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        樓市"團(tuán)購(gòu)'盛行 變相降價(jià)近四成
        2011-09-14   作者:于兵兵  來(lái)源:上海證券報(bào)
         
        【字號(hào)

            目前,降價(jià)風(fēng)潮正逐漸蔓延。無(wú)論是在限購(gòu)執(zhí)行嚴(yán)格的一線城市開(kāi)發(fā)商采取的以價(jià)換量,還是在東北地區(qū)出現(xiàn)的變相集資式的團(tuán)購(gòu)買(mǎi)房,“降價(jià)”都是其中的關(guān)鍵詞。由于樓市調(diào)控不放松的態(tài)勢(shì)非常明顯,資金緊張的開(kāi)發(fā)商不得不選擇各種可能快速回籠資金的模式。根據(jù)調(diào)查,記者發(fā)現(xiàn),業(yè)內(nèi)外觀望已久的樓市“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來(lái),降價(jià)在進(jìn)入9月后呈現(xiàn)快速蔓延的趨勢(shì)。然而開(kāi)發(fā)商面臨的前景并不樂(lè)觀,以價(jià)換量的做法在吸引為數(shù)不多的有資格入市的剛性需求入場(chǎng)后市場(chǎng)將進(jìn)入停滯期,2012年樓市“寒冬”或仍將持續(xù)。
          “房地產(chǎn)的冬天遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái),現(xiàn)在的降價(jià)只是開(kāi)始。”在上證報(bào)記者深入東北地區(qū)調(diào)查樓市時(shí),哈爾濱一位政府部門(mén)的人士表示。
          在東北,房?jī)r(jià)下降的氣氛已經(jīng)越來(lái)越濃。房地產(chǎn)企業(yè),尤其是地方性非上市中小房企,融資渠道受阻,開(kāi)始籌劃“委婉”降價(jià)。而“團(tuán)購(gòu)”成為其變相降價(jià)的主要做法,其團(tuán)購(gòu)價(jià)格甚至低于市場(chǎng)價(jià)40%。“建老百姓買(mǎi)得起的房子”成為開(kāi)發(fā)商給降價(jià)找到的最好廣告語(yǔ)。
          不過(guò),令人擔(dān)憂的是,東北二、三線城市盛行的團(tuán)購(gòu)風(fēng)潮并非簡(jiǎn)單的促銷(xiāo)。開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有預(yù)售權(quán)的時(shí)候就開(kāi)始收取高達(dá)房款總額50%的“定金”,從而使這種銷(xiāo)售頗有些像變相集資。專家提醒,在樓市調(diào)整期,一紙定金合同無(wú)法保障購(gòu)房人對(duì)房屋的真正使用權(quán),一旦開(kāi)發(fā)商將集資款項(xiàng)挪作他用,導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)交房,購(gòu)房人要承擔(dān)很大的損失。

          團(tuán)購(gòu)房比市場(chǎng)價(jià)低40%

          “不知道為什么,長(zhǎng)春最近的團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目一下子多了起來(lái),真像雨后春筍一樣。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)長(zhǎng)春分公司高層透露。根據(jù)記者的實(shí)地調(diào)查,東北區(qū)域大量區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張,因?yàn)殂y行貸款十分困難,開(kāi)發(fā)商正通過(guò)“團(tuán)購(gòu)”這種新做法變相集資。
          根據(jù)記者拿到的一份長(zhǎng)春市團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目清單,長(zhǎng)春目前約有26個(gè)在售或擬售項(xiàng)目存在團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象,涉及凈月、二道、經(jīng)開(kāi)、寬城等多個(gè)區(qū)域,團(tuán)購(gòu)面積占總銷(xiāo)售面積的比例在20%—70%。團(tuán)購(gòu)對(duì)象有凈月管委會(huì)、寬城區(qū)政府、經(jīng)開(kāi)區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu),也有東北師大等高等院校,另外還有面向個(gè)人的團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目。從開(kāi)盤(pán)時(shí)間上看,這些項(xiàng)目有自2008年開(kāi)盤(pán)的早期團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目,但更多的是從2010年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控期,開(kāi)發(fā)商通過(guò)團(tuán)購(gòu)來(lái)緩解開(kāi)發(fā)前期資金壓力。
          “我們學(xué)校就有團(tuán)購(gòu),經(jīng)常有某個(gè)部門(mén)通知老師們,有團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目了,需要買(mǎi)房子的老師可以去填表。價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)便宜。”長(zhǎng)春東北師大一位講師告訴記者。“長(zhǎng)春團(tuán)購(gòu)的項(xiàng)目太多了,你開(kāi)車(chē)從吉林大學(xué)南校區(qū)一直往南開(kāi),好多項(xiàng)目都是團(tuán)購(gòu)房。”吉林大學(xué)文學(xué)院一位教授告訴記者。
          確實(shí),從價(jià)格上看,團(tuán)購(gòu)價(jià)格與公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格的巨大差異體現(xiàn)了團(tuán)購(gòu)的優(yōu)勢(shì)所在。邑和天下城和新星宇是長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)(600215,股吧)區(qū)兩個(gè)在今年6、7月分別開(kāi)盤(pán)的商品房項(xiàng)目。根據(jù)記者了解,兩個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)格是6700元/平方米和6100元/平方米,但在開(kāi)盤(pán)前,針對(duì)團(tuán)購(gòu)人士,開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的價(jià)格大約是3600元/平方米。團(tuán)購(gòu)對(duì)象均為個(gè)人。
          長(zhǎng)春26個(gè)團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目基本上公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格都在6000元/平方米—8000元/平方米,但團(tuán)購(gòu)價(jià)格多在3000元/平方米—5000元/平方米。團(tuán)購(gòu)價(jià)格較市場(chǎng)價(jià)平均下降約40%。其中部分直接提供給政府部門(mén)的團(tuán)購(gòu)房源,其價(jià)格只相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的30%不到。
          開(kāi)發(fā)商為什么會(huì)在近期集中選擇采取團(tuán)購(gòu)策略?一位業(yè)內(nèi)人士透露,房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的資金緊張是這一現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。部分二、三線城市出現(xiàn)的團(tuán)購(gòu)是一種變相降價(jià),也是一種變相集資。“對(duì)于全國(guó)性品牌房企來(lái)說(shuō),其資金抗壓能力還是比小企業(yè)強(qiáng),現(xiàn)在無(wú)論是資本市場(chǎng)還是銀行,對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎已經(jīng)是大門(mén)緊閉,小企業(yè)只好選擇這種變相集資的方式籌措資金。”哈爾濱一位前房地局官員表示。
          開(kāi)發(fā)商通過(guò)團(tuán)購(gòu)尋找銷(xiāo)售突破口,這種做法已經(jīng)開(kāi)始在東北的三、四線城市蔓延。根據(jù)上證報(bào)調(diào)查,除長(zhǎng)春外,哈爾濱等城市也開(kāi)始出現(xiàn)大量的團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目。從團(tuán)購(gòu)房源的開(kāi)發(fā)主體上看,目前長(zhǎng)春采取團(tuán)購(gòu)的多是地方非上市企業(yè),保利、萬(wàn)科、恒大這樣的上市房企均沒(méi)有參與團(tuán)購(gòu)。因?yàn)閳F(tuán)購(gòu)價(jià)格一旦上網(wǎng)公示,其大幅降價(jià)的輿論壓力就會(huì)很大。但降價(jià)對(duì)非上市的地方企業(yè)影響就會(huì)小一些。
          另外,業(yè)內(nèi)人士介紹,因?yàn)閳F(tuán)購(gòu)價(jià)格從銷(xiāo)售到登記備案還有一個(gè)很長(zhǎng)的周期,所以目前團(tuán)購(gòu)價(jià)格對(duì)當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)的影響還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái),估計(jì)明年這種影響體現(xiàn)得就會(huì)比較明顯。

          團(tuán)購(gòu)背景繁雜 違規(guī)亂象叢生

          “我們龍湖因?yàn)橄脒M(jìn)長(zhǎng)春市場(chǎng),對(duì)長(zhǎng)春做過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)查,發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)春?jiǎn)挝粓F(tuán)購(gòu)房的現(xiàn)象很普遍,這其實(shí)擾亂了正常的商品房市場(chǎng)秩序,所以龍湖對(duì)進(jìn)入長(zhǎng)春一直很謹(jǐn)慎。”龍湖地產(chǎn)集團(tuán)某人士向記者介紹。
          其實(shí),如果團(tuán)購(gòu)是一種合規(guī)的降價(jià),在房地產(chǎn)調(diào)控的今天,其積極意義也許更大。不過(guò),因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的團(tuán)購(gòu)做法非常“花哨”,其風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)漸漸顯現(xiàn)出來(lái)。
          據(jù)了解,在長(zhǎng)春等地,很多開(kāi)發(fā)商是在拿地之前就開(kāi)始招募團(tuán)購(gòu)對(duì)象,并收取房?jī)r(jià)全款50%的定金。此時(shí),開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的只是一個(gè)簡(jiǎn)單的購(gòu)房定金合同。拿到資金后,開(kāi)發(fā)商將這筆錢(qián)用于土地購(gòu)置,并啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。在獲得預(yù)售許可后,開(kāi)發(fā)商與團(tuán)購(gòu)者簽訂正式的購(gòu)房合同,并收取余款。
          恒利七彩陽(yáng)光是長(zhǎng)春寬城區(qū)一個(gè)團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目,團(tuán)購(gòu)比例占總房源的20%左右。團(tuán)購(gòu)價(jià)格在3000元/平方米左右,團(tuán)購(gòu)對(duì)象為個(gè)人。資料顯示,開(kāi)發(fā)商吉林省恒利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在去年3月以7700萬(wàn)元的價(jià)格取得了位于寬城區(qū)一塊占地面積170982平方米的商住用地。建筑面積34萬(wàn)平方米。土地年限只有50年。
          但是,根據(jù)知情人士的透露,吉林恒利早在2009年底就開(kāi)始發(fā)布團(tuán)購(gòu)信息。于2010年初團(tuán)購(gòu)結(jié)束后購(gòu)得土地。“很多開(kāi)發(fā)商都是這樣的,先和地方政府達(dá)成拿地意向,然后通過(guò)團(tuán)購(gòu)募集部分資金,用于拿地。”上述業(yè)內(nèi)人士介紹。
          團(tuán)購(gòu)后的七彩陽(yáng)光項(xiàng)目展現(xiàn)出的騰挪本領(lǐng)更大。根據(jù)搜房網(wǎng)名為“長(zhǎng)春恒利七彩陽(yáng)光”的微博介紹,恒利七彩陽(yáng)光項(xiàng)目的總占地面積變?yōu)?0萬(wàn)平方米,總建筑面積達(dá)到100萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)商的總投資額高達(dá)30億元。其首期17萬(wàn)平方米土地項(xiàng)目更名為英倫小鎮(zhèn),預(yù)計(jì)10月中旬開(kāi)盤(pán)。
          “最近剛好有個(gè)開(kāi)發(fā)商向我咨詢,市場(chǎng)價(jià)3000多的地段,他搞個(gè)團(tuán)購(gòu)賣(mài)2000多,能操作不?我告訴他操作是可以的,先搞到地再說(shuō)。”長(zhǎng)春一位房地產(chǎn)咨詢業(yè)人士向記者透露,在長(zhǎng)春,一些地方性的小企業(yè),靠著政府資源搞定地塊,然后通過(guò)團(tuán)購(gòu)集資再買(mǎi)地建房,這種做法絕非個(gè)案。
          這種尚未開(kāi)工就賣(mài)房的模式在一些南方城市也已經(jīng)出現(xiàn)。有媒體報(bào)道,浙江義烏國(guó)際文化中心07、08地塊在8月11日創(chuàng)下全國(guó)單宗住宅市場(chǎng)最高價(jià),被義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以72.19億元拿下。然而,僅10天后,該地塊以“現(xiàn)代城”為名,宣布于8月22日開(kāi)始銷(xiāo)售。從操作手法上看,該項(xiàng)目同樣是和購(gòu)房者簽訂一份收款證明,注明購(gòu)房者所買(mǎi)房號(hào)、戶型。大約一年多后簽署正式購(gòu)房合同。
          團(tuán)購(gòu)的另一個(gè)背景是政府部門(mén)的變相集資建房。“有時(shí)候,開(kāi)發(fā)商和某些政府部門(mén)、高校企業(yè)等在拿地之初就談好團(tuán)購(gòu)價(jià)格。然后和招拍掛部門(mén)達(dá)成一致,把項(xiàng)目以低價(jià)指定出讓給該企業(yè)。對(duì)團(tuán)購(gòu)單位來(lái)說(shuō),和以前的單位自建房相比,這樣做不涉及土地性質(zhì)的變更,也節(jié)省了對(duì)購(gòu)房人幾年內(nèi)不得出售等產(chǎn)權(quán)限制,直接就是商品房銷(xiāo)售,因此很受單位歡迎。”業(yè)內(nèi)人士稱。
           而根據(jù)記者了解,在26個(gè)團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目中,凡是指定團(tuán)購(gòu)給政府機(jī)關(guān)的項(xiàng)目,其團(tuán)購(gòu)價(jià)格都較市場(chǎng)價(jià)更低,最典型的高新區(qū)某項(xiàng)目,別墅價(jià)格在13000元/平方米左右,團(tuán)購(gòu)價(jià)格只有2800元/平方米,團(tuán)購(gòu)對(duì)象即為高新區(qū)政府工作人員。

          投資團(tuán)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)或大于收益

          一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹,目前長(zhǎng)春參與團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房者,多是投資性質(zhì)。“反正總價(jià)不高,相比周邊便宜那么多,投資者自認(rèn)為升值空間較大。”
          不過(guò),在目前的大環(huán)境下,團(tuán)購(gòu)商品房的風(fēng)險(xiǎn)正逐漸加大。專家提醒,團(tuán)購(gòu)房源從銷(xiāo)售流程上就存在違規(guī),一旦開(kāi)發(fā)商資金斷裂無(wú)法按期交房,購(gòu)房人的權(quán)利其實(shí)沒(méi)有法律保障。
          德恒律師事務(wù)所某合伙人向記者介紹,從目前長(zhǎng)春的團(tuán)購(gòu)做法看,最大的風(fēng)險(xiǎn)是開(kāi)發(fā)商拿地風(fēng)險(xiǎn)和資金挪用。一旦開(kāi)發(fā)商集資后沒(méi)有順利獲得土地,或者在開(kāi)工后出現(xiàn)資金緊張,或挪用了集資款項(xiàng),交房日期就沒(méi)有保障。對(duì)于團(tuán)購(gòu)者來(lái)說(shuō),首付50%后簽訂的一紙定金合同,根本沒(méi)辦法保證購(gòu)房人對(duì)房屋擁有的產(chǎn)權(quán)。
          根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。上述法律人士稱,開(kāi)發(fā)商需要一定比例的自有資金,并只能用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),不得挪用。這種規(guī)定旨在有效防止因資金問(wèn)題而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”。但如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)團(tuán)購(gòu)集資的方式獲得土地出讓金或填補(bǔ)項(xiàng)目資本金,就有“空手套白狼”的嫌疑。而開(kāi)發(fā)商從購(gòu)房者手中獲得的資金其性質(zhì)類似借貸,只不過(guò)這種借貸沒(méi)有任何抵押物和擔(dān)保,完全憑借開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。一旦開(kāi)發(fā)商這方有變,出資人權(quán)益就無(wú)法得到保障。去年4月,長(zhǎng)春凈月某地王項(xiàng)目就因?yàn)樵谡信膾飙h(huán)節(jié)沒(méi)有達(dá)成一致,導(dǎo)致意向開(kāi)發(fā)商因?yàn)橛袕?qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn),在241輪競(jìng)價(jià)后,以7億元高價(jià)拿地。但后期,開(kāi)發(fā)商意識(shí)到土地成本過(guò)高,只能選擇退地。更為復(fù)雜的是,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在拿地之前已經(jīng)收取了部分團(tuán)購(gòu)單位的團(tuán)購(gòu)資金,這部分資金也被卷入土地出讓金中,地方政府在是否同意開(kāi)發(fā)商退地,以便返還團(tuán)購(gòu)參與者出資這一問(wèn)題上左右為難。

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