近日，北京、南京等多地傳出有銀行暫停房貸業(yè)務(wù)的消息，引起廣州不少市民的擔(dān)心。記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前廣州雖未有銀行暫停房貸，但有部分銀行再度提高首套房的貸款門檻。原來(lái)首套房買家支付四成首付，可以獲得基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在不少銀行明確要求，首套房貸首付要達(dá)到四成，利率則為基準(zhǔn)利率上浮10%-30%。并且，由于額度緊張，銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的審批更加嚴(yán)格。
上浮利率同時(shí)首付提至四成
建行華南師范大學(xué)支行的工作人員告訴記者，目前二手房的首套房貸，首付需要四成，貸款利率則根據(jù)具體的情況而定，最高為基準(zhǔn)利率上浮30%。“不光是利率上浮，貸款還可能批不了。”而有業(yè)內(nèi)人士表示，建行的額度現(xiàn)在已經(jīng)十分緊張，利率上浮可以算作“拒客”。
滿堂紅營(yíng)銷中心總監(jiān)黃倩茹表示，由于首套房的貸款利率沒(méi)有上限的限制，銀行會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和利益進(jìn)行平衡。對(duì)滿足資質(zhì)條件的普通客戶，就會(huì)提高利率。
記者還從廣州銀行黃埔大道中路支行得知，目前該銀行相比一些大銀行，額度較為寬松，不過(guò)首套房貸首付也提高到四成，同時(shí)利率為基準(zhǔn)利率上浮10%。該行工作人員還表示，目前有的銀行出于收益考慮，更愿意貸款給企業(yè)，收益會(huì)高出3-4個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)說(shuō)，銀行在減少房貸業(yè)務(wù)，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)比較高，如果下跌風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。此外，記者走訪光大銀行、農(nóng)行、中國(guó)銀行等支行了解到，其首套房貸首付仍然是三成，只有農(nóng)行、工商銀行仍然是基準(zhǔn)利率不變。
對(duì)于二套房貸，大部分銀行要求首付六成，利率為基準(zhǔn)利率上浮1.2倍或以上。比如農(nóng)行二套房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮20%，建行二套房貸利率則為基準(zhǔn)利率上浮40%。
四季度額度更緊貸款更難
市民吳先生最近有點(diǎn)小郁悶，他原本打算申請(qǐng)59萬(wàn)元房貸，結(jié)果由于有幾次信用卡逾期還款的記錄，最終銀行貸款批下來(lái)只有50萬(wàn)元，吳先生只能找親戚朋友挪借。按揭公司的工作人員告訴吳先生，如果以前碰到類似的征信問(wèn)題，只要跟銀行解釋一下原因，銀行一般都會(huì)不計(jì)較，現(xiàn)在變得越來(lái)越嚴(yán)格了。“有的如果征信情況不好，銀行還會(huì)直接拒貸。”
不被拒貸，就要“等貸”。杜小姐表示，她在7月底賣了房，買家做的純商業(yè)貸款，8月底過(guò)戶交了稅單，本來(lái)一般憑稅單5-7個(gè)工作日放款，但現(xiàn)在半個(gè)月過(guò)去了還沒(méi)放。打電話問(wèn)銀行，銀行說(shuō)沒(méi)額度，要排隊(duì)，不能確定放款時(shí)間。
黃倩茹表示，目前廣州“等貸”的情況還不算太嚴(yán)重，但第三、四季度的銀行額度明顯沒(méi)有上半年充裕，年底貸款申請(qǐng)積壓的情況可能還將加劇。“銀行習(xí)慣了上半年沖刺放款，下半年相對(duì)謹(jǐn)慎，尤其是到了年底，一般都沒(méi)有多少額度了”。因此，第四季度房貸形勢(shì)可能會(huì)更加嚴(yán)峻。
一位按揭公司的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，由于現(xiàn)在銀行額度緊張，商業(yè)貸款很受影響，以前一般一個(gè)月左右能放款，現(xiàn)在有的需要3-4個(gè)月。據(jù)了解，由于銀行額度有限，不只是放款時(shí)間變慢了，對(duì)于貸款對(duì)象要求也高了，甚至出現(xiàn)“挑客”的情況，一些銀行甚至以客戶資質(zhì)不夠優(yōu)良等各種借口婉拒客戶。一位銀行的工作人員也表示，預(yù)計(jì)到年底的時(shí)候額度會(huì)更加緊張，房貸放款的時(shí)間可能還會(huì)拉長(zhǎng)。”
買家警惕“拒貸”風(fēng)險(xiǎn)
聽(tīng)說(shuō)房貸越來(lái)越緊，買家小梅很緊張，她已經(jīng)和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，如果銀行不批貸款，她的定金就可能“打水漂”。記者在珠江新城一帶踩盤時(shí)，某一手樓盤的銷售人員告訴記者，根據(jù)他們樓盤的情況，首套房貸款相對(duì)容易，九成客戶都可以貸到，只是時(shí)間快慢的問(wèn)題，但二套房被“拒貸”的比例差不多有兩三成。實(shí)際上，由于房貸從緊，市民在買房時(shí)，一定要對(duì)這種“等貸、拒貸”風(fēng)險(xiǎn)加以重視，最好在買賣合同中有所約定。
億達(dá)按揭的黃先生表示，房貸現(xiàn)在主要是受銀行額度的影響，對(duì)于一套二套房貸的影響是一樣的，主要還是由申請(qǐng)人本身的征信、收入情況、房屋狀況等因素決定。
廣東博厚律師事務(wù)所律師程磊提醒，通常如果買家簽了買賣合同，但貸不了款，如果買家沒(méi)有在合同中進(jìn)行相關(guān)約定，開(kāi)發(fā)商或者出賣人有權(quán)據(jù)此解除合同，并要求購(gòu)房者支付違約金。因此，下半年隨著銀行房貸額度更加緊張，房貸放款時(shí)間進(jìn)一步拉長(zhǎng)，甚至被拒貸的風(fēng)險(xiǎn)都可能產(chǎn)生，買家最好在合同中約定：“若購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款未獲得銀行批準(zhǔn)通過(guò)的，則本合同自動(dòng)解除，買賣雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。”購(gòu)房者可以根據(jù)該條款解除房屋買賣合同，并無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
支招 如何順利貸到款
買家在買房時(shí)，應(yīng)該提前做好功課，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，才能避免“貸款不成，反失一把米”的情況。對(duì)此，廣東博厚律師事務(wù)所律師程磊提供了三個(gè)妙招。
1.先查征信
在申請(qǐng)銀行貸款之前先查詢個(gè)人征信記錄，對(duì)于是否能夠獲得貸款進(jìn)行評(píng)估。
銀行在給申請(qǐng)貸款人發(fā)放按揭貸款時(shí)，通常會(huì)先查詢個(gè)人征信系統(tǒng)，如果有不良貸款或出現(xiàn)信用卡消費(fèi)長(zhǎng)期不還等情況，將被列入“黑名單”，申請(qǐng)銀行按揭貸款可能不被批準(zhǔn)。
廣州市的銀行一般都是按照貸款人征信記錄發(fā)放貸款，某些購(gòu)房者由于不清楚個(gè)人征信記錄，如存在信用污點(diǎn)等情況，導(dǎo)致無(wú)法按原計(jì)劃獲得貸款，因此導(dǎo)致買賣合同無(wú)法履行而承擔(dān)違約責(zé)任。廣州市民可以到人民銀行廣州分行免費(fèi)查詢個(gè)人的征信記錄，對(duì)自己是否能夠獲得銀行貸款進(jìn)行預(yù)先評(píng)估，以避免將來(lái)貸款不能獲得批準(zhǔn)而承擔(dān)違約金。
2.合同約定
對(duì)政策因素影響發(fā)放住房貸款的問(wèn)題進(jìn)行合同約定，簽訂“政策變動(dòng)免責(zé)條款”。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定:“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
因此，購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同時(shí)可以約定：“如果由于國(guó)家政策調(diào)整影響銀行發(fā)放按揭貸款的，應(yīng)視為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，因此導(dǎo)致買賣合同解除的，雙方互不追究違約責(zé)任，出賣人應(yīng)將定金返還買受人。”
3.咨詢專業(yè)機(jī)構(gòu)
向品牌按揭機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，詳細(xì)了解銀行貸款政策，預(yù)測(cè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
所謂“隔行如隔山”，一般的買家對(duì)銀行房貸政策與要求不了解，因此最好咨詢一些專門從事相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，才能夠評(píng)估銀行發(fā)放貸款的比例，預(yù)測(cè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
