日前，中國銀行發(fā)布的2011年第四季度《中國經(jīng)濟金融展望季報》稱，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力進一步加大，預計商品住宅價格調(diào)整拐點可能會在2012年春節(jié)前后到來。
樓市拐點何時來？一時間，關于拐點的種種論調(diào)又在京城爭執(zhí)不休。更有業(yè)內(nèi)人士對記者直言，北京樓市拐點已經(jīng)到來。但爭議之外，達成的共識卻是，在傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”，成交冷清的樓市還未暖過身子，又將跌入“寒冬”。
部分項目長期滯銷
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至10月10日，“金九銀十”入市的商品房期房住宅項目，提供房源共10276套，但目前僅成交1068套，簽約回款金額19.8億元，回款率更不足4.7%。
記者還注意到，“金九”入市的24個項目中，目前簽約率僅為13%，包括潤楓領尚、華府莊園等近半數(shù)項目未有成交。而“銀十”已入市的11個項目中，只有中國鐵建國際城項目成交一套房源。
成交冷清、銷售遇阻的情況，在處于調(diào)控深水處的通州樓市，也更加明顯。上述網(wǎng)站顯示，9月1日至10月10日，通州在售的16個住宅項目中，簽約總套數(shù)僅為400套，且主要集中在K2?百合灣、天時名苑等少數(shù)幾個項目中，大部分項目仍銷售冷清。
“部分項目已出現(xiàn)長期滯銷現(xiàn)象。三季度連續(xù)3月成交在個位數(shù)的項目已達到31個。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月表示，滯銷項目一般偏向高端，如御湯山、房山華府莊園等，而且定價高、偏于保守，定價與成交價之間差價率低于周邊項目，因此導致購房者獲利感受不強，購房意愿下降。
“銷售壓力是每個公司、項目都面臨的，我們也不例外。”一位新近入市，但銷售受阻的大興某樓盤負責人對記者表示，項目會參考市場情況做出合理定價，如若降價，還是會比較謹慎。
降價求量仍將增加
成交走低、庫存攀高、資金從緊……重重壓力之下，已有不少項目按捺不住，選擇降價求量。據(jù)中介機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月9日，“金九銀十”有銷售記錄的191個住宅項目中，均價相比8月份出現(xiàn)下調(diào)的項目數(shù)已達到14個。其中，銷售超過30套的41個項目中，相比之前均價出現(xiàn)明顯下調(diào)的項目，占比達到26.8%。
部分樓盤價格上的調(diào)整，確實在成交量上有所斬獲。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)留意到，9月中旬入市的遠洋一方項目成交均價為18231元/平方米，相較8月均價下調(diào)16.7%，其創(chuàng)造的316套銷量也領銜成交榜。而8月入市的K2?百合灣項目，簽約均價也下調(diào)到了19488元/平方米，其在售的188套房源，去化率已達到77.7%。僅上述兩盤成交就占據(jù)全市近半的成交量，在冷市之中實屬難得。
對此，北京中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，控效果逐漸明顯，降價項目數(shù)量及降價幅度都在增加，部分項目價格下調(diào)幅度超過了10%，一定程度上提升了成交量。這可能會逐漸吸引周圍項目跟進價格調(diào)整試探市場需求。但他同時也指出，雖然價格下調(diào)趨勢已經(jīng)明顯，但目前來看，超過8成項目仍處于觀望中，價格調(diào)整僅集中在部分郊區(qū)，全市性的商品房價格下調(diào)依然還未形成。
來自北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，房地產(chǎn)景氣指數(shù)以90.8創(chuàng)下新低，資金指數(shù)僅85.7，房企資金全面收緊。“預計4季度開發(fā)商將繼續(xù)承擔著很大的資金壓力，部分開發(fā)商將加入到降價行列，并開始明顯的降價求量。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示。
拐點過早或非福音
“目前還真沒感覺出房價的明顯下降，但對拐點還是很期待的。”在一家知名門戶網(wǎng)站工作，月收入4000—5000元的小田表示，雖然有置業(yè)的打算，但大多房源價格都讓自己難以承受，只能先租著房子等待合適的時機再出手。
而記者周末在東直門、安定門等幾個中介門店附近，隨機調(diào)查的10名購房者，均對房價拐點很是期待，期望早日到來。調(diào)查中，大多數(shù)都表示暫不出手，看看再說。只有兩名表示如碰到合適的房子仍會出手購房。
在市場成交持續(xù)下跌，降價項目逐漸增多的情況下，關于樓市拐點的各種期待、揣測也再度活躍起來。
近日，中國銀行發(fā)布報告稱，當前和未來一段時間，我國經(jīng)濟減速風險正在加大，商品住宅價格拐點預計將在2012年春節(jié)前后來臨。其國際金融研究所高級分析師周景彤還表示，目前房地產(chǎn)市場成交量下降，價格有所松動。預計四季度樓市或呈量價齊跌趨勢，但降價空間有限。
記者也就此事聽取了偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉的看法。“無論是新房，還是二手房，價格都開始拐了，北京樓市的拐點其實已經(jīng)來了。”他表示，預計四季度市場成交會繼續(xù)冷清，房價會出現(xiàn)10%-15%的降幅。
也有專家對拐點來臨，持謹慎態(tài)度。張大偉表示，北京樓市的實質(zhì)拐點很難在年內(nèi)實現(xiàn)。而且拐點過早到來，不一定就是解決房地產(chǎn)市場問題的福音。在社會財富集中度過高、房地產(chǎn)投資屬性過重、保障房分配及退出機制欠完善的因素下，房價下調(diào)過早，反而會出現(xiàn)投資者再獲抄底良機，或者房價再次醞釀更大爆發(fā)。
