2011年已近尾聲，房貸市場收緊的趨勢仍未改變。近日，隨著建行上調(diào)首套房貸款利率的一紙通知，備受關(guān)注的房貸市場再次成為大眾的目光焦點。
銀行理財專家指出，目前的房貸理財要“以不變應(yīng)萬變”，貸款人需緊盯政策“風(fēng)向標(biāo)”來制定自身相關(guān)的理財規(guī)劃，最大程度利用好貸款資源。
緊縮的房貸
“咨詢房貸情況？你是來問首套房貸款利率的吧？”當(dāng)記者以購房人的身份去各家銀行咨詢時，幾乎所有信貸經(jīng)理都“一針見血”地指出了咨詢目的。
事實上，在信貸總規(guī)模緊縮的情況下，目前市場上的首套房貸利率優(yōu)惠已經(jīng)難以尋覓。進入2011年以來，各家商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)一直呈現(xiàn)出緊縮的狀態(tài)。按照相關(guān)規(guī)定，在實施差異化信貸政策的前提下，此前的首套房貸款利率一直可以享受7折優(yōu)惠，但隨著信貸不斷收緊，7折優(yōu)惠利率變成8.5折，后來又取消了優(yōu)惠利率變?yōu)榛鶞?zhǔn)利率，直至目前執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.05倍。“對于目前的貸款人而言，購房所要支付的利息成本增加了近50%。”某商業(yè)銀行信貸部門人士表示，“而上調(diào)首套房貸款利率，也確實抑制了一部分購房需求。”
據(jù)記者了解，目前的房貸市場上，購買二套房的貸款利率普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的水平。至于首套房貸款的利率水平，很多銀行已普遍對其進行上調(diào)。以上海地區(qū)為例，目前包括建行上海分行、光大銀行(601818,股吧)上海分行、廣發(fā)銀行上海分行等銀行均已上調(diào)首套房貸利率，而交行、工行等銀行目前暫未上調(diào)首套房貸利率。
但在尚未規(guī)定正式上調(diào)首套房貸利率的銀行里，也不是所有貸款人都可以以基準(zhǔn)利率進行貸款。某股份制銀行信貸經(jīng)理告訴記者，該行目前還沒有執(zhí)行首套房貸利率1.05倍的規(guī)定，“但是我們行也會根據(jù)客戶的征信情況，而給予不同的貸款利率。比如優(yōu)質(zhì)客戶可以享受基準(zhǔn)利率，有些客戶征信情況不夠好，利率可能就要上浮3%。”
房貸理財緊盯政策風(fēng)向標(biāo)
不斷提升的房貸利率，除了抑制了部分購房人的入市腳步，也讓貸款人的利率成本日漸高企。銀行理財專家指出，目前屬于房貸“高成本”階段。針對不同的情況，大眾應(yīng)該以“不變應(yīng)萬變”，緊盯政策風(fēng)向標(biāo)，以決定是否要提前還貸或是保持資金的流動性做其他投資。
按照目前的房貸利率水平，購買首套房的利率為7.40%，與此前的首套房貸款7折優(yōu)惠利率相比，利息成本相差甚大。有銀行信貸經(jīng)理幫記者算了一筆賬，以貸款100萬、分20年還清為例，在選擇等額本息的還款條件下，如果按照7.05%的基準(zhǔn)利率，每月需還款7783元。若按照目前銀行利率上浮5%的水平還款，則每月需還款7994元，月供款增加211元。對于購房者而言，在通脹壓力較大的情況下，長期來看增加的月供額也是不小的壓力。
“我一直是這個觀點，在貨幣政策沒有變化的情況下，貸款總規(guī)模仍處于緊縮狀態(tài)，大家不必著急提前還貸。”交通銀行(601328,股吧)理財師李吉表示。他進一步指出，即便是那些手頭資金充裕的貸款人，也應(yīng)該好好利用目前的貸款資源。“萬一提前還貸后需要資金，在當(dāng)前的環(huán)境下，再想獲得貸款就非常難了。”
而何時可以考慮提前還貸呢？李吉表示，相關(guān)政策可以說是大家的房貸理財“風(fēng)向標(biāo)”，一旦貨幣政策出現(xiàn)寬松的信號，大家可以結(jié)合自己的理財計劃和資金情況，考慮提前還貸。
對于部分已貸款人關(guān)注的自身貸款利率問題，前文中的信貸經(jīng)理表示，今年以來銀行房貸利率的變化越來越頻繁，但已貸款人的利率則根據(jù)此前與銀行簽訂的合同而定。按照相關(guān)規(guī)定，貸款利率的調(diào)整周期可由“一年一定”改為由“借貸雙方按商業(yè)原則確定，可在合同期內(nèi)按月、按季、按年調(diào)整”。一般而言，大眾都會選擇“一年一定”，這就意味著，目前他們的貸款利率仍按照現(xiàn)有水平執(zhí)行，到明年年初則會根據(jù)合同規(guī)定進行上調(diào)。
