萬科降價(jià)了!
本報(bào)記者獲悉,萬科北京公司旗下金隅萬科城即將于11月推出三期新房源,均價(jià)14000元/平方米,比之上期房源低了3000元/平方米;與此同時,萬科深圳公司旗下項(xiàng)目金域緹香也將于11月推出均價(jià)萬元左右的精裝修房源,比此前開盤價(jià)優(yōu)惠約1000元左右。
此外,深圳萬科公園里、惠州萬科城、東莞紫臺等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施。事實(shí)上,2011年以來,萬科的降價(jià)一直在持續(xù),只不過更為隱蔽,降幅也呈遞進(jìn)式,隨著一期期新房源的推出,價(jià)格也更為優(yōu)惠。
不只是萬科,在深圳,招商果嶺在10月29日以低于區(qū)域均價(jià)數(shù)千元的價(jià)格入市,在惠州,卓越蔚藍(lán)海岸更推出均價(jià)4900元/平方米的成本價(jià)房源。
幾大房產(chǎn)大鱷中,繼中海、龍湖之后,隨著11月份的到來,深圳開發(fā)商接棒上海,萬科、招商、卓越等開發(fā)商領(lǐng)銜掀起又一輪降價(jià)潮,大型開發(fā)商降價(jià)背后,既有“調(diào)控將長期持續(xù)”預(yù)期下市場競爭的壓力,也有年度沖擊業(yè)績的壓力,而更多的中小開發(fā)商則跟風(fēng)跳水或轉(zhuǎn)手,全國性的降價(jià)潮大幕或?qū)㈤_啟。
隱性降價(jià)
降價(jià)信息來得有些隱蔽。
10月31日,深圳萬科宣布,位于龍崗坪山的金域緹香新一批產(chǎn)品將在11月推出,全部為約74-89平的2-4居室。“入市價(jià)格將會非常吸引人,不少單元在10000元/平米左右,還送精裝。”深圳萬科內(nèi)部人士說。
不同的是,開發(fā)商并未大張旗鼓宣傳降價(jià)。
但實(shí)際上仔細(xì)對比,這比一期9400-12000元/平方米的開盤價(jià)格低了不少。深圳萬科對這個樓盤的性價(jià)比充滿信心并表示:除金域緹香外,客戶只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌開發(fā)商開發(fā)的盤,且項(xiàng)目帶全屋精裝修的,即可獲得1萬元現(xiàn)金獎勵。
“換言之,金域緹香是一年來深圳最劃算的精裝房了,”深圳業(yè)內(nèi)房產(chǎn)人士評價(jià)。
深圳萬科旗下另一項(xiàng)目“萬科公園里”則推出買房送8萬家私禮金券的優(yōu)惠,該盤曾在9月底以16000元/平方米入市,比同區(qū)域均價(jià)低了2000元左右/平方米。
同樣,萬科清林徑11月初將會加推2-3房新房源,在總價(jià)直減6萬的基礎(chǔ)上,再打9.8折。
位于大深圳區(qū)域內(nèi)的東莞萬科紫臺,更將價(jià)格從均價(jià)15000元/平方米下調(diào)至13000元/平方米,最低至11000元/平方米。
凡此種種。
國金證券房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告顯示,深圳萬科公園里、金域緹香9月開盤房源,相對原預(yù)計(jì)價(jià)格,前者降幅15%左右,后者20%左右。
此番萬科又提高了優(yōu)惠幅度。不過,深圳萬科有關(guān)人士卻并不承認(rèn)公司在降價(jià)。“今年以來萬科的降價(jià)未受市場關(guān)注,也未引起糾紛,因其營銷策略太靈活,手段方法多樣,”上述深圳業(yè)內(nèi)人士說。
競相出貨
緣何此時降價(jià)?對于萬科來說,市場競爭壓力在陡增。
萬科三季報(bào)顯示,今年三季度主要城市商品住宅供應(yīng)量增加,而銷售則進(jìn)一步放緩。深圳、廣州、東莞、佛山等萬科進(jìn)入的14個城市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比上升5.1%,成交面積則同比下降20.9%。
萬科董秘譚華杰坦承,市場環(huán)境的巨大變化對萬科的銷售也有所影響:10月前后歷來都是新盤上市高峰,未來一段時期,預(yù)計(jì)新房供應(yīng)還將繼續(xù)增加,市場存貨壓力也會進(jìn)一步加大。
數(shù)據(jù)更顯示,萬科存貨三季度增至1926億,同比增長約57%。其中,萬科三大吸金區(qū)域北京、上海、深圳占據(jù)大頭。
深圳萬科上半年銷售的僅有四個項(xiàng)目,而下半年推出的房源高達(dá)11個,總共1萬套房源,占深圳同期新盤供應(yīng)量的1/3強(qiáng)。
和如此巨大的供應(yīng)量相比,深圳樓市的需求在限購政策下不斷萎縮,而限價(jià)政策又令不少同行揮起價(jià)格利器。10月29日,招商地產(chǎn)推出果嶺項(xiàng)目,以低于周邊4000-5000元的單價(jià)開盤;在萬科雙月灣項(xiàng)目所在地惠州,卓越地產(chǎn)推出4900元/平方米的蔚藍(lán)海岸新房源,在此之前,碧桂園十里銀灘也以低至6000元左右開盤。
“深圳開發(fā)商目前不是降不降價(jià),而是降多少才能賣出去的問題。世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌說,深圳三季度的成交量持續(xù)低迷,二季度的一些優(yōu)惠措施已不足以打動購房者,必須要有更為實(shí)質(zhì)的降價(jià)。
從全國來看,萬科也面臨銷售放緩。山西證券平海慶認(rèn)為,萬科銷售額減速已成定局。“銷售額同比增速小于銷售面積同比增速,表明公司在以價(jià)格換銷量。”平表示,由于未來三個月房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷可能性非常大,全年銷售增速將低于30%。
而作為萬科總部所在地,通常占全公司銷售比重1/10的深圳萬科今年銷售業(yè)績并不如人意。今年年初,深圳萬科預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)是140億(約占全公司1/10),但截至7月,深圳萬科僅實(shí)現(xiàn)40億元左右。在三季度接連推出幾個新盤之后,初步估計(jì)深圳回籠資金約40億,距離140億尚有很大差距。
王海斌認(rèn)為,如若真要實(shí)現(xiàn)年度銷售目標(biāo),年底前將是上市公司沖擊年度業(yè)績的關(guān)鍵時期,大型開發(fā)商選擇在此時降價(jià)出貨的幾率很大。尤其是今年,多數(shù)開發(fā)商預(yù)期調(diào)控將長期持續(xù),對后市看淡,降價(jià)的概率又增加了。
拐點(diǎn)將至?
從中海、碧桂園、保利到龍湖、萬科、招商、綠地;從上海到北京、深圳,及其周邊區(qū)域,此輪降價(jià)潮中,均是大型開發(fā)商率先,中小開發(fā)商跟進(jìn)。
這與行業(yè)對于調(diào)控趨勢的判斷有關(guān)。10月25日,萬科執(zhí)行副總裁肖莉在投資者電話會議上表示,過去一年里政府為遏制樓價(jià)飆升而采取的一系列努力,正造成嚴(yán)重沖擊,開發(fā)商受到擠壓。
“國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向,未來幾個月里情況將變得更加糟糕,銷售量和價(jià)格進(jìn)一步下降。”這是肖的預(yù)期。
萬科預(yù)期,即使那些有購買力的買家,也將選擇持幣等待,因?yàn)樗麄冾A(yù)期房價(jià)將繼續(xù)下探。
上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認(rèn)為,樓市價(jià)格拐點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生。“春節(jié)之前,樓市將保持價(jià)跌量平態(tài)勢,明年一季度繼續(xù)低迷,”他說,在明年一季度信貸顯著寬松之前,很多開發(fā)商必須促銷以回籠資金,以解年度之前各種到期債務(wù)的燃眉之急。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為,降價(jià)的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延,從大戶型向中小戶型蔓延,“目前市場購房者信心已經(jīng)降低到谷底,”張說。
楊紅旭則預(yù)測,未來十年,中國樓市暴利時代不再,投機(jī)性購房需求也將萎縮,市場波動的頻率和幅度,將明顯小于過去十年。
萬科對未來的預(yù)測也表現(xiàn)謹(jǐn)慎。萬科已將很多銷售未結(jié)資源放到了未來2-3年。截至9月末,萬科已售未結(jié)資源規(guī)模達(dá)1208萬平方米,對應(yīng)合同金額合計(jì)約1380億元,相比中期時分別提升18.2%和16.3%,提前鎖定未來2-3年業(yè)績增長。
工銀國際分析師羅佳明在分析龍湖等房企此前調(diào)價(jià)行為時稱,預(yù)期此前減價(jià)不會對龍湖的盈利能力造成太大損害,反而可以更好的儲備充足糧水渡過行業(yè)寒冬期。
“我們對房地產(chǎn)行業(yè)維持審慎,因短期內(nèi)中央應(yīng)不會放松政策調(diào)控,而且減價(jià)才剛開始。上海當(dāng)前的降價(jià)潮應(yīng)該只是行業(yè)下行的開端,相信明年第1
季是最壞時期”。