“從土地成本角度考慮，通州90%以上項目的土地成本在5000元/平方米以下，大部分開發(fā)商能夠承受比較大幅度的降價。”
北京樓市區(qū)域房價的底線正在一次又一次地受到挑戰(zhàn)。而開發(fā)商也采取了更聰明的降價策略：低價開盤。
“我們項目的起價是13200元/平方米，且贈送10%~15%的面積，相當(dāng)于在13200元/平方米單價的基礎(chǔ)上再打8.5~9折，現(xiàn)在辦會員卡還能享受開盤前每日抵200元。”昨天，位于北京市通州新城運河核心區(qū)的新盤“東亞·逸品閣”項目銷售人員如此介紹。
而這個價格，還趕不上通州運河區(qū)域另一樓盤京貿(mào)國際城在2010年1月份首次開盤的報價：13800元/平方米，這個曾經(jīng)一度高達26000元/平方米的樓盤，目前在售的5號樓最低報價僅為13400元/平方米。
亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份位于北京近郊的新盤中，開盤價格平均比周邊項目低了20%~35%。
新項目低價開盤
北京越來越多的新開盤項目加入到“低開”的行列。
9月底剛剛?cè)胧械氖兰喂饪椆龋挥趹讶釁^(qū)陳各莊，成交價格僅9580元/平方米，10月上半月（截至15日）已累計簽約304套，穩(wěn)居10月上半月商品住宅成交套數(shù)、面積、金額三大排行榜的首位。
此外，位于順義張鎮(zhèn)的新項目淺山香邑項目于10月16日開盤，開盤當(dāng)天優(yōu)惠后的均價僅為8500元/平方米，僅相當(dāng)于區(qū)域其他在售樓盤定價的七成。其價格洼地效應(yīng)帶來了良好的銷售成果，開盤當(dāng)天到訪300余人，成交率超過60%。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，截至10月26日，10月共有30個項目開盤，其中9個為首次入市的純新盤，有4個純新盤是位于五環(huán)以外的住宅類項目，分別是位于順義張鎮(zhèn)的淺山香邑、密云的眾智慧谷、大興亦莊的易居國際，以及昌平沙河的保利羅蘭香谷。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅舉例，除淺山香邑開盤價為8500元/平方米，低于周邊在售項目10000~12000元/平方米的均價外，眾智慧谷開盤價為6500元/平方米，周邊在售項目價格為9000~10000元/平方米；易居國際以17000元/平方米的價格開盤，周邊項目的價格在19000~22000元/平方米；保利羅蘭香谷開盤價格為17000元/平方米，周邊項目價格為17000~21000元/平方米。“可以看出，由于近郊住宅項目的激烈競爭，純新盤低價開盤已成為普遍趨勢，10月新盤平均比周邊項目低了20%~35%。”
值得注意的是，以往價格堅挺的別墅項目也在10月出現(xiàn)了新盤低開的現(xiàn)象。位于昌平奧北別墅區(qū)的中海尚湖世家，以17000元/平方米的價格推出了聯(lián)排和獨棟產(chǎn)品，而周邊同類型的別墅產(chǎn)品價格在25000~35000元/平方米，如此大的價格差距令中海尚湖世家在10月份售出了89套別墅，相當(dāng)于當(dāng)月北京別墅總銷量的三成。
正因為低開帶來了逆市旺銷，北京不少新盤加快了入市的腳步。
據(jù)北京中原監(jiān)測，在即將到來的11月，將有27個項目準(zhǔn)備入市，其中16個是純新盤入市。
“開發(fā)商能夠利用的融資渠道目前幾乎都已被政策堵死，在最后一個銷售高峰期，必定會有大量開發(fā)商選擇降價沖量。”北京中原分析師張大偉預(yù)計，降價的范圍將逐漸從遠郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。“不過，五環(huán)內(nèi)因為供應(yīng)處于絕對稀缺，房價下調(diào)幅度應(yīng)該不會太大，甚至部分城區(qū)項目價格依然可能上漲。”
降價的老盤數(shù)量在增加
北京近郊通州樓市的降價潮早在今年7月中旬就已初見端倪。
彼時，通州老項目珠江拉維小鎮(zhèn)宣布推出特價房，南北通透的，二居、三居現(xiàn)房，售價只在14500元/平方米，這一價格相比該項目2010年12月的開盤預(yù)期均價28250元/平方米下調(diào)了近半。
8月份之后，降價潮開始在通州蔓延，京貿(mào)國際城、潤豐領(lǐng)尚、天時名苑、華業(yè)東方玫瑰等項目紛紛宣布下調(diào)了售價。
據(jù)統(tǒng)計，今年1月份通州區(qū)域商品住宅成交套數(shù)為902套，成交均價為22318元/平方米。而“十一”黃金周以來，雖然通州樓市的成交價格一路下滑至15634元/平方米，但成交量卻僅有42套。
“從土地成本角度考慮，通州90%以上項目的土地成本在5000元/平方米以下，也就是說大部分開發(fā)商能夠承受比較大幅度的降價。”張大偉如此解釋通州房價急跌的原因，但在他看來，北京樓市的整體狀況卻并不像通州這個區(qū)域市場。
根據(jù)北京中原此前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從9月1日~10月9日，北京樓市中有銷售記錄的住宅項目為191個，其中均價相比8月份出現(xiàn)下調(diào)的項目有14個，占比僅7.3%；持平的為173個，占據(jù)約九成的份額；此外，依然有4個項目價格繼續(xù)上漲。
191個項目中，有41個住宅項目銷售超過30套，合計簽約套數(shù)達到了3272套，占據(jù)了全市整體住宅成交6294套的52%。這其中，10月成交均價相比8月有比較明顯下調(diào)的項目達到了11個，占比為26.8%。
值得注意的是，11個降價項目中，降幅超過30%的只有K2·百合灣，降價幅度達到36.3%；降幅在10%~20%的項目有3個，其余7個項目成交價下調(diào)幅度均不到10%。
“實際上，老項目很難做出降價的決定。”張大偉表示，目前北京樓市中已經(jīng)出現(xiàn)的項目一降價就引起糾紛，使得大部分項目對降價比較謹慎，因而，按兵不動的項目仍占據(jù)北京樓市的主流。
不過，種種跡象表明，從通州開始的價格下調(diào)已經(jīng)逐漸蔓延到其他區(qū)縣。
從前述價格出現(xiàn)較明顯下調(diào)的11個項目來看，除K2·百合灣、天時名苑、華業(yè)東方玫瑰、富力金禧花園4個項目位于通州外，其余降價項目集中在房山、大興及五環(huán)外的朝陽區(qū)。
