持續(xù)一年多的嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控已讓不少地產(chǎn)公司感到冬天的寒意。梳理近一年來我國上市公司經(jīng)營方向可以發(fā)現(xiàn)，不少主營房地產(chǎn)的公司開始轉(zhuǎn)營其他業(yè)務(wù)，非主營公司開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而原計劃進軍房地產(chǎn)的公司則悄然停下腳步。
這種局面，仿佛是近年來外圍企業(yè)大肆進入房地產(chǎn)行業(yè)的翻轉(zhuǎn)，同時也引起不少人士的擔(dān)憂，一是擔(dān)憂上市房企跨業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險，二是擔(dān)憂房地產(chǎn)業(yè)“空城化”會影響到普通商品房的正常供給。
“離場”現(xiàn)象越來越明顯
西部礦業(yè)股份有限公司10月19日發(fā)布公告稱，將2007年、2008年在北京購置的兩處房產(chǎn)微利出售，目的則是“補充公司流動資金，并支持與公司戰(zhàn)略發(fā)展相關(guān)的業(yè)務(wù)”。無獨有偶，福建水泥9月份公告也表示，以4474萬元轉(zhuǎn)讓莆田建福大廈等多處房產(chǎn)。
這只是近期“不務(wù)正業(yè)”公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的縮影，與此相應(yīng)的是，更多的主營房地產(chǎn)上市公司開始轉(zhuǎn)營其他領(lǐng)域。
今年9月，北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，擬出資5400萬元收購深圳市隆興投資有限公司所持陜西盛安礦業(yè)開發(fā)有限公司的90%股權(quán)。6月，萊茵達置業(yè)股份有限公司披露，擬在貴陽市成立一家全資子公司，注冊資金5000萬元。隨后，這家子公司便收購了貴州黔南華益礦業(yè)公司35%股權(quán)。
據(jù)記者初步統(tǒng)計，今年以來，在內(nèi)地126家主業(yè)包含房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司中已有13家公司進入礦產(chǎn)行業(yè)，總投資超過29億元，涉及銅礦、鐵礦、煤礦、錳礦和金礦等礦產(chǎn)資源。如果算上去年早已轉(zhuǎn)向的企業(yè)，進軍礦業(yè)的上市房企則接近二成。
還有一些原本計劃進軍房地產(chǎn)的企業(yè)，開始打起退堂鼓。
國美電器9月27日發(fā)布公告稱，將與全資附屬公司鵬潤、北京鵬潤以及北京國美訂立合營協(xié)議，設(shè)立物業(yè)公司從事物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)，但公告發(fā)布后，股價不斷下跌，并創(chuàng)下兩年來的新低。國美緊急召開董事會，10月3日便發(fā)布公告稱，決定暫停該計劃。
此外，五糧液明確否認進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，長虹、杉杉進軍房地產(chǎn)領(lǐng)域也僅為總部大樓或商業(yè)地產(chǎn)，杉杉公司還表示，地產(chǎn)項目將單獨運作，不會裝入上市公司……房地產(chǎn)尤其住宅地產(chǎn)一夜之間似乎成了各大上市公司避之不急的項目。
資本“趨利避害”反襯地產(chǎn)生態(tài)變局
對于為何突然轉(zhuǎn)投礦產(chǎn)，一些公司給出了坦誠的答案。華業(yè)地產(chǎn)在公告中表示，公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按計劃穩(wěn)步進行，受國家宏觀調(diào)控政策影響，銷售增速減緩，為了增強抗風(fēng)險能力，決定在礦產(chǎn)資源開發(fā)領(lǐng)域開拓新的業(yè)務(wù)渠道，并致力于將其打造成公司新的、重要的利潤增長點。
同樣轉(zhuǎn)向礦業(yè)的中弘股份在半年報中表示，隨著政策的不斷深入，未來全國主要城市房價、購房者需求以及房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整等不確定性因素增多。預(yù)計2011下半年國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度不會放松，市場形勢存在很多不確定因素，房產(chǎn)銷售形勢不容樂觀。
據(jù)記者了解，國美公司開始之所以欲進軍地產(chǎn)，是為“能獲得合適的零售地點及控制其資金支出”，但后來的叫停，國美公司的公告中給出了部分原因：考慮有關(guān)物業(yè)合營企業(yè)的多項因素，包括物業(yè)項目的進行時間以及目前市場狀況等。
雖然各家理由不盡相同，但不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場狀況不景氣是最主要的原因。
山東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任程道平分析說：“在限購、限貸、限地情況下，從提高投資回報率的角度考慮，上市房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投利潤更高的行業(yè)的現(xiàn)象也屬正常，這也從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場目前面臨的壓力。”
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉認為，從目前房地產(chǎn)的調(diào)控力度來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進行新業(yè)務(wù)拓展的趨勢不會改變，隨著融資銷售壓力的增加，房地產(chǎn)行業(yè)中勢必將出現(xiàn)一部分房企離岸、轉(zhuǎn)移投資的現(xiàn)象。
近日，長三角地區(qū)的“退房”現(xiàn)象有所增加，面對巨大的前后差價，有樓盤的老業(yè)主開始“大鬧”售樓處，房地產(chǎn)商面臨不降價資金鏈斷裂、降價則面臨退房壓力增加的“左右為難”境地。所有的這些現(xiàn)象似乎都反襯出房地產(chǎn)市場的生態(tài)已悄然發(fā)生改變。
“不務(wù)正業(yè)”的風(fēng)險
一些專家認為，上市公司投資轉(zhuǎn)向，說明國家的調(diào)控效果在逐步顯現(xiàn)，但資本競逐資源等“跨業(yè)經(jīng)營”，不僅可能增加公司自身經(jīng)營風(fēng)險，并且在住房市場剛需依然較大的情況下，資本“出逃”可能影響到住房的正常供給，對后市調(diào)控帶來不利影響。
以轉(zhuǎn)營最明顯的礦業(yè)為例，有專家認為，房地產(chǎn)企業(yè)抽身進入礦產(chǎn)領(lǐng)域并不一定會給企業(yè)的運營帶來轉(zhuǎn)機。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨市場低迷、資金收緊的問題，很難投入大筆資金發(fā)展礦業(yè)，而且礦山投資回報周期相對較長，隨著經(jīng)濟環(huán)境的不斷變化，投資收益的風(fēng)險也不確定。
齊魯證券分析師劉保民說，房地產(chǎn)企業(yè)突擊進軍其他產(chǎn)業(yè)主要是為了改變目前并不“漂亮”的業(yè)績報表，讓投資者在調(diào)控越收越緊的情況下吃下一顆定心丸。但這種效果只能起到一個炒作概念的作用，并不能真正在短期內(nèi)實現(xiàn)業(yè)績的增長。
一些分析人士還認為，隨著當前世界經(jīng)濟運行形勢的復(fù)雜多變，跨行業(yè)可能面臨著嚴峻的考驗，這種考驗不僅來自資金和政策層面，經(jīng)營管理經(jīng)驗缺乏，市場未來能有多大的增長空間都需要謹慎地考慮。
然而，上市房企紛紛轉(zhuǎn)向，卻可能對商品房供給產(chǎn)生影響。韓長吉說，目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題正是供需平衡，按照2011年1月份至6月份房地產(chǎn)行業(yè)的投資量增量計算，除去投資性購房，目前房地產(chǎn)行業(yè)處于假象平衡狀態(tài)，市場需求量稍大于剛性需求量。但是這樣的平衡是在政策調(diào)控下形成的，如果房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模離岸，市場供需最終將趨向供小于求，對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成阻力。
中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的“2011年1-9月全國133個城市土地市場交易情報”顯示，1-9月全國133個城市共成交住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)4601宗，累計成交量25068萬平方米，同比減少8%。
專家表示，將并不寬裕的資金轉(zhuǎn)入其他行業(yè)，會使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口變得更大，在調(diào)控政策之下，上市房企應(yīng)認真分析市場實際需求，更多地關(guān)注調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和謹慎定價，采取適應(yīng)市場需求的發(fā)展戰(zhàn)略，而并不是一味謀求其他出路。
