就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場格局而言，一線城市無疑是全國樓市的風向標，有專家甚至認為，如果北上廣深這幾個一線城市房價同時出現(xiàn)下跌，那么就說明樓市拐點到了。
日前，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價漲幅已經(jīng)連續(xù)3月停滯，一線重點樓市價格上漲勢頭得到初步遏制，樓市調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。一線城市房價在連續(xù)停漲之后，又去向何方？成交量的變化是否會影響樓盤的價格走勢？降價促銷能否為開發(fā)商力挽狂瀾？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者深入一線城市房地產(chǎn)市場，揭開當前樓市最真實的景象。
深圳
限量限時促銷打折樓盤未見“實降”
金九銀十慘淡收場，市場對房價下跌預期增強。十一黃金周后，深圳樓市打折促銷樓盤不斷涌現(xiàn)，直降一萬元、降價6000元或最高降幅達20%的聲音不絕于耳，不斷有開發(fā)商加入“降價”陣營。近日記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商紛紛以特價房和高折扣為促銷手段，深圳打出降價旗號的在售樓盤僅僅是限量促銷，房價仍未實質(zhì)下降。
8月份，深圳樓市出現(xiàn)成交量明顯下滑后，當?shù)貥潜P便開始打出降價促銷的旗號。9月初，被稱為深港豪宅的蘭亭國際便打出“中秋特價直降7000元/平方米”的促銷口號，均價也由此前的3.2萬元/平方米，降到現(xiàn)在的2.5萬元/平方米左右，其降價幅度超過20%，創(chuàng)下今年以來深圳商品房單價最大降幅。
促銷升級難賣房
記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，此次新推的蘭亭國際第2棟有60套左右房源。售樓部工作人員稱，降價只在中秋節(jié)日三天，在此之后，樓盤均價重回3.2萬元/平方米。目前，該樓盤僅余少數(shù)在售。
龍頭房企萬科在繼7月份推出
“萬團大戰(zhàn)”降價促銷活動后，9月份又一舉推出1萬套房源入市，其總價優(yōu)惠幅度更是從此前的5000元上升至1萬元。
9月底，位于深圳沙灣的萬科公園里開盤，萬科推出史上最慷慨大禮包，不僅送精裝、家私、家電還送名車優(yōu)惠券。163平方米的特價房，由開盤時2.2萬元/平方米降至1.9萬元/平方米。雖然降幅接近15%，但開發(fā)商僅拿出10套作為促銷而已。
迫于資金壓力，國慶后深圳樓盤掀起一波打折潮。10月中旬，位于深圳龍華的花半里樓盤，銷售價格從9月初開盤時1.8萬元/平方米下調(diào)至1.2萬~1.5萬元/平方米，降幅超過30%。為避免引發(fā)老業(yè)主維權(quán)，開發(fā)商采取對老業(yè)主直接進行幅度不等的價格補償。
據(jù)搜狐焦點網(wǎng)購房中心監(jiān)控顯示，深圳9月份進行優(yōu)惠促銷的樓盤多達54個，但多數(shù)樓盤折扣僅為97折左右。盡管開發(fā)商降價促銷引起市場關(guān)注，但樓市成交量卻仍無起色。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土網(wǎng)每日成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周全市共成交一手住宅455套，環(huán)比下降13.83%；新房成交均價為17787.46元/平方米，環(huán)比下跌了2.24%。
而據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周被監(jiān)測的35個城市中，28個城市的樓市成交量同比下降，8個城市的成交量跌幅在50%以上，其中深圳跌幅最大，達65.03%。
中心城區(qū)房價依然堅挺
樓市打折促銷仍在增加，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤只是利用節(jié)假日限量限時促銷，吸引購房者注意力。而一些開發(fā)商則采取暗升明降方式促銷，或者采取降價后降低交付標準。
萬科公園里開盤之日，88平方米特價房，折后價最低僅為154萬元，單價不到18000元元/平方米。但國慶后，價格又在均價2萬元/平方米左右的基礎(chǔ)上，才可享受10萬元的總價折扣，總價比開盤時的價格還高了3萬元左右。而龍華花半里在價格下調(diào)之后，交房標準則由簡裝變?yōu)槊鳌?BR> 上周，深圳樓市成交數(shù)據(jù)顯示，深圳房價區(qū)域特征明顯。位于深圳關(guān)內(nèi)主城區(qū)的羅湖、福田、鹽田的成交均價上漲，其中羅湖上漲7.74%，福田上漲4.98%，鹽田上漲40.54%。而福田區(qū)房價仍為全市最高，達到30565元/平方米。
遠離主城區(qū)的龍崗、寶安的成交均價則出現(xiàn)下跌。上周，龍崗新房成交均價下跌了6.91%，寶安下跌了15.63%。由于降價促銷盤多居于龍崗，從而拉低了龍崗區(qū)的成交均價，為全市最低，僅為13610元/平方米。
世聯(lián)研究市場研究部首席分析師王海斌分析認為，盡管開發(fā)商對價格有所調(diào)整，但并未達到市場預期，因而市場仍處于觀望態(tài)勢，開發(fā)商后市降價促銷的可能性會更大。
上海
庫存再創(chuàng)新高 滬樓市降價現(xiàn)分化
9月份上海商品住宅成交53.8萬平方米，環(huán)比下降7%，同比下降59%，僅比2008年9月48.8萬平方米的歷史同期最低水平稍高。成交量自今年5月以來出現(xiàn)連續(xù)5個月的下降，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)預感到了大幅降價潮的來臨。10月，以中海、綠地、龍湖為代表的大型開發(fā)商大規(guī)模價格調(diào)整果然到來。而行業(yè)普遍認為，此輪降價潮才剛剛拉開序幕。
今年8月開始，上海的庫存商品住宅總量就一直維持在高位。8月份，上海商品住宅庫存首度超過了800萬平方米，而到了9月26日上午網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示一手住宅可售面積為871萬平方米，截至10月25日上海商品住宅庫存總量已經(jīng)達到了883.2萬平方米。
“十一”房展成“分水嶺”？
而在巨量庫存背后，是大面積樓盤滯銷。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)的監(jiān)測，在9月份的前三周，上海新增供應的32個項目中有46.9%至今零成交，導致9月的供銷比下降至1：0.48。
由于市場成交情況不佳，多個已經(jīng)達到預售標準，并計劃在9、10月上市的樓盤紛紛推后了上市時間。巨量的商品住宅庫存顯然給開發(fā)商帶來極大的銷售壓力，但開發(fā)商的降價幅度非常微弱。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍告訴記者，開發(fā)商只要降價10%就能取得非常不錯的業(yè)績。當時上海降價的部分樓盤，即使以少量特價房促銷的美岸棲庭、虹橋一號、朗詩綠島，降價幅度也多只有20%左右。
不過，上海“十一”假日房展成為房價“分水嶺”。易居中國上海房屋銷售（集團）有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良在房展會一結(jié)束就向
《每日經(jīng)濟新聞》記者表態(tài)，上海將會出現(xiàn)大規(guī)模降價潮，并且購房者的降價要求，至少是在9折以上。上海的其他房地產(chǎn)機構(gòu)也大多持相同觀點。
市場的反應也印證了機構(gòu)的猜測。龍湖、綠地、中海等被認為資金充裕的開發(fā)商紛紛進行價格調(diào)整，其中一些項目價格調(diào)整幅度甚至接近1萬元/平方米。
降價出現(xiàn)分化
孫華良告訴本報記者，只有等月成交量重新回到100萬平方米，開發(fā)商才可能停止降價。統(tǒng)計顯示，在上海多個樓盤大幅降價的背景下，上海10月17日至23日一周的商品住宅成交量跌破10萬平方米，僅成交9.86萬平方米，環(huán)比減少19%。10月前3周，上海市共計成交一手商品住宅30.27萬平方米，和去年108.56萬平方米的同期水平相比，大幅下滑72%，成為近7年有數(shù)據(jù)歷史以來的最低水平。
據(jù)孫華良介紹，最近他已經(jīng)和部分開發(fā)商取得了共識：大幅降價實際上降的是開發(fā)商要交納的土地增值稅。在此背景下，更多前期已經(jīng)獲得比較高利潤的開發(fā)商降價已經(jīng)沒有障礙。
但能夠接受大幅降價的只有2009年就拿了地的部分開發(fā)商，去年和今年拿地的開發(fā)商仍有不小壓力。遠洋1號的一位銷售負責人介紹，周邊的很多樓盤拿地都遠遠早于遠洋1號，如果這些樓盤大幅降價，將給遠洋1號的定價帶來壓力。此前，遠洋雖然已經(jīng)意識到市場成交量低迷下，可能會選擇降價。但遠洋采用的策略是以提升樓盤附加值來應對。但提升附加值的做法，顯然沒有競爭對手大幅降價來得更加有吸引力。
從目前來看，開發(fā)商的降價潮還不會很快結(jié)束。上海同策咨詢機構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉說，成交量回暖的條件，包括限購政策逐步松動、信貸政策松動以及開發(fā)企業(yè)通過各種方式降價。而中房信分析師薛建雄更直言不諱，只有銀根和樓市調(diào)控政策放松，房價才可能重新迎來新一輪上漲。
北京
成交僵持 北京樓市步入“軟拐點”？
目前北京樓市成交的深度僵持，已將樓市推入深冬。偉業(yè)我愛我家(博客,微博)副總裁胡景暉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時甚至提出，目前的北京樓市已進入以慢降為特點的軟拐點期。不過，這一觀點并未得到業(yè)內(nèi)人士的普遍認同。
據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至10月25日，從9月1日開始入市的商品房期房住宅項目合計為53個，提供的住宅套數(shù)合計為16169套，可售總面積達230.68萬平方米。但是簽約情況則非常慘淡。截至25日，53個項目累計簽約總套數(shù)為1940套，簽約面積更是只有20.6萬平方米，簽約率不足8.9%。
成交陷入僵持
北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，將樓市成交不足歸因于三點。首先，2月17日落地的北京加強版限購令，將“有購房資格、有購房意愿與有購房能力”的購房者基數(shù)相對固定；其次，目前不時出現(xiàn)的樓盤降價，進一步加劇了購房者的持幣待購心理；第三，一些降價樓盤未能以價換量，以及降價后導致前期業(yè)主維權(quán)等情況，也促使不少開發(fā)商不敢輕言降價促銷，致使樓市繼續(xù)僵持。
北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，當前零成交項目數(shù)占比高達六成是樓市僵持的一個重要體現(xiàn)，而最近16個連續(xù)上市項目零成交，源于深度僵持下，北京樓市入市項目的成交周期變得更慢了，一般新項目上市半個多月后才會出現(xiàn)成交。
從整個第三季度看，北京樓市成交依然僵持。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京期房住宅成交量為19876套，為最近三年同期最低值。同比2010年下降了19%，僅為2009年同期成交量的近43.5%。
房價開始停漲
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京住宅成交均價為21978元/平方米，環(huán)比第二季度上漲900元/平方米，但在第三季度的9月，商品房住宅成交均價為21735元/平方米，環(huán)比8月的21836元/平方米下降了約0.46%，目前的北京房價基本陷入停漲階段。
不過，雖然北京樓市逐漸步入停漲階段，但多位業(yè)內(nèi)人士認為，停漲不等同于房價拐點。
駿豪地產(chǎn)主席張曦向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，目前樓市漸入寒冬，主要原因在于行政干預。但這種行政干預，只是通過暫時壓制需求來控制房價，并未從根本上改變樓市內(nèi)在的運行機制，因此類似行政強制干預下的房價停漲或部分回調(diào)，并不能真正地稱之為房價拐點。
不過也有人對此提出不同的看法。胡景暉則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前北京樓市已步入軟拐點期，也就是說目前的北京樓市已進入下降通道，只是與2008年底2009年初的急降導致的硬拐點相比，目前的下降節(jié)奏更慢、幅度更小，屬于軟著陸基礎(chǔ)上的軟拐點。
廣州
樓市均價“三連降”逾9萬套存貨待消化
10月3日以來，廣州樓市周成交均價已經(jīng)經(jīng)歷了“三連降”，雖然下滑幅度有限，但被看作年內(nèi)最后一根“救命稻草”的“金九銀十”并未提振樓市銷售。根據(jù)廣州陽光家緣網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，截至10月25日，廣州未售的商品住宅數(shù)量已經(jīng)突破9萬套，與去年相比，廣州市場的消化能力已經(jīng)開始退化，巨量存貨壓頂，開發(fā)商的“變相促銷”是否會演變成“真實降價”？
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，上周廣州十區(qū)二縣市網(wǎng)簽共1742套一手住宅，環(huán)比上升16.76%，但上周全市成交均價僅為11617元/平方米，環(huán)比下降1.23%。
結(jié)構(gòu)性因素影響大
數(shù)據(jù)顯示，自10月3日以來，廣州每周的成交均價從12303元/平方米到11812元/平方米，再到11762元/平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比下降，下跌幅度均在1%左右。
與成交價格下降不同的是，上周廣州全市網(wǎng)簽共1742套一手住宅，環(huán)比上升16.76%，這是下半年以來單周成交量第二多的一周。通過數(shù)據(jù)不難看出，廣州樓市受結(jié)構(gòu)性因素影響較大。數(shù)據(jù)顯示，從化上周網(wǎng)簽134套一手住宅，環(huán)比前一周的76套大漲76.32%。此外，增城、番禺、花都依舊是廣州市場的成交大戶，對整體成交量的增長有著明顯的拉升作用。
巨量存貨壓頂
與成交價“震蕩下行”相比，另一個讓開發(fā)商“糾結(jié)”的問題恐怕還是今年以來不溫不火的成交量。《每日經(jīng)濟新聞》記者綜合前9月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年以來，廣州新建商品房成交量在1月份達到73.25萬平方米，為年內(nèi)最高，最低谷則是在3月份，僅為31.98萬平方米，這也是年內(nèi)唯一一個成交量同比、環(huán)比均下滑的月份。隨后的幾個月，成交低迷的狀況也未有改觀，9月份，成交量較8月份有小幅增長，但也不到50萬平方米。
據(jù)陽關(guān)家緣統(tǒng)計顯示，今年前9月，廣州十區(qū)新建商品住宅共計成交38908套，月均成家量約為4323套。該網(wǎng)站公開信息顯示，截至10月25日，廣州累計未售的新建商品房數(shù)量達到了93697套，按照前9個月的市場情況，這些存貨需要22個月才能消化完。
在部分業(yè)內(nèi)人士看來，成交量不足的“金九銀十”尚不能提振市場，年內(nèi)或許不會再有更好的推貨機會，庫存壓力之下，開發(fā)商將如何應對值得關(guān)注。
此前的
“變相促銷”在廣州市場上并少見，“團購”也被“移植”到樓盤營銷中，目前很多不接受這一方式的開發(fā)商也在有意嘗試。
但地產(chǎn)專家韓世同認為，類似目前出現(xiàn)在江浙一帶的“豪宅大降價”的現(xiàn)象或許不會出現(xiàn)在廣州，從市場特點來看，一方面廣州房價較其他一線城市還處在相對
“理性”的水平，另一方面房地產(chǎn)的市場化水平較高，對于價格變動的接受能力也將對較強。