2011年北京秋季房展會日前冷清落幕。樓盤意向成交數(shù)據(jù)再度“缺席”，由展臺登記客戶和看房客戶人數(shù)取而代之。這是繼今年春季房展會之后，主辦方和房企第二次不公布現(xiàn)場成交情況。
中國證券報記者走訪時發(fā)現(xiàn)，本屆房展會一些現(xiàn)象頗耐人尋味：一方面，購房者觀望情緒再次升溫，意向成交冷清；另一方面，外埠和海外的諸多房地產(chǎn)項目紛紛搶灘。
業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒有松動跡象，購房者持續(xù)觀望在情理之中，意味著未來樓市成交量將繼續(xù)下滑。同時，二三線城市限購預(yù)期不斷升級，外埠房產(chǎn)項目將加大在北京等相對具有購買力的大中城市的推銷力度。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來北上廣深等一線城市的樓市僵局將持續(xù)，房企進行大范圍、大幅度降價的可能性不大。
外埠海外項目“搶灘”
房展組委會工作人員介紹，此次參展項目達180個左右，比去年秋展翻了近一番，但北京本地項目并未增加，外埠和海外項目則明顯增多。除了40余個北京項目和20余個海外項目外，此次參展的外埠項目多達120余個。這些外埠項目主要分布在河北、天津、山東、遼寧、海南等地，物業(yè)類型涉及普通住宅、公寓、洋房、別墅及商業(yè)項目等。
中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，此次秋季房展會展館的二層可謂是“萬國匯集”。現(xiàn)場工作人員介紹說，“今年夏季房展會的海外參展商已經(jīng)很多了，這次把二層都占了，而且全球各地的項目幾乎都有。”值得注意的是，與此前的夏季房展會相比，海外項目的優(yōu)惠力度、投資回報率頗具吸引力。如新加坡的一個豪華酒店承諾至少8%的預(yù)期回報率，某個美國的房地產(chǎn)項目也亮出了“預(yù)期回報率12%”的宣傳海報。
此外，“投資移民”仍舊對不少看房者具有“致命誘惑”。一家海外參展商的工作人員告訴中國證券報記者，自去年國內(nèi)實行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，除了部分留學(xué)子女購房、投資移民購房等需求，海外投資性購房的需求也日益增多。“我們這個項目的中國客戶也有不少，以購房做投資的比例超過三成，因為這些投資者已經(jīng)不能在內(nèi)地投資房產(chǎn)了。”
看房者冷眼旁觀
中國證券報記者剛剛踏入房展大廳，就遭遇銷售人員的“圍攻”。為了招攬客戶，不少樓盤搞起了“多盯一”戰(zhàn)術(shù)。在展館東門門口，兩個銷售人員盯上了一對看房的年輕夫婦，其中一人不停地向男方介紹項目信息，另外一人三步并作兩步擋在女方面前，介紹起該項目的優(yōu)惠打折等。年輕夫婦“逃離”后，兩人又立馬“圍攻”一名40多歲的中年看房者。
在本屆秋季房展會上，海外、外埠樓盤項目優(yōu)惠力度要比北京本地的大得多。部分樓盤項目打出了一次性付款打折優(yōu)惠、一些海景房項目甚至以“免費旅游、包食宿”的招牌來吸引看房者。而且，參展商們在宣傳冊、現(xiàn)場表演方面也下足了工夫。但是，與參展商和銷售人員的熱情相比，看房者的態(tài)度顯然冷淡得多。
多位看房者直呼房價“不給力”，所以展會現(xiàn)場仍舊是“看的多買的少”。本屆參展項目的折扣主要集中在9.7-9.9折之間的慣常折扣。而北京項目的最低折扣為9.5折，但多位于遠郊區(qū)縣。房展會的最低折扣是外埠項目，即海南四季春城Ⅱ期泉傾天下打出的“9.2折起”。中國證券報記者在現(xiàn)場看到，大多數(shù)北京本地項目，除了在展會期間購買、一次性付款的情況下能享受9.7-9.9折的折扣，最多就是贈送一些家電比如液晶電視之類。而幾位看房者直言，自己是在北京本地工作生活的剛需，所以外地項目的優(yōu)惠力度再大也沒用，“北京項目也應(yīng)順勢而為降價了，送什么都是"浮云"，只有實質(zhì)性降價才是王道。”
一位在現(xiàn)場看房的鐘先生對中國證券報記者表示，“我們是改善型住房需求，在二環(huán)內(nèi)有個小房子，想在遠點的地方再買一套面積大一些的。但現(xiàn)在的價格完全不能接受，還是太貴了；三環(huán)至四環(huán)內(nèi)20000元/平方米左右，是我們能接受的心理價位。”
看房者的買房意向和動力明顯不足，根據(jù)房展組委會的統(tǒng)計，本屆秋季房展會的4天內(nèi)共有13.07萬人參觀房展，其中1.7萬購房人做了購房登記，而在登記北京項目的有7843人中，僅有1700人去項目實地看房。另外，此次房展會的成交均價為18090元/平方米，比春季房展的21164/平方米的價格低了不少。其重要原因是此次許多參展房企推出的是40年到50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)項目，這類房源的價格相對不高直接拉低了整個房展的成交均價。
房企降價“左右為難”
業(yè)內(nèi)人士認為，房展會上的買方觀望態(tài)勢只是樓市的一個“縮影”，預(yù)計在未來一段時間內(nèi)，準(zhǔn)購房者們和房企之間的“僵持”仍將持續(xù)。而房價能否實質(zhì)性下降、降幅多少，都取決于買賣雙方博弈的結(jié)果。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志直言，目前房企降價面臨“左右為難”的局面。一方面考慮拿地成本等利益因素；另一方面，壓力也來自樓盤項目的老業(yè)主們。在某種程度上，老業(yè)主的壓力已經(jīng)傳遞給房企，“換句話說，房企不敢大幅度下降，也是基于心理上的考量。他們一方面要順應(yīng)政策和市場的要求，另一方面要面臨來自部分老業(yè)主的訴求。”
北京四季房展組委會副秘書長鄭向東認為，從本屆房展會的成交量看，投資和投機的需求明顯減弱。“但是當(dāng)買房者奔著降價去看房的時候，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商并未"繳械投降"，除了一些不痛不癢的優(yōu)惠措施之外，市場感受到更多的是一種相互試探的氛圍。”這也正印證了不少業(yè)內(nèi)人士的觀點，在調(diào)控預(yù)期不斷升級的大背景下，買賣雙方的“觀望”都在持續(xù)，且房企對于未來的政策走向或許還存在僥幸心理。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月預(yù)計，就目前的形勢來看，今年年底前成交量很難回升，甚至有可能再創(chuàng)新低。對于業(yè)主和房企來說，出售難度都在加大。尤其是房企，在信貸緊縮和資金回籠難度增大的情況下，不排除部分開發(fā)商采取繼續(xù)降價銷售的方式來緩解資金壓力，房價仍有進一步下降空間。
