上海市有關(guān)部門的一道政令讓降價(jià)房企陷入兩難。
10月24日，針對(duì)愈演愈烈的樓市降價(jià)及其帶來(lái)的維權(quán)，上海市住房保障和房屋管理局市場(chǎng)處公開(kāi)表示：如果房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格浮動(dòng)幅度超過(guò)20%，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重新備案，等待批準(zhǔn)。
“按照規(guī)定，重新備案的申請(qǐng)中要有明確的新銷售方案，除要注明調(diào)整后的銷售價(jià)格外，還要有調(diào)整的周期。這個(gè)周期一般在兩個(gè)月以上。”一位接近上海房地產(chǎn)監(jiān)管部門的人士透露。
而對(duì)于降價(jià)幅度超過(guò)20%的樓盤如何處理，浦東新區(qū)市民中心房管處工作人員在接受媒體采訪時(shí)表示，“這是不允許的”。
這被視為上海樓市的“限降令”。此前不久，上海樓市降價(jià)潮愈演愈烈，品牌開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)在上海的多個(gè)項(xiàng)目不約而同進(jìn)行降價(jià)促銷，房?jī)r(jià)下調(diào)幅度超過(guò)20%，有的甚至被腰斬。這導(dǎo)致諸多降價(jià)樓盤業(yè)主奔赴銷售現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)，樓市亂象頻生。
退房難阻降價(jià)潮
同策研究與咨詢中心提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周，位于浦東的中海御景熙岸促銷，最新報(bào)價(jià)由原先的成交價(jià)23000元/平方米，降至17000元/平方米；位于嘉定新城的龍湖酈城，則從18000元/平方米降價(jià)到14000元/平方米；松江龍湖好望山的部分房源，也從27000元/平方米降至15000元/平方米，上述樓盤的降價(jià)幅度均逾20%。
由于上述房企下調(diào)售價(jià)幅度較大，房源的快速貶值引來(lái)了不少老業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。
10月22日、23日，位于上海嘉定區(qū)的“龍湖酈城”、“綠地秋霞坊”和位于浦東區(qū)的“中海御景熙岸”售樓處均集聚了眾多老業(yè)主維權(quán)，導(dǎo)致上述樓盤售樓中心多處損毀，現(xiàn)場(chǎng)一片狼藉。部分業(yè)主稱，由于降價(jià)，房子還沒(méi)入住已經(jīng)損失了數(shù)十萬(wàn)，接近總房?jī)r(jià)的三分之一。更有業(yè)主還聲稱房產(chǎn)商的降價(jià)行為系“價(jià)格欺詐”。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然業(yè)主的維權(quán)行為有失理性，但降價(jià)事件背后反映的則是房?jī)r(jià)拐點(diǎn)隱現(xiàn)。此次上海出現(xiàn)大面積房?jī)r(jià)下調(diào)并不突然，而是長(zhǎng)期政策調(diào)控下供需比失衡，同時(shí)開(kāi)發(fā)商資金壓力過(guò)大導(dǎo)致的必然結(jié)果。
上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理、董事施宏睿在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，此次上海多個(gè)樓盤售價(jià)大幅下調(diào)原因分為兩個(gè)方面。第一，是開(kāi)發(fā)商前期擴(kuò)張過(guò)快導(dǎo)致資金鏈緊張不得不降價(jià)銷售回籠資金；第二，則是部分區(qū)域房?jī)r(jià)確實(shí)虛高，市場(chǎng)倒逼泡沫擠出。
上海市統(tǒng)計(jì)局24日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度上海市商品房銷售面積1306.75萬(wàn)平方米，比去年同期下降13.1%，月均銷售面積出現(xiàn)了自2005年以來(lái)的最低值。同時(shí)，來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，10月前三周，上海市共計(jì)成交一手商品住宅30.27萬(wàn)平方米，和去年同期相比大幅下滑72%，成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來(lái)的最低水平。
“降價(jià)潮還會(huì)持續(xù)。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，老業(yè)主維權(quán)事件阻止不了開(kāi)發(fā)商持續(xù)降價(jià)促銷的趨勢(shì)。他認(rèn)為，往年的銷售旺季已經(jīng)過(guò)去，開(kāi)發(fā)商為了保證資金鏈，今年第四季度的樓市降價(jià)趨勢(shì)有望越發(fā)明顯。
20%或?yàn)榻祪r(jià)底線
針對(duì)這些樓市亂象，上海市住房保障和房屋管理局出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施，即房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格浮動(dòng)幅度超過(guò)20%，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重新備案審批。
事實(shí)上，關(guān)于商品房銷售價(jià)格，已有相關(guān)文件約束。今年5月，上海市發(fā)改委發(fā)布的“一房一價(jià)”實(shí)施細(xì)則中，即提到商品房經(jīng)營(yíng)者要嚴(yán)格按照備案價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房。
一位接近監(jiān)管部門的人士告訴記者，上海市最早的備案要求是，開(kāi)發(fā)商可在備案價(jià)格的基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)20%，一旦超出此范圍，則需要到監(jiān)管部門重新備案。但是從去年10月開(kāi)始，規(guī)定開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)只能降不能漲，降價(jià)幅度超過(guò)20%，需重新備案，“監(jiān)管部門只是舊政重申”。
對(duì)此，分析人士認(rèn)為，此輪上海樓市的降價(jià)風(fēng)暴，無(wú)論從速度上還是深度上，都大大超出了市場(chǎng)預(yù)期。政府此舉可以控制房?jī)r(jià)下跌幅度較大的項(xiàng)目入市時(shí)間，在一定時(shí)間內(nèi)抑制房?jī)r(jià)失控，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體穩(wěn)定。
