近期在上海，一些新盤降價明顯的區(qū)域，“一二手房價倒掛”即前期二手房掛牌價格高于新盤的情況開始出現(xiàn)，不少欲買二手房客源轉(zhuǎn)向新房市場。在客源分流、競爭加大的情況下，上海郊區(qū)不少板塊的二手房價陸續(xù)松動。
10月，樓市交易頹勢同時出現(xiàn)于上海新房、二手房市場。來自漢宇地產(chǎn)市場研究部的最新數(shù)據(jù)，截至10月31日，當月全市門店的二手房買賣成交量有24%的同比下降幅度。“按照已掌握的數(shù)據(jù)預計，10月上海全市的二手房成交量很有可能跌破10000套。”漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉告訴《第一財經(jīng)日報》，“這將是2008年以來最差的一個10月行情。”
另外一方面，降價的新盤越來越多，吸引了二手房市場大量的客源。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心昨日發(fā)布的一份報告顯示，2011年8月，上海成交均價環(huán)比下降的為111個項目，占整體319個普通住宅成交項目量的34.8%；9月，這一比例擴大至44.3%，即成交的309個普通住宅項目中有137個項目降價。
10月份的情況也相當不樂觀。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月前30天上海新建商品住宅成交3656套、43.7萬平方米，較9月同期分別回落25.07%、23.22%；成交均價為2.12萬元/平方米，較9月同期有6.07%的下跌幅度。
中國指數(shù)研究院的報告還指出，從9月份降價項目量的排行情況來看，位居前三的區(qū)域分別為松江區(qū)（23個）、寶山區(qū)（20個）和嘉定區(qū)（18個）。與此同時，同區(qū)域中的二手樓市開始發(fā)生變局。
本報記者詢問多家二手房門店時發(fā)現(xiàn)，在這些新盤降價集中區(qū)域內(nèi)，一二手房倒掛現(xiàn)象已經(jīng)浮現(xiàn)。如嘉定區(qū)南翔板塊，目前在售公寓新盤實際成交均價約1.7萬~1.8萬元/平方米，與周邊同質(zhì)的次新房二手房源相比，平均單價低1000~2000元/平方米。
“在新房推盤促銷舉措明顯的情況下，今年以來次新房的二手房源幾乎沒有成交。”上海中原地產(chǎn)嘉定區(qū)嘉定新城二店經(jīng)理盧昌富表示，以區(qū)域內(nèi)的保利家園二手房源為例，85平方米戶型的實際“到手”總價約為120萬元掛牌價格，將各種稅賦加起來，總價為135萬元左右。“如果按照保利三期新盤15000元/平方米的價格計算，當前的二手房價格甚至還更低，算是"虧本"了。”盧昌富說道。不過，以綠地秋香坊、龍湖酈城為首的周邊新盤，在一輪調(diào)價之后已跌至120萬元總價左右。
此外，松江新城板塊同樣出現(xiàn)這一狀況。當前主要在售新盤的實際成交均價，大致集中在1.1萬元~1.4萬元/平方米，但周邊類似品質(zhì)的二手房源掛牌價格，卻為1.4萬~1.5萬元/平方米。而在寶山區(qū)的羅店板塊，當前萬科臻園的經(jīng)濟型別墅項目，一次性付款之后可享八點九折優(yōu)惠，總價約為310萬元，不過同一區(qū)域內(nèi)的二手房美蘭金邸，掛牌價格卻在350萬元上下。
與開發(fā)商的資金壓力相比，上海二手房市場中不少小業(yè)主顯得更為“輕松”。據(jù)上海中原地產(chǎn)寶山區(qū)美蘭湖一店經(jīng)理許萬龍介紹，以美蘭金邸為例，目前的二手房房東幾乎均是在2003~2004年購入的，當時的樓盤交易總價約為200萬元。“不過這些小業(yè)主也并不急于出手，所以即使有個別業(yè)主出現(xiàn)調(diào)價，也不過比市場價跌了3萬元左右。”
而21世紀不動產(chǎn)上海銳豐珠江新城店經(jīng)理桂啟軍則向記者表示，板塊內(nèi)少數(shù)業(yè)主為求急售或套現(xiàn)可在總價基礎上作出5%~10%議價，且集中在總價150萬左右兩房。“多數(shù)業(yè)主并不急于售房，還是抱著"能賣就賣"的心態(tài)。”
然而可以預測到的是，在一二手房價持續(xù)倒掛影響下，不少二手房買家將被分流，從而導致業(yè)主掛牌價格產(chǎn)生松動。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海銳豐格林世界店經(jīng)理章德若介紹，受到價差優(yōu)勢吸引，板塊內(nèi)有近四成二手房買家轉(zhuǎn)投新盤。在客源明顯減少的情況下，部分房源掛牌價格開始松動，出現(xiàn)總價下降1萬~5萬元不等的議價空間。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，伴隨二手房成交持續(xù)下滑，雖全市降價潮尚未來臨，但部分板塊降價潮已經(jīng)出現(xiàn)。如寶山區(qū)楊行板塊、大華板塊，以及普陀區(qū)武寧板塊等地，這些板塊出現(xiàn)的統(tǒng)一現(xiàn)象是，二手房房東掛牌量均比上月增加，且普遍可提供3%~10%不等的議價空間。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認為，一個被視為二手房價進一步松動的信號是，如果未來數(shù)月二手房成交量未有明顯提升，且伴隨新盤打折促銷日漸普遍，則二手房市場或?qū)⒊霈F(xiàn)更大范圍和更大幅度的降價情況。
