作為樓市景氣狀況的一大指標(biāo)，退房率數(shù)據(jù)在北京一、二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了極大反差。
偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計(jì)了北京住建委下屬的北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，今年以來北京成交套數(shù)排名前20的一手房項(xiàng)目退房率僅為0.4%。
與一手房項(xiàng)目退房率形成鮮明對(duì)比的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京住建委下屬的北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，截至9月28日，今年以來北京二手房退房率高達(dá)19%。
同樣的北京樓市大環(huán)境，不同的退房率數(shù)據(jù)揭示出北京樓市一二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了分歧，這是數(shù)據(jù)本身導(dǎo)致的假象，還是一二手房市場(chǎng)本身所造成的差異？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，兩份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都有自己的道理，但它們都或多或少存在高估和低估的情況。
退房潮是否來臨？
分別于今年1月27日和2月17日落地的“新國(guó)八條”及“京15條”，以及近段時(shí)間以來出現(xiàn)降價(jià)的一些樓盤，理論上都可能催生退房潮，但北京樓市一手房的退房數(shù)據(jù)卻似乎在告訴大家：退房潮遠(yuǎn)未到來。
偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京樓市成交套數(shù)排名前20的一手房項(xiàng)目累計(jì)新增供應(yīng)量為18766套，其中成交量為11921套，銷售率達(dá)63.5%；退房量為43套，退房率近0.4%。具體而言，排名前20的項(xiàng)目中，有11個(gè)項(xiàng)目存在退房記錄，不過除了北京通州項(xiàng)目華業(yè)東方玫瑰的2.3%和金地仰山的1.6%外，其他有退房記錄的項(xiàng)目退房率皆低于1%。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，相比今年以來北京樓市一手房排名前20項(xiàng)目0.4%的退房率，2007年北京一手房退房率達(dá)2.8%，2008年為4.7%。
偉業(yè)我愛我家據(jù)此認(rèn)為，今年以來北京樓市沒有出現(xiàn)退房潮，并將其歸于兩個(gè)原因：首先，目前北京樓市的降價(jià)仍處于個(gè)案期，而非普降，導(dǎo)致因降價(jià)而退房的人數(shù)較少；其次，退房成本不低，這加大了退房難度，減少了退房數(shù)量。
不過與之形成鮮明對(duì)比的是北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，截至9月28日，今年以來北京二手房成交量達(dá)92739套，退房量為17670套，退房率高達(dá)19%。
盡管一手房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)不可同日而語，但作為樓市景氣程度的一大風(fēng)向標(biāo)，退房率數(shù)據(jù)在兩大市場(chǎng)呈現(xiàn)出截然不同的結(jié)果，問題出在哪里？
“被低估”與“被抬高”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)數(shù)據(jù)可能均未反映出樓市現(xiàn)狀。
以北京一手房為例，北京樓市一手房排名前20項(xiàng)目0.4%的退房率并不能切實(shí)反映樓市的退房現(xiàn)狀一些欲退房的業(yè)主被設(shè)置了重重阻礙，從而沒有實(shí)現(xiàn)退房的目的。
以北京通州樓盤京貿(mào)國(guó)際城為例。2010年11月18日，該樓盤第三批房源預(yù)售均價(jià)從此前最高時(shí)的26800元/平方米直降至19800元/平方米，此舉被媒體稱作“京城第一降”，而在9月12日，該樓盤預(yù)售均價(jià)再降近6000元，導(dǎo)致當(dāng)天近百位業(yè)主要求退房或補(bǔ)差價(jià)，而在京貿(mào)國(guó)際城的各大業(yè)主QQ群內(nèi)，也到處充斥著業(yè)主要求退房的聲音。
不過，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，京貿(mào)國(guó)際城目前有兩批期房在售，其中去年3月28日拿到預(yù)售許可證的一批房源，截至9月28日成交408套，退房數(shù)為9套，退房率為1.57%，退房皆發(fā)生在去年；而于去年11月27日拿到預(yù)售許可證的一批房源僅一套退房，退房率為0.24%，發(fā)生時(shí)間為2010年12月29日。也就是說，今年以來，該樓盤保持零退房率，這與上述大量業(yè)主要求退房的情況形成強(qiáng)烈對(duì)比。
一位要求退房的京貿(mào)國(guó)際城業(yè)主向記者反映，目前對(duì)于退房要求，開發(fā)商的回應(yīng)就是先讓業(yè)主將相關(guān)費(fèi)用交完，然后驗(yàn)房、收房。數(shù)位要求退房的京貿(mào)國(guó)際城業(yè)主表示，現(xiàn)在想退也退不了。不過上述說法尚未獲得京貿(mào)國(guó)際城方面的證實(shí)。
對(duì)此，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說，在操作層面，確實(shí)存在一些開發(fā)商采用“不合作方式”導(dǎo)致業(yè)主退不了房。此外，通常情況下，如欲退房，業(yè)主所交的首付款取回難度較大。即使要回首付款，按照合同約定，業(yè)主也得向開發(fā)商賠償房款總額約3%~10%的違約金，甚至一些開發(fā)商在商品房買賣合同中明文要求，業(yè)主退房時(shí)需交納房款總額20%的違約金。
正因?yàn)榇嬖诖罅侩[性退房者，因此目前數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中僅0.4%的退房率并不能如實(shí)反映出樓市的真實(shí)現(xiàn)狀。
與此同時(shí)，北京二手房退房率卻是被人為抬高了。一位中介經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說，今年以來近19%的北京二手房退房率，比現(xiàn)實(shí)中的退房率高出不少，主要原因在于二手房交易中的陰陽合同操作人為推高了該數(shù)據(jù)。
這位中介經(jīng)理解釋說，二手房交易中，陰陽合同非常普遍，而在陰陽合同操作中，前后需要辦理兩個(gè)網(wǎng)簽，其中一個(gè)網(wǎng)簽會(huì)被當(dāng)作退房網(wǎng)簽處理，從而人為推高了二手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中的退房率。
接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的人均謹(jǐn)慎地表示，北京樓市總體退房率在0.4%至19%。
