一邊是調(diào)控壓力下交易量再創(chuàng)新低的市場(chǎng)；一邊是面對(duì)降價(jià)更加觀望不前的購(gòu)房者。隨著資金回籠壓力增大，越來(lái)越多的一二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始選擇以?xún)r(jià)換量。
昨天，在北京盈科中心舉辦的一個(gè)為期三個(gè)月的特價(jià)房展會(huì)上，華業(yè)東方玫瑰、天鵝湖、孔雀城、龍TOWN、景瑞-城邦-泊墅灣、金山嶺和莊等樓盤(pán)集體以“團(tuán)購(gòu)”形式亮相。
主辦方之一偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》坦言，“金九”過(guò)半，一線城市樓盤(pán)成交依舊低迷，開(kāi)發(fā)商面臨降價(jià)的壓力，“但直接打折不太好意思，因?yàn)橐淮蛘劬陀星捌跇I(yè)主"抗議"。用"團(tuán)購(gòu)"這一說(shuō)法相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商自己找個(gè)臺(tái)階下。”
在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)不再僅僅是促銷(xiāo)手段，有不少項(xiàng)目開(kāi)始借團(tuán)購(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
降價(jià)跑量
近期北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交大幅下滑，令樓市“金九銀十”的光環(huán)褪色不少，許多開(kāi)發(fā)商都在醞釀“降價(jià)跑量”。
據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年9月來(lái)的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下調(diào)，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比2010年下跌幅度達(dá)到了74.4%。
其他一線城市的成交情況與北京類(lèi)似。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)，9月前兩周（即8月29日至9月11日），上海新建商品住宅成交5460套，環(huán)比下降3.7%；廣州新建商品住宅成交2634套，環(huán)比下降6.4%；深圳新建商品住宅成交1001套，環(huán)比下降18.9%。在二線城市中，福州、西安、沈陽(yáng)成交量有一成左右的下跌。
傳統(tǒng)交易旺季的慘淡行情，使得不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按捺不住，各種以“團(tuán)購(gòu)”和“限時(shí)特價(jià)”為名的打折促銷(xiāo)活動(dòng)充斥于市場(chǎng)之間。只是，與往年“金九銀十”期間的促銷(xiāo)不同，不少開(kāi)發(fā)商在團(tuán)購(gòu)價(jià)格上體現(xiàn)出最大的“誠(chéng)意”。
在各種降價(jià)促銷(xiāo)的遮掩下，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格下滑傾向，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”的9月首周，北京普通商品房住宅成交均價(jià)為20776元/平方米，環(huán)比前一周的23730元/平方米的成交均價(jià)，縮水2954元/平方米，下跌幅度達(dá)到12.4%。
巧試價(jià)格底線
在不少開(kāi)發(fā)商明智選擇團(tuán)購(gòu)進(jìn)行降價(jià)的同時(shí)，也有不少項(xiàng)目借團(tuán)購(gòu)之名搞促銷(xiāo)，進(jìn)而投石問(wèn)路，試探市場(chǎng)的價(jià)格底線，此次北京舉行的特價(jià)房展會(huì)就有此意味。在本次特價(jià)房展會(huì)上，雖然同是團(tuán)購(gòu)形式，但不同樓盤(pán)給予了不同的折扣，如華業(yè)東方玫瑰在與某網(wǎng)站的合作團(tuán)購(gòu)中，提出5000抵5個(gè)點(diǎn)（即九五折）、天鵝湖有1萬(wàn)抵10萬(wàn)等“優(yōu)惠”。
“開(kāi)發(fā)商有他的心理底線，他并沒(méi)有打算讓太多的利。而消費(fèi)者對(duì)于能夠獲得的優(yōu)惠期望過(guò)高了，最后雙方都達(dá)不到心理預(yù)期，最終的買(mǎi)賣(mài)就難以實(shí)現(xiàn)了。”北京亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析。
但另一不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，此次開(kāi)發(fā)商集體以團(tuán)購(gòu)方式舉辦“特價(jià)房展會(huì)”，本身就說(shuō)明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始抱團(tuán)取暖，共同尋找應(yīng)對(duì)之策。此種投石問(wèn)路式的促銷(xiāo)行為，最終會(huì)讓開(kāi)發(fā)商了解購(gòu)房者真實(shí)的價(jià)格底線，從而為下一步的銷(xiāo)售戰(zhàn)略做“調(diào)價(jià)”準(zhǔn)備。“畢竟，資金回籠的壓力最終會(huì)促成開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，是一降到底，還是小步前進(jìn)，都最終是以開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)利益最大化為前提，因此進(jìn)行這種試探對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)十分必要。”該人士認(rèn)為，在當(dāng)前調(diào)控持續(xù)不松動(dòng)的情況下，開(kāi)發(fā)商的試探最終會(huì)成為真實(shí)的降價(jià)行為。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然開(kāi)發(fā)商以團(tuán)購(gòu)等方式零打碎敲地變相降價(jià)試探市場(chǎng)，但前景依然不容樂(lè)觀。
胡景暉認(rèn)為，“今年跟2008年或者跟2010年的市場(chǎng)情況不同，很難用降價(jià)換來(lái)市場(chǎng)。因?yàn)檫^(guò)去很多購(gòu)房者都是觀望。而現(xiàn)在從限購(gòu)的角度上來(lái)講大部分購(gòu)房者是沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)資格。從9月到11月份，是開(kāi)發(fā)商傳統(tǒng)的旺季，一旦開(kāi)發(fā)商錯(cuò)過(guò)這一時(shí)機(jī)，就要等明年4月份才能等到下一個(gè)買(mǎi)房季。與其試探性多次降價(jià)，明智的開(kāi)發(fā)商不如一步降到位。”
