國家統(tǒng)計局18日公布的9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況透露出新的信號。隨著多個城市房價同比、環(huán)比漲幅的明顯回落，房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)已經(jīng)初露端倪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，持續(xù)已久的房地產(chǎn)調(diào)控政策已取得明顯效果，但要保證調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，既有的政策力度仍舊不容松懈。
一線城市環(huán)比停漲 數(shù)據(jù)拐點(diǎn)悄然出現(xiàn)
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，作為樓市的傳統(tǒng)旺季，9月70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有17個，持平的城市有29個。與8月份相比，9月份環(huán)比價格下降的城市增加了1個；環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。更為關(guān)鍵的是，作為國內(nèi)樓市風(fēng)向標(biāo)的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價環(huán)比再次全面持平停漲，這已經(jīng)是四大房地產(chǎn)一線城市連續(xù)第三個月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。
與此同時，70個大中城市中，價格同比漲幅回落的城市高達(dá)59個，比8月份增加了19個。9月份，同比漲幅超過5.0%的城市已經(jīng)從今年3月份的42個，減少為20個。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，全國70個指標(biāo)城市的價格數(shù)據(jù)已經(jīng)明顯出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)，特別是京滬穗深等幾個一線城市的房價已經(jīng)進(jìn)入了下降通道。房價從2009年來的爆發(fā)式上漲，在最嚴(yán)厲的限購、限貸疊加影響8個月之后，數(shù)據(jù)逐漸開始進(jìn)入下調(diào)階段。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，數(shù)據(jù)的變化表明今年樓市調(diào)控已經(jīng)取得一定效果。四季度成交量或?qū)⒙淙肴旯鹊住！耙环矫妫痪�城市嚴(yán)格的調(diào)控使其效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二、三線城市。9月北京、上海和深圳樓市成交量環(huán)比分別下降60.3%、60.5%和62.9%。‘金九月’成交量萎縮明顯。個人房貸緊縮由二、三線城市蔓延至一線城市，可能再度降低部分剛需的購房意愿。”
在全國樓市量價雙雙回落的情況下，9月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)也降至100.41，連續(xù)4個月下降后，已經(jīng)在臨界線左右徘徊。張月認(rèn)為，這表明開發(fā)企業(yè)對于后市明顯缺乏信心，市場預(yù)期即將由樂觀轉(zhuǎn)為悲觀。在這樣的預(yù)期下，房企對于量跌引發(fā)的價跌更容易接受，甚至部分房企降價救市的決心也會更大。
資金壓力繼續(xù)加大 樓市或?qū)⒊掷m(xù)降溫
9月樓市數(shù)據(jù)的變化并不令人意外，不斷減少的成交量、不斷緊繃的資金鏈，不斷增加的庫存正成為遏制國內(nèi)房價的三重壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1至9月，開發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模61947億元，同比漲幅較1至8月回落0.7個百分點(diǎn)。其中國內(nèi)貸款漲幅回落1.4個百分點(diǎn)，企業(yè)自籌資金回落0.3個百分點(diǎn)，利用外資回落21.4個百分點(diǎn)，定金和預(yù)收款回落1.6個百分點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)資金壓力不斷增大，正成為動搖高房價的主要力量。
張月表示，企業(yè)到位資金同比回落，表明開發(fā)商資金緊張程度仍然在加大。四季度開發(fā)商的融資情況也可能會達(dá)到一個最低谷。一方面，四季度各大銀行的放貸額度將更緊，融資難度有增無減。另一方面，開發(fā)商自籌資金減少，雖然一些大型開發(fā)商的融資能力較強(qiáng)，但也不得不面臨投資者看空房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
在資金面捉襟見肘的同時，各大房企庫存的壓力也在日益增大。北京中原市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至10月初，全國執(zhí)行限購政策相對最嚴(yán)格的10個城市中，庫存積壓達(dá)到6044.46萬平方米，環(huán)比9月初上漲了6%，庫存積壓增加了28640套。張大偉告訴記者，限購政策執(zhí)行之初的3月份，這10大城市的庫存面積為4609萬平方米。現(xiàn)在，同比面積積壓增加幅度超過30%。增加庫存達(dá)到了11.4萬套，按照這10大城市平均單套房值150萬元計算，積壓庫存市值已經(jīng)達(dá)到了1710億元左右，而且?guī)齑娣e壓的速度還在繼續(xù)上漲。
市場的情況也印證了不斷回落的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。來自市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)上市公司負(fù)債和存貨雙雙激增，現(xiàn)金流入相對較緩，全部124家房地產(chǎn)上市公司上半年年報顯示，現(xiàn)金流為2119.8億元，同比增長12%；存貨10281.9億元，同比增長39%；總負(fù)債11681.3億元，同比增長39%。大多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。疊加70個城市的指標(biāo)數(shù)據(jù)可以看到，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)開始接近。
調(diào)控博弈仍在繼續(xù) 調(diào)控力度仍需延續(xù)
“數(shù)據(jù)拐點(diǎn)并不代表市場拐點(diǎn)，一線、二線城市的數(shù)據(jù)也難以反映全國房地產(chǎn)市場狀況，樓市調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立，但是力度更需要堅持。”張大偉說。
盡管9月70個大中城市的房價數(shù)據(jù)再次讓人們看到了樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的希望，但反觀國內(nèi)依舊不斷升溫的二、三線城市的樓市，房地產(chǎn)市場的調(diào)控依舊任重道遠(yuǎn)，需要繼續(xù)堅持，甚至再度發(fā)力。
自7月傳出二、三線限購城市擴(kuò)容后，也僅有臺州和衢州出臺相關(guān)政策，二、三線城市限購目前來看依然停留在紙面上。限價等影響不直接、不劇烈的政策成為地方政府躲避限購的擋箭牌。事實(shí)上，由于土地財政、投資拉動等多種因素的影響，地方政府對房地產(chǎn)市場的依賴在短期內(nèi)很難發(fā)生變化。出于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，地方調(diào)控與中央調(diào)控之間的博弈始終都在進(jìn)行。
“執(zhí)行限購的地方政府經(jīng)過半年多的限購，目前土地收入等銳減，而保障房等建設(shè)又消耗了大量的資金，這使得地方政府有激活樓市以增加財政收入的動力。”張大偉表示，在目前來看，佛山限購放寬被叫停一定程度上起到了對預(yù)期政策放寬的投資者迎頭棒喝的效果，很多期待政策會松動的地方政府及開發(fā)商可能會逐漸放棄繼續(xù)堅持的打算，逐漸選擇降價換量，目前的樓市處于調(diào)控的最關(guān)鍵時期，在調(diào)控政策不放松的情況下，預(yù)計拐點(diǎn)很可能在明年一季度出現(xiàn)。