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        "斷血"房地產(chǎn) 抄底資金缺血樓盤
        2011-11-08   作者:杜雅文  來源:中國證券報
         
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            “收購珠三角地產(chǎn)項目,扛不住的就賣給我。”最近一段時間,在深圳某投資公司擔任副總的劉剛(化名)屢屢放出豪言。他已與一些資金鏈緊張的開發(fā)商接觸,準備抄底部分樓盤項目。
          劉剛所在的投資公司此前也做房地產(chǎn)項目,但出于對形勢的研判,最近兩三年已不再開發(fā)新項目,而是介入PE投資等新業(yè)務領域,但持續(xù)施壓的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓劉剛又看到了房地產(chǎn)項目的機會。
          “最近兩三個月,一些開發(fā)商想把手中的一些項目轉(zhuǎn)讓出去,以解決資金"斷血"的問題。”劉剛說,這給他們這種前期項目已結(jié)束、資金豐厚的公司帶來了機會。
          今年以來,房地產(chǎn)企業(yè)并購案例大增。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,前三季度,全國房地產(chǎn)企業(yè)并購案例近90起,總并購金額近260億元,比去年增長120%。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部不完全統(tǒng)計,前10個月,在北京、上海、天津和重慶四地產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目數(shù)量出現(xiàn)“井噴”,總數(shù)超過600宗,而去年同期不足300宗。
          在資金壓力下,一些小開發(fā)商主動找上門來,和劉剛談起了買賣。為了控制風險,劉剛在挑選項目時以珠三角地區(qū)的住宅為主,甚至要求項目離深圳的車程最好不超過兩小時。劉剛認為,他對珠三角的公司比較熟悉,考察項目也方便,當?shù)胤績r相對理性,同全國一些空置率高的城市相比,安全邊際更高。他的另一個考慮是,房地產(chǎn)項目開發(fā)周期很長,公司投資需量力而行,戰(zhàn)線不宜拉得太長。
          為什么資金鏈緊張的開發(fā)商不選擇降價出貨,而寧愿將項目整體轉(zhuǎn)讓呢?劉剛說,一些項目證照不齊,現(xiàn)在沒法通過“零售”回籠資金,而后續(xù)開發(fā)資金又不足,只能選擇整體出售。在眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華看來,降價出貨是開發(fā)商很不愿意走的一步棋,因為一旦樓盤開始降價,購房者觀望情緒會更濃,而打包整體出售可以在最短時間內(nèi)收回先期投入。
          深圳一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,“斷血”房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓此前就存在,但大都在圈內(nèi)私下進行,出讓項目的開發(fā)商不希望外界知道,以免引來大家對其資金狀況的猜疑。在產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌不僅對開發(fā)商的聲譽影響很大,價格也不理想。現(xiàn)在,用這種公開形式來找尋買家的開發(fā)商有所增加,這些開發(fā)商是不得已而為之。他們的資金鏈已特別緊張,但一時難以找到下家接盤,只得公開掛牌。
          融資困難與市場資金看空樓市、不愿接最后一棒有關。林曉華說,自貨幣政策緊縮后,許多房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資,但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入,一些信托產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風險,市場資金一改此前對房地產(chǎn)信托的熱捧狀態(tài),房地產(chǎn)開發(fā)商融資更加困難。如果通過民間借貸,成本又太高,借來的高息資金用于拿地過程中的資金騰挪還行,但用于開發(fā)是無法承受的。
          不過,雖然越來越多的開發(fā)商找劉剛談轉(zhuǎn)讓,但他認為目前報價仍然過高。“愿意轉(zhuǎn)讓的信息多了,但對方出貨還不是特別迫切,估計還能扛一段時間。”劉剛說,真正的抄底機會可能在明年顯現(xiàn),預計部分地區(qū)的房價會下跌百分之二三十。雖然投資機會逐漸顯現(xiàn),但他也看到了其中的風險。他的策略是,不預測具體的底部,也不預測底部的具體時間,靜觀調(diào)控形勢的發(fā)展,隨市場風向而變,畢竟暴利的年代已結(jié)束,房地產(chǎn)以后可能變成一個很平常的傳統(tǒng)行業(yè)。

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