近期，關(guān)于存量房貸7折利率即將取消的消息甚囂塵上，牽動了不少房奴的神經(jīng)。現(xiàn)在回過頭去看看，當(dāng)時的7折利率還真是撿了個大便宜，可要是這個大便宜說沒了就沒了，這可真是令人揪心。不過，7折利率是否取消到底該由誰說了算？銀行要是單方面提高利率的話，又能否過了法律這一關(guān)？連日來，本報對這一事件展開了調(diào)查。
7折利率銀行虧本
目前尚無法證實“存量房貸7折利率即將取消”這一消息的源頭，不少人推測極有可能是銀行方面對市場的試探。不過不管怎么說，這一消息說出了銀行心聲，這倒是假不了。
做一樁虧本買賣，只要是生意人誰都不愿意這么做，銀行也是如此，這樣的心理無可厚非。說到存量房貸7折利率，有銀行人士說如今這已成了不折不扣的虧本買賣。為什么這么說呢？原來，經(jīng)過多輪加息之后，7折貸款利率已經(jīng)低于同期的存款利率。
目前5年期的存款基準(zhǔn)利率已經(jīng)達到5.5%，而5年以上貸款基準(zhǔn)利率為7.05%，打7折后的房貸利率僅為4.935%，年利率相差0.565%。也就是說，銀行每放出1萬元的房貸，可能就得每年倒貼56.5元。
銀行的盈利模式無非就是賺取存款和貸款之間的差價，如今差價已是倒掛，多貸一天就多虧一天。這或許是銀行欲取消存量房貸7折利率的真正原因，從情理上說也還令人接受，畢竟銀行是企業(yè)，不是慈善機構(gòu)。
金融危機時代產(chǎn)物
不過，當(dāng)年銀行主動給購房者利率打折的時候，壓根就沒想到有這么一天，這些房貸會成為虧本業(yè)務(wù)。
2008年下半年，全球金融危機爆發(fā)，“救市”成了主基調(diào)。中國人民銀行當(dāng)時決定，自2008年10月27日起，金融機構(gòu)對居民首次購買自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。也就是從那時起，商業(yè)銀行陸續(xù)將存量房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率的7折。為了爭搶房貸這塊香餑餑，有的銀行甚至第二套和多套住房貸款也執(zhí)行7折優(yōu)惠政策。而對于當(dāng)時已經(jīng)辦理過房貸的老客戶，有的銀行也主動提出給予打折優(yōu)惠。
2010年10月，隨著經(jīng)濟形勢發(fā)生深刻變化，銀行7折房貸利率壽終正寢，但當(dāng)時首套房貸利率仍可享受8.5折優(yōu)惠。今年以來，銀根進一步縮緊，房貸利率優(yōu)惠全部取消，不過這都是針對新房貸客戶，之前的老房貸利率則尚未調(diào)整。目前各家銀行大多執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為：首套房貸上調(diào)10%，二套房貸上調(diào)20%。
銀行尚未接到通知
“目前我們尚未接到通知。在接到新的通知之前，我們按過去的規(guī)定辦。”記者致電工商、建設(shè)、浦東等多家銀行咨詢，都聲稱未接到相關(guān)通知，暫時還不會對存量房貸7折利率進行調(diào)整。
不過根據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w的報道，上海已有一位客戶遲先生被取消了7折房貸利率。原來，2008年遲先生已經(jīng)是一位老客戶，當(dāng)時是銀行主動提出給他享受7折利率，于是就重新簽訂了一份合同。不過當(dāng)時還簽訂了一份補充協(xié)議，協(xié)議有效期為2年。因此協(xié)議到期之后，銀行就將利率調(diào)到了1.1倍。
大多數(shù)享受7折利率優(yōu)惠的客戶，跟遲先生的這種情況還是有區(qū)別的。遲先生與銀行之前簽有協(xié)議，銀行按照協(xié)議調(diào)高利率，這還只是個案。取消當(dāng)時新客戶的利率優(yōu)惠，目前還沒有一家銀行已經(jīng)采取這樣的行動。
房貸合同受法律保護
記者了解到，當(dāng)年的7折利率房貸合同中，絕大多數(shù)并未明確約定享受優(yōu)惠的時間。
“這兩天我拿出貸款合同仔細看了看，關(guān)于利率是這么約定的，央行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)下浮30%，如果變更，需要雙方協(xié)商，協(xié)商期間仍然按照原合同執(zhí)行。”王先生是工行的客戶，2009年3月辦理了房貸。至于優(yōu)惠何時到期，合同并未約定，當(dāng)時也沒有簽訂補充協(xié)議。
“如果合同沒有約定優(yōu)惠期限，那就視同貸款到期終止。”浙江六和律師事務(wù)所郎立新律師認(rèn)為，只要貸款合同未約定優(yōu)惠期限，也沒有其他補充協(xié)議的話，銀行就不能單方面提高利率，否則就是違約。
“銀行和借貸人簽訂了貸款合同，雙方建立了民事關(guān)系，法律地位上是完全平等的。”郎立新律師表示，如果貸款合同沒有特別約定，銀行未征得借貸人同意擅自提高利率，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，法院對銀行的這種行為也是不予支持的。
不過由于各家銀行的貸款合同文本不一，而且銀行也會提出各種各樣的“不可抗力”因素，具體問題需要具體分析。
鏈接：郎立新律師解答銀行能否因虧損的理由提出取消7折利率
正如前文所述，當(dāng)前利率下，銀行7折利率確實低于同期存款利息，這種倒掛現(xiàn)象必然會導(dǎo)致一大批客戶寧可將錢存銀行吃利息也不愿意提早還貸。不過從法律關(guān)系上而言，銀行是否虧損與借款人無關(guān)，借款人不會因為銀行虧損了，而有義務(wù)將7折利率提高。況且，這種虧損只是暫時現(xiàn)象。
銀行提出虧損說，可能會博取一部分人的同情。但是以此為由單方面提高利率，這顯然是違約行為。這好比是一家企業(yè)跟人家簽了訂單，定好了產(chǎn)品售價，結(jié)果因為成本漲價導(dǎo)致售價反而低于成本價。這時候廠家可以單方面重新定價嗎？重新定價可以，要把之前的合同履行完畢再說，或者找買家商量，是否同意重新定價得由買家說了算。銀行可以找借貸人商量是否提前還貸，但借貸人沒義務(wù)提早還貸。
貸款合同上附有特別聲明 銀行是否有權(quán)取消貸款優(yōu)惠
一些貸款合同的末尾可能會有一些特別說明：如有政策變動、客戶未按時還款或提供虛假貸款信息等情況，銀行有權(quán)取消其貸款優(yōu)惠。
如果有這樣的條款，銀行就有可能以借款人還款逾期為由，取消7折利率優(yōu)惠。由于各種原因，事實上確實有不少客戶出現(xiàn)逾期現(xiàn)象。如果是這樣，借款人相對而言就比較被動。但即便如此，銀行也不能單方面調(diào)整利率。因為這樣的一些特別說明，顯然是有意規(guī)避了銀行的責(zé)任和義務(wù)，是一種較為典型的格式條款。
如果銀行以此為由調(diào)高利率，借款人可以提出上訴，認(rèn)為這是一種格式條款。不過起訴的勝算幾何，這個比較難說。
相關(guān)部門出臺“新政” 銀行能否據(jù)此取消利率優(yōu)惠
銀行給客戶7折利率優(yōu)惠，是根據(jù)當(dāng)時中國人民銀行的規(guī)定。那么，中國人民銀行也完全可以出臺新規(guī)定，取消存量房貸7折利率優(yōu)惠。這時候銀行或許可以找到依據(jù)，中國人民銀行是其主管部門，它出臺的政策要嚴(yán)格執(zhí)行。
銀行的這一理由，依然是不合法的。中國人民銀行出臺這一新規(guī)定的可能性有多大姑且不論，即便出臺了這樣的新規(guī)定，銀行據(jù)此取消利率優(yōu)惠的做法也是行不通的。因為銀行跟借款人簽訂了合同在先，中國人民銀行出新規(guī)在后。中國人民銀行的新規(guī)只對銀行之后的行為產(chǎn)生作用，事實上新客戶的7折利率優(yōu)惠政策早已全面取消。要是中國人民銀行要求存量房貸7折利率優(yōu)惠取消，這種行為本身就是不合法的，銀行據(jù)此執(zhí)行那就是更加錯上加錯了。
