不管是一線城市的樓市還是二三線城市，在今年的“十一”黃金周均陷入一片愁云慘霧中，成交慘淡成為最主要的關(guān)鍵詞，深圳樓市的新房成交量甚至不足去年“十一”黃金周的“零頭”。在持續(xù)的調(diào)控下，一線城市的樓市從僵持到深度博弈，再到買賣雙方深度試探彼此的誠意——購房者的剛需誠意和開發(fā)商的降價誠意。雖拐點(diǎn)未現(xiàn)，但樓市銀十卻也難再續(xù)。
與一線城市房地產(chǎn)市場成交慘淡基本一致，二三線城市在國慶黃金周期間樓市成交量多數(shù)均出現(xiàn)萎縮，較去年同期存在不同程度下降。
根據(jù)中國指數(shù)研究院對“十一”期間20個城市的監(jiān)測，絕大部分城市的交易數(shù)據(jù)均同比2010年同期下滑，總成交量同比下降44%，其中部分城市下滑程度嚴(yán)重。
這20個城市除了包括北京、上海、深圳之外，主要是南京、成都、福州、蘇州等二三線城市。其中，有16城市樓市成交量同比下跌，8個城市成交量跌幅在50%以上，其中寧波跌幅達(dá)到78.04%。
二三線城市總體成交萎縮的同時，亦表現(xiàn)出市場冷熱不均。上述數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，黃金周期間交易同比上漲的城市包括成都、武漢、東莞、惠州，其中漲幅最大的東莞達(dá)到了76.27%，成都和武漢的漲幅都在20%以下。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究，2011年三季度購房者信心指數(shù)為54.2，較2季度下降0.5，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較上季度有所下降。其中中西部三線城市購房者信心明顯下滑，但仍高于中東部一二線城市。
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，在“十一”黃金周期間，西安樓市商品房共成交616套，其中普通住宅共成交417套，環(huán)比下滑41%，同比下滑68%。
廣東多個二三線城市樓市成交亦不樂觀。根據(jù)泛澳地產(chǎn)監(jiān)測，佛山樓市在黃金周期間成交冷清，7日共網(wǎng)簽458套，同比2010年國慶銷售量下降超過八成，均價卻上升一成以上，達(dá)到9574元/平方米。
根據(jù)海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，9月30日至10月7日期間，海南商品住宅總交易量約為433套。
從各地媒體和業(yè)界反饋來看，房價依然堅(jiān)挺是二三線城市樓市在黃金周成交萎靡的重要原因。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究，中西部三線城市購房者認(rèn)為房價不可接受的比例高達(dá)80.4%，僅次于一線城市。
世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，上述情況主要是因?yàn)槭鞘姓邎?zhí)行嚴(yán)格，促使需求向周邊不發(fā)達(dá)城市轉(zhuǎn)移，而這些不發(fā)達(dá)城市的政策環(huán)境較為寬松，導(dǎo)致其房價繼續(xù)上漲而引發(fā)民眾的不滿。
相比之下，南京、東莞、西安、長沙和濟(jì)南的購房者信心指數(shù)水平高于全國平均水平。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，青島、西安、東莞和南京的購房者信心均有不同程度的上升，未來成交量回升的可能性較大。
但多數(shù)業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，受限購及限貸政策的影響，第四季度的樓市很難出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，黃金周的慘淡表現(xiàn)恰恰預(yù)示著這樣的走勢。
值得關(guān)注的是，購房者預(yù)期房價下跌的比例出現(xiàn)上升，這意味著房地產(chǎn)買方市場正在發(fā)生一些微妙的變化。
從世聯(lián)地產(chǎn)有代理項(xiàng)目的城市來看，降價后的樓盤普遍銷售狀況良好，銷售量有所提高，特價房的推出吸引更多客戶搶購，成交情況明顯好于正常的房源，進(jìn)一步驗(yàn)證了購房者目前的心態(tài)。
降價潮蔓延 北京小房企或?qū)⑦^冬
“金九”慘淡收場，樓市“銀十”或難再續(xù)。樓市深度僵持中，北京樓市降價潮開始蔓延，而小房企或許率先舉“白旗”過冬。
庫存現(xiàn)新高，降價蔓延
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，
10月1日~7日北京共成交期房商品住宅833套，成交現(xiàn)房商品住宅75套。兩者累加，“十一”黃金周期間，北京共成交商品住宅908套。與去年同期相比，成交量減少14.7%；環(huán)比9月同期（9月1日~7日）也回落了14.3%。
成交量繼續(xù)萎縮的同時，市場供應(yīng)卻并沒有減少。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，國慶節(jié)期間，北京就有10個項(xiàng)目取得預(yù)售許可證開盤入市，共提供住宅2181套。但截至目前，尚未有顯示簽約的項(xiàng)目。
在此影響之下，截至10月7日，北京市商品住宅庫存量達(dá)到114417套，為近27個月以來最高。
在供應(yīng)集中的近郊新城為代表下，眾多項(xiàng)目采取“明降”、“暗折”等手法吸引購房者，使得北京房價出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性下降。在成交價格方面，亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間（10月1日~7日）北京市商品住宅的整體成交均價為16861元/平方米，同比去年黃金周下滑5.7%，環(huán)比9月同期，更是降27.5%。
“從數(shù)據(jù)變化來看，目前的價格已經(jīng)擊穿了去年
十一
期間的房價水平，得益于低價、降價項(xiàng)目的集中交易。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，在調(diào)控深化、供應(yīng)激增的市場狀況下，購房者關(guān)心的只有價格，如果調(diào)控繼續(xù)，不僅“金九銀十”的成交量全面失守，這些不位于主城區(qū)的近郊區(qū)，房價將會出現(xiàn)大面積松動。
市場中傳來的消息顯示，北京樓市的價格松動已出現(xiàn)蔓延擴(kuò)散的苗頭。
根據(jù)北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月9日，從9月開始的“金九銀十”中，合計(jì)有銷售記錄的項(xiàng)目為191個，其中均價相比8月份下調(diào)的有14個項(xiàng)目，持平的為173個項(xiàng)目，依然有4個項(xiàng)目價格上漲。更為重要的是，在41個銷售超過30套的住宅項(xiàng)目中，均價相比之前有明顯下調(diào)的項(xiàng)目達(dá)到了11個，占據(jù)整體比例的26.8%。41個項(xiàng)目合計(jì)簽約套數(shù)達(dá)到了3272套，占全市整體住宅成交6294套的52%，超過一半。
小房企面臨“過冬”危機(jī)
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，在限購作用下，市場仍以剛需為主導(dǎo)，低于120平方米的戶型是主要需求產(chǎn)品，而近期大戶型供應(yīng)增多，產(chǎn)品供應(yīng)和需求的錯位導(dǎo)致近期新房去化率持續(xù)走低，庫存量不斷攀上新高。“這種現(xiàn)象對于資金較為充裕，善于做持久戰(zhàn)的大型房企來說不存在較高壓力，而對于上半年銷售業(yè)績較差，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的中小房企而言，卻是極為嚴(yán)峻的市場環(huán)境。”
成交量的持續(xù)低迷和短期內(nèi)難以消化的負(fù)面預(yù)期已經(jīng)對房地產(chǎn)行業(yè)造成不小的沖擊。
今年北京小房企旗下項(xiàng)目的銷售狀況不容樂觀。“鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年10月，小房企在京項(xiàng)目一共有20個，總供應(yīng)房源套數(shù)為6583套，其中已簽約1262套，簽約率僅為19.2%。而去年同期小房企在京項(xiàng)目簽約率則超過了50%。
張?jiān)抡J(rèn)為，小房企主要依靠銷售項(xiàng)目回籠資金，而在今年銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款收緊、小房企無力承接保障房，而項(xiàng)目銷售大幅下降的情況下，小房企資金壓力明顯增加，其連續(xù)性的周轉(zhuǎn)能力也受到更大的考驗(yàn)。“開發(fā)商在與購房者之間的博弈上逐漸喪失優(yōu)勢的同時，庫存高漲、資金周轉(zhuǎn)困難、各種建筑成本和融資成本上升所形成的多重壓力，會使得大部分房企特別是本土中小房企
年關(guān)難過
。”
張大偉也表示，臨近年底，開發(fā)商資金鏈普遍趨緊，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈呈現(xiàn)惡化走勢，甚至有些房企負(fù)債率超過100％。“對于開發(fā)商而言，借助
金九銀十 緩解整個資金鏈困境將對于企業(yè)全年的運(yùn)營狀況起到重大作用。在接下來的10月中下旬，各房企有望將進(jìn)一步通過大規(guī)模推盤、降價來刺激需求市場。”
降價未達(dá)預(yù)期 廣深樓市成交慘淡
在剛剛過去的“十一”黃金周，廣深樓市成交慘淡，廣州樓市成交量同比下降了約60%，而深圳樓市成交量還不及去年同期的“零頭”。業(yè)內(nèi)人士指出，房價下探?jīng)]有達(dá)到購房者的預(yù)期，成為影響成交的主要因素。
廣州：購房者不為降價所動
買賣雙方的持續(xù)觀望讓國慶期間的樓市交易顯得格外清淡。數(shù)據(jù)顯示，1~7號廣州市一手住宅網(wǎng)簽量為680套，較去年同期的1800多套下降約六成，同時，簽約均價同比下跌近15%。
盡管國慶期間依然不乏購房者涌進(jìn)樓市，但更多人則以“再等等”的心態(tài)靜待市場的進(jìn)一步演變。
“價格還是太貴，而且目前不清楚后續(xù)是否進(jìn)一步降價，所以暫時不考慮出手。”在看完廣州大學(xué)城的星匯文華之后，林小姐作出了再度延后買房計(jì)劃的決定。
星匯文化的開發(fā)商越秀地產(chǎn)只打算首批推出兩三百套房以試探市場，而最早公布的預(yù)計(jì)價格為25000~27000元/平方米。不過在9月30日開盤時，真實(shí)定價只在22000~23000元/平方米，比預(yù)計(jì)價格每平方米下降了3000元左右。
開發(fā)商試探性的降價能夠吸引部分購房者入市，但依然有很多人不愿意此刻買房。
總體而言，經(jīng)緯地產(chǎn)研究部對國慶黃金周的樓市表現(xiàn)總結(jié)為：開發(fā)商推貨不積極，買家出手同樣保守。
深圳：成交空前慘淡
購房者降價預(yù)期日益高漲，但開發(fā)商實(shí)質(zhì)性降價行動遲遲未能出現(xiàn)，深圳房地產(chǎn)市場在“十一”黃金周期間陷入空前慘淡格局。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究，在一線城市中，北京、廣州、深圳三季度購房者信心指數(shù)較上季度均出現(xiàn)不同程度的下降，且均已跌破50的臨界值，表明這三個城市購房者對未來的信心由偏樂觀轉(zhuǎn)向了偏悲觀。
深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示，10月1號到7號深圳共成交新建住宅289套，平均每天的成交量只有41.2套，不及去年同期的零頭。在同樣不太景氣的去年國慶黃金周期間，深圳新建住宅成交量達(dá)到2542套。
在為期7天的房地產(chǎn)交易會上，深圳本地的樓盤項(xiàng)目只有21個，占整個秋交會的兩成，優(yōu)惠基本局限于99折、98折等常規(guī)折扣，大幅降價并未出現(xiàn)。大多數(shù)市民依然在觀望，整個交易會上看房的人多但出手的很少。
實(shí)際上，國慶黃金周市場依然是9月樓市的延續(xù)。深圳市規(guī)劃國土委網(wǎng)站最新數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳新房已經(jīng)是量價齊跌，全市商品住宅成交總套數(shù)為2009套，環(huán)比8月份下降兩成，同比去年9月份更是下降65%。
但9月深圳新建商品住宅價格依然堅(jiān)挺，一手房成交均價為20028元/平方米，環(huán)比微跌1.8%，與2010年9月份成交均價20037元/平方米相比，基本持平。
房價未現(xiàn)明顯松動依然是購房者遲遲觀望的主要原因。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的研究，目前僅有20.1%的購房者認(rèn)為當(dāng)前房價可勉強(qiáng)接受，仍有77.4%的購房者認(rèn)為當(dāng)前房價不能接受，這表明房價與民眾的承受能力相差甚遠(yuǎn)。
市場現(xiàn)深度試探 上海超30個樓盤不跌反漲？
2011年國慶7天，上海商品住宅成交面積4.47萬平方米，均價21916元/平方米。而2010年國慶7天，上海商品住宅成交面積20.66萬平方米，成交均價19555元/平方米。
剛剛閉幕的“假日樓市-2011上海房地產(chǎn)秋季展示會”吸引了總共13萬參觀者的駐足，卻依舊難以為上海樓市打破僵局。市場分析人士紛紛指出，目前住宅市場實(shí)際成交均價并未出現(xiàn)顯著下跌勢頭，不少優(yōu)質(zhì)樓盤的售價甚至較一年前都有明顯漲幅，預(yù)計(jì)年底之前買賣雙方之間的博弈僵局恐怕很難被打破。
“去年看中的房子，本來想等開發(fā)商降價后買入，誰知道今年價格竟然比去年還要高。”假日樓市房展會現(xiàn)場，一位正在詢盤的何先生向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，盡管市場中降價呼聲很高，但不少他看中的樓盤還是在過去一年出現(xiàn)價格上漲。“其實(shí)就連我個人認(rèn)為交通不便利的郊區(qū)項(xiàng)目，也沒有給出太多的降價空間。”
正如何先生所述，一份來自德佑地產(chǎn)市場中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2011年1~3月和9月都成交了100個，其中項(xiàng)目成交均價跌幅超過5%的項(xiàng)目有21個，均價相對穩(wěn)定在5%以內(nèi)的項(xiàng)目有45個，均價出現(xiàn)上漲的項(xiàng)目則達(dá)到33個。漲幅居前的樓盤中，浦東新區(qū)鼎鑫名流苑年初成交均價20620元/平方米，9月已達(dá)26314元/平方米，漲幅達(dá)到28%；普陀區(qū)中環(huán)一號房源的成交均價也由年初的19930元/平方米上漲至如今的23740元/平方米，漲幅為19%。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，此前樓市降價呼聲此起彼伏，促使市場大部分潛在購房需求，紛紛選擇參觀該展會來進(jìn)一步全面了解市場。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍亦指出，觀望背景下，購房者展示了自己仍然旺盛的置業(yè)訴求和對價格調(diào)整的強(qiáng)烈期待。“購房者對展會興趣大增，主要還是想看看房價到底降了沒有，但最終多數(shù)人都比較失望。”
無疑，假日房展會熱鬧過后，上海樓市再次回到拉鋸原點(diǎn)。
