用“跌跌不休”來形容今年的樓市現(xiàn)狀實(shí)在是不為過。而相比自然氣候的寒冷，樓市似乎是提前步入了“冬季”。
11月1日公布的中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，今年10月，全國(guó)100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格為8856元/平方米，與9月相比下降了0.23%。而在降價(jià)的城市數(shù)量上，與9月份相比，10月份價(jià)格環(huán)比下跌的城市增加了14個(gè)，這是自去年8月以來下跌城市數(shù)量最多的一個(gè)月，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了今年以來環(huán)比下跌城市數(shù)量的單月之最。
導(dǎo)致上述成交價(jià)格下跌的原因，無疑是來自成交量的壓力，中國(guó)指數(shù)研究院的最新統(tǒng)計(jì)還顯示，截至10月28日，10月份監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有近五成城市成交面積環(huán)比下跌，其中三亞環(huán)比跌幅最大，達(dá)53.88%。
開發(fā)商集體行動(dòng)
如果說今年年初開發(fā)商的降價(jià)行為還是“猶抱琵琶半遮面”的話，眼下開發(fā)商的降價(jià)似乎開始變得赤裸裸。
繼不久前中海、龍湖掀起席卷上海的降價(jià)潮之后，萬科等品牌開發(fā)商又在北京掀起了新一輪的“降價(jià)潮”。近日就有消息稱，位于昌平的金隅萬科城將在本月推出第三期房源，其均價(jià)為每平方米1.4萬元，與前兩期的價(jià)格相比，單價(jià)至少下降了千元以上。
不僅是萬科、龍湖和中海等這些地產(chǎn)龍頭企業(yè)，和訊網(wǎng)從公開資料上看到，目前幾乎各大開發(fā)商都開始采取了大規(guī)模的實(shí)質(zhì)性降價(jià)行為。星河灣集團(tuán)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等都加入到了這場(chǎng)降價(jià)“保衛(wèi)戰(zhàn)”當(dāng)中。
從表面來看，這波降價(jià)潮主要是出現(xiàn)在像北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，不過和訊網(wǎng)查閱相關(guān)的數(shù)據(jù)也發(fā)現(xiàn)，其實(shí)大開發(fā)商在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二線城市也采取了相應(yīng)的降價(jià)策略，比如萬科在東莞、南京，龍湖在重慶、杭州、青島，以及世貿(mào)集團(tuán)、中海地產(chǎn)都在杭州采取了降價(jià)措施。
而此番降價(jià)潮所呈現(xiàn)的特點(diǎn)，不僅是其所涉及的范圍較大，力度也是前所未有。
公開資料還顯示，星河灣在上海的閔行星河灣項(xiàng)目就降了20%，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在深圳的龍華花半里項(xiàng)目降價(jià)30%，中海在上海的中海御景熙岸項(xiàng)目則是將售價(jià)下調(diào)了30%，而華業(yè)地產(chǎn)在北京的華業(yè)東方玫瑰項(xiàng)目甚至還推出了8.1折的特價(jià)房。
10月29日，招商地產(chǎn)在深圳推出果嶺項(xiàng)目，以低于周邊4000-5000元的單價(jià)開盤；在萬科雙月灣項(xiàng)目所在地惠州，卓越地產(chǎn)推出4900元/平方米的蔚藍(lán)海岸新房源，在此之前，碧桂園十里銀灘也以低至6000元左右開盤。此外，團(tuán)購(gòu)促銷、送精裝修等各種優(yōu)惠宣傳語都出現(xiàn)在了樓盤的銷售語當(dāng)中。
數(shù)據(jù)還顯示，近期京滬深等地的部分樓盤的降價(jià)幅度有的高達(dá)30%。以北京房?jī)r(jià)下降最嚴(yán)重的通州為例，自8月份以來，通州房?jī)r(jià)從1.7萬/平米持續(xù)下降到1.5萬/平米，再到現(xiàn)在的1.3萬/平米左右，幾乎每個(gè)月的下降幅度都達(dá)1000元/平米左右。而隨著房?jī)r(jià)下降幅度的不斷提高，目前這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)回到了2009年時(shí)的情形。
房?jī)r(jià)下行無懸念
對(duì)于開發(fā)商而言，導(dǎo)致他們目前采取實(shí)質(zhì)性降價(jià)行為的顯然是多方合力的結(jié)果。除了宏觀調(diào)控政策的影響外，其實(shí)近年來房?jī)r(jià)一路的“高歌猛進(jìn)”早已與人們實(shí)際的購(gòu)買能力背道而馳。近日某網(wǎng)站進(jìn)行了一項(xiàng)關(guān)于“您認(rèn)為以目前整體房?jī)r(jià)，下降多少才算合理”的公開調(diào)查就顯示，有47.20%的認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該下降一半
。
那么為什么開發(fā)商會(huì)選擇目前這樣一個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行如此大規(guī)模的降價(jià)，一位業(yè)內(nèi)人士的分析似乎一語中的，“對(duì)于開發(fā)商而言，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下已經(jīng)不是考慮降不降價(jià)問題的時(shí)候了，關(guān)鍵是降多少才能賣出去。”
相關(guān)人士還認(rèn)為，此次大型房企領(lǐng)銜降價(jià)，一方面反映了現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)銷售壓力，另一方面也有可能是房企為了沖刺年底的銷售業(yè)績(jī)。
萬科三季報(bào)顯示，今年三季度主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，銷售卻進(jìn)一步放緩。萬科進(jìn)入的包括深圳、廣州、東莞、佛山等在內(nèi)的14個(gè)城市的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比上升5.1%，成交面積卻同比下降20.9%。
此外三季度萬科的存貨增至1926億，同比增長(zhǎng)約57%。其中，北京、上海、深圳所占比例較大。另外，深圳萬科上半年銷售的項(xiàng)目?jī)H有四個(gè)，而下半年推出的房源則高達(dá)11個(gè)，總共1萬套房源，占深圳同期新盤供應(yīng)量的1/3。每年10月前后歷來都是新盤額上市高峰期，未來一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)新房的供應(yīng)量還將繼續(xù)增加，市場(chǎng)存貨壓力也會(huì)進(jìn)一步加大。與如此巨大的供應(yīng)量相比，深圳樓市的需求在限購(gòu)政策下卻在不斷萎縮。
隨著近期參與降價(jià)的樓盤越來越多，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)開始步入實(shí)質(zhì)性下調(diào)階段。經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)就指出，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)期的僵持之后，包括萬科在內(nèi)的大開發(fā)商不僅正式加入降價(jià)促銷行列，而且一些一線城市的新開樓盤的降價(jià)幅度大多在15%到20%左右，這意味著業(yè)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的下降已達(dá)成共識(shí)。
此外，高盛高華的分析報(bào)告也顯示，鑒于限購(gòu)令政策放松的可能性較低，他們?nèi)∠藢?duì)2012年以及2013年房?jī)r(jià)反彈的判斷，并預(yù)計(jì)未來12個(gè)月國(guó)內(nèi)主要城市的房?jī)r(jià)將由當(dāng)前水平下降15%-20%，或者由2010年的房?jī)r(jià)最高值下降約25%，并且到2013年前都不會(huì)出現(xiàn)反彈。
