離全年800億港元的目標(biāo)僅一步之遙。碧桂園前10個(gè)月共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約369億元人民幣，已經(jīng)完成全年目標(biāo)的85.8%；龍湖地產(chǎn)在2011年前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額326.3億元，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的82%。
“幾家歡喜幾家愁”。還有部分地產(chǎn)商要么受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)限制，要么不愿降價(jià)促銷(xiāo)，導(dǎo)致銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷惡化，其中最引人矚目的當(dāng)屬豪宅開(kāi)發(fā)專(zhuān)家綠城中國(guó)。根據(jù)綠城中國(guó)公告，前10個(gè)月取得銷(xiāo)售金額約285億元人民幣，綠城的銷(xiāo)售達(dá)標(biāo)率不足52%。
同樣，世茂房地產(chǎn)前9個(gè)月累計(jì)合約銷(xiāo)售額達(dá)245億元，同比增加24.8%，占全年360億元銷(xiāo)售目標(biāo)的68%。雅居樂(lè)從1月至10月7日實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約237億元，僅完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)64%。
數(shù)據(jù)顯示，1~10月房地產(chǎn)行業(yè)平均銷(xiāo)售額同比增速為18.5%，但已經(jīng)公布10月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)并基本完成全國(guó)布局的企業(yè)中，銷(xiāo)售額同比增幅20%以上的有萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、碧桂園，另外如金地、綠城中國(guó)、首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂(lè)等，均未過(guò)平均線。
數(shù)據(jù)所顯示的分化，大致可以區(qū)分兩個(gè)陣營(yíng)的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上所采取的不同選擇。一類(lèi)緊隨市場(chǎng)步伐，以周轉(zhuǎn)速度作為經(jīng)營(yíng)的主要指標(biāo)；另一類(lèi)則堅(jiān)守利潤(rùn)率底線，以較高毛利贏取市場(chǎng)。只是，這一輪調(diào)控中政府祭出的“限購(gòu)”這一“殺手锏”，剛好卡住了后者的咽喉。
正因?yàn)榇耍据^高毛利的地產(chǎn)企業(yè)，卻在今年失去投資者的支持。股票市場(chǎng)上，綠城、金地、雅居樂(lè)等走相對(duì)高端路線的開(kāi)發(fā)商股價(jià)跌幅超過(guò)同行平均水平。
截至11月10日收盤(pán)，A股市場(chǎng)上金地集團(tuán)市凈率降至1.16的低值，H股的綠城中國(guó)更低至0.62、越秀地產(chǎn)為0.57、富力地產(chǎn)為0.96。相對(duì)應(yīng)的是A股市場(chǎng)上萬(wàn)科和保利地產(chǎn)市凈率均為1.77，H股中恒大地產(chǎn)和碧桂園分別是2.0和1.53。
此外，研究機(jī)構(gòu)也于近期開(kāi)始對(duì)部分“堅(jiān)守型”企業(yè)給出負(fù)面評(píng)級(jí)。申銀萬(wàn)國(guó)分析師李虹發(fā)布報(bào)告，提醒投資者適時(shí)賣(mài)出雅居樂(lè)股票，緣于對(duì)其海南雅居樂(lè)銷(xiāo)售前景不看好，以及負(fù)債率上升導(dǎo)致的杠桿風(fēng)險(xiǎn)增大。
種種跡象顯示，剛剛過(guò)去的10月已然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“黑暗歲月”的開(kāi)端，在未來(lái)的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)。回顧近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不難看出，在2008年起的一輪市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，萬(wàn)科、保利、中海等幾家公司率先拉大了與同行之間的差距，并以萬(wàn)科在2010年突破千億達(dá)到波段峰值。而在本輪市場(chǎng)調(diào)整剛剛開(kāi)始之際，差距被拉大的苗頭就已經(jīng)早早顯現(xiàn)。
地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境好于2008年
現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)處于深度調(diào)控期，各類(lèi)調(diào)控手段在本輪調(diào)控中發(fā)揮著作用。自2009年12月本輪調(diào)控政策開(kāi)始以來(lái)，從利率、稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段，到限購(gòu)、限價(jià)等行政指令性手段，從局部限制到全國(guó)范圍內(nèi)一刀切，調(diào)控手段逐漸增多、調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)。
近幾個(gè)月來(lái)，隨著樓市陷入低迷和房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭被遏制，部分地方政府有意放松調(diào)控政策，但從10月29日國(guó)務(wù)院工作會(huì)議精神上看，中央再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控、進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，可見(jiàn)中央將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。但隨著經(jīng)濟(jì)增速的下滑和通脹觸頂回落，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會(huì)有進(jìn)一步升級(jí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯“見(jiàn)底”。今年四季度，中央已明確表示仍將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。
開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源穩(wěn)定
現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金同比增幅出現(xiàn)明顯下降的趨勢(shì)，但是整體狀況明顯好于2008年，部分房企打折促銷(xiāo)樓盤(pán)回籠資金，
但也有少數(shù)房企如恒大、萬(wàn)科等銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好。在調(diào)控政策見(jiàn)底、貨幣政策趨穩(wěn)的形勢(shì)下，隨著越來(lái)越多的房企加入打折促銷(xiāo)陣營(yíng)，預(yù)計(jì)今年四季度本年資金來(lái)源將趨于穩(wěn)定，或小幅下滑，明年上半年可能會(huì)有所改善。
而數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源39619億元，同比增長(zhǎng)5.7%，創(chuàng)下了十多年來(lái)的最低增速。2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源平均增速為28%，2007年和2009年更是高達(dá)38.1和45.9%。很明顯，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境和資金狀況均相對(duì)較差，因此不少開(kāi)發(fā)商降價(jià)售樓來(lái)回籠資金，也有個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。
2008年，截至年底，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為16062億元，同比降低10.77%，降幅驚人，是近十年來(lái)唯一出現(xiàn)下降的年份。2008年作為樓市最為艱難的一年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著前所未有的風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模，正因?yàn)槿绱耍鄶?shù)開(kāi)發(fā)商都陷入流動(dòng)資金嚴(yán)重不足的困境，
部分企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉。
與2008年形成對(duì)比的是，今年1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源共計(jì)61947億元，同比增長(zhǎng)22.7%，盡管增速和近十年來(lái)的平均增速相比有所下滑，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在融資困難等問(wèn)題，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金環(huán)境仍明顯好于2008年。今年前9個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)月均資金來(lái)源為7820元，資金來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定。
截至今年三季度末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為26400億元，同比上漲14.9%，漲幅持續(xù)回落。今年以來(lái)，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)的影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心普遍不足，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸政策持續(xù)緊縮，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額增長(zhǎng)不斷放緩。
在金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模的情況下，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比大幅下降10.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資極其困難，企業(yè)面臨著前所未有的艱難局面。而現(xiàn)階段，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額漲幅有所下降，但仍然保持明顯上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資環(huán)境明顯好于2008年。預(yù)計(jì)，隨著金融機(jī)構(gòu)收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額漲幅仍將收窄，但仍將保持10%以上的增長(zhǎng)速度。
調(diào)控政策“見(jiàn)底”
自10月份以來(lái)，從匯金購(gòu)入四大國(guó)有商業(yè)銀行股票干預(yù)股市，到國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議研究制定小型和微型企業(yè)發(fā)展的金融、財(cái)稅政策，都發(fā)出了宏觀經(jīng)濟(jì)政策在逐漸放松的信號(hào)。在目前經(jīng)濟(jì)下滑、通脹見(jiàn)頂、中小企業(yè)遇難、失業(yè)率增加，以及溫州、鄂爾多斯等地方民間高利貸危機(jī)顯現(xiàn)的形勢(shì)下，宏觀經(jīng)濟(jì)政策可能適度調(diào)整。
7月12日的國(guó)務(wù)院工作會(huì)議上，提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中“已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。”隨后僅臺(tái)州、滁州兩市出臺(tái)了較為寬松的限購(gòu)政策，而直到10月30日珠海出臺(tái)的限購(gòu)政策更是形同虛設(shè)，規(guī)定：不管持有多少套的人，皆可再購(gòu)一套，更像政府要趕在年底前促進(jìn)一下成交量，此次二三線城市限購(gòu)政策升級(jí)幾乎不了了之，預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控政策的“見(jiàn)底”。
值得關(guān)注的是，10月29日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。我們認(rèn)為，這一表述預(yù)示著年內(nèi)中央政策不會(huì)放松。但既然已出現(xiàn)效果，只要進(jìn)一步繼續(xù)保持調(diào)控措施即可，效果還將繼續(xù)顯現(xiàn)。不過(guò)，也不會(huì)再進(jìn)一步加碼了。那么，未來(lái)幾個(gè)月，如有政策變化，可能主要集中在地方政府身上。
今年9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為100.41，比8月份降低0.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落3.1個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)4個(gè)月下滑。自2010年3月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)指數(shù)開(kāi)始波動(dòng)下行，但至今仍未跌至100點(diǎn)以下的不景氣區(qū)間。與2008年相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)下行速度相對(duì)較快，在2008年10月份就沖破100，進(jìn)入不景氣區(qū)間，反映出房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入相對(duì)艱難時(shí)期。我們認(rèn)為，目前國(guó)房景氣指數(shù)尚未完成筑底，在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢(shì)下，未來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)仍將繼續(xù)處于下行通道，四季度將跌至100以下的不景氣區(qū)間，預(yù)計(jì)明年一季度前后可能見(jiàn)底。與2008年相比，本輪調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)，但下調(diào)空間較小。（節(jié)選自上海易居房地產(chǎn)研究院《現(xiàn)階段與2008年房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境對(duì)比分析》，略有刪改）
