日前，華業(yè)地產(chǎn)旗下的旗艦樓盤通州華業(yè)東方玫瑰，降價(jià)促銷后獲得預(yù)期市場(chǎng)效果，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，該樓盤降價(jià)后，毛利率仍高達(dá)近59%。
降價(jià)樓盤毛利仍高
在房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)壓下，北京通州樓市的樓盤簽約率也一路探底。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)曾顯示，2010年10月至2011年7月12日期間，北京通州合計(jì)上市住宅房源達(dá)8525套，但同期簽約套數(shù)為1887套，簽約率僅22%，遠(yuǎn)低于全市超過40%的簽約率。
不過，在此期間開盤的華業(yè)地產(chǎn)旗下通州樓盤華業(yè)東方玫瑰，銷售表現(xiàn)卻不錯(cuò)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，于4月24日拿到預(yù)售證并隨后開盤的華業(yè)東方玫瑰，一次性推出A4、A5、A6、A7、A9五棟樓，共計(jì)1478套房源，截至10月18日，已成交589套，整體簽約率約40%。除去A5的精裝修樓盤，其余四棟預(yù)售均價(jià)在20000元/平方米以下的毛坯房的簽約率達(dá)46%。
湘財(cái)證券對(duì)華業(yè)東方玫瑰所作的一份調(diào)研報(bào)告進(jìn)一步指出，華業(yè)東方玫瑰A4住宅樓，因開盤前蓄客情況較好,且戶型以中小戶型為主,導(dǎo)致開盤兩日簽約率便沖至近48%,A6、A7和A9住宅樓的簽約率分別約33.03%、18.81%和67.87%。
湘財(cái)證券在報(bào)告中認(rèn)為，華業(yè)東方玫瑰能獲得預(yù)期銷售成績(jī)，緣于8月份以來,華業(yè)東方玫瑰加大優(yōu)惠促銷力度,推出了8.1折、最低14500元/平方米的特價(jià)房營(yíng)銷。
不過
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，華業(yè)東方玫瑰雖然采取了降價(jià)促銷，但利潤(rùn)率仍然可觀。截至10月18日，華業(yè)東方玫瑰已成交的589套房源，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交均價(jià)為15693元/平方米，而湘財(cái)證券的研究報(bào)告指出，華業(yè)東方玫瑰樓面價(jià)約3465元/平方米，建安成本約3000元/平方米
（含利息費(fèi)用），除去土地增值稅外的總成本為6465元/平方米。粗略計(jì)算下來，除土地增值稅外的華業(yè)東方玫瑰毛利率高達(dá)近59%。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，通州樓市自2009年后進(jìn)入快速發(fā)展期，在此背景下，樓盤定價(jià)普遍出現(xiàn)非理性過高。而該樓盤8月推出的降價(jià)促銷，幅度僅在10%左右，并未對(duì)高房?jī)r(jià)下的利潤(rùn)空間造成太大壓縮，所以出現(xiàn)降價(jià)后毛利率仍較高。這位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，在地產(chǎn)調(diào)控背景下，市場(chǎng)上絕大多數(shù)樓盤仍存在降價(jià)空間，只是開發(fā)商面臨的資金壓力大小的問題。
精裝房截至目前零成交
雖然華業(yè)東方玫瑰逆市取得良好業(yè)績(jī)，但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤4月27日開盤的A5精裝修房，共計(jì)198套房源，截至10月18日仍無成交紀(jì)錄。
一位正準(zhǔn)備在該樓盤A7樓買房的業(yè)主向
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》介紹說，該樓盤配套并不完善，如周邊公交系統(tǒng)不發(fā)達(dá)，離地鐵也較遠(yuǎn)；樓盤周邊的學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行等配套皆不令人滿意。不過鑒于目前該樓盤毛坯房的預(yù)售均價(jià)在15000元/平方米，已比之前下降了近10%，所以準(zhǔn)備此時(shí)出手購(gòu)買，而該樓盤A5住宅樓精裝修的房源，預(yù)售均價(jià)高達(dá)24000元/平方米，在這個(gè)地段實(shí)在太高。這位業(yè)主認(rèn)為，如果以24000元/平方米在華業(yè)東方玫瑰買一套精裝修房，還不如到北京四環(huán)邊上買房，位置及相應(yīng)配套都要好很多。
對(duì)于這位準(zhǔn)業(yè)主的觀點(diǎn)，上述業(yè)內(nèi)人士也表示贊同，精裝修策略并非適合于所有的樓盤，尤其在目前加強(qiáng)版限購(gòu)令強(qiáng)壓之下，北京樓市回歸剛需消費(fèi)時(shí)代，大量投機(jī)投資需求被抑制。在剛需消費(fèi)時(shí)代，鑒于剛需消費(fèi)能力的特點(diǎn)，致使單價(jià)在20000元/平方米以下的房源，憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成交量有所上升。而精裝修因成本上升，從而推高售價(jià)，致使定價(jià)可能偏離剛需購(gòu)房者需求，華業(yè)東方玫瑰A5精裝修住宅樓的滯銷，24000元/平方米的定價(jià)，遠(yuǎn)高于目前該區(qū)域購(gòu)房者的承受能力。
