去年以來，國家出臺了包括提高貸款首付比例、限價和限購等在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，初步遏制了房價快速上漲的勢頭。作為毗鄰首都北京的縣級城市，涿州市房地產(chǎn)市場在國家調(diào)控政策和市場運行規(guī)律的綜合作用下，近期出現(xiàn)了房價高位盤桓回落，成交萎縮的現(xiàn)象，其中蘊含的問題和隱患應引起關(guān)注。
居民購房意愿迅速下滑
在房地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境下，原來來自北京、江浙和山西的外來購買力受到明顯的抑制，而經(jīng)過前期房價的大幅攀升，涿州市區(qū)的房價最高已超過7000元/平方米，比2008年上漲了120%以上，相對周邊其他縣域房價高高在上，遠遠超過當?shù)鼐用竦馁徺I能力，很多當?shù)鼐用衿炔坏靡寻奄彿恐脴I(yè)的目光轉(zhuǎn)向了相鄰的高碑店和白溝等地區(qū)，使房地產(chǎn)購買需求受阻，供求關(guān)系快速逆轉(zhuǎn)，房產(chǎn)銷售滯緩，價格也出現(xiàn)了高位回落的趨勢，如今年新開盤的華泰豪庭二期自今年3月份開始銷售至今五個多月時間，僅售全部房源的50%，而同時房產(chǎn)售價出現(xiàn)了打折銷售的問題，甚至開發(fā)商為了促銷，還推出了每周一套特價房的舉措，據(jù)稱特價房售價不到5000元/平方米。
而二手房市場更是價格跌落，成交萎靡，成交均價由原來最高6800元回落至目前的6000元。并且鮮有成交，有的房產(chǎn)中介機構(gòu)甚至一個月都不能促成一單交易。
據(jù)調(diào)查今年1-6月份涿州市金融機構(gòu)累計發(fā)放住房貸款2046戶，同比減少3163戶，累放金額6.91億元，同比減少9.5億元。
市場運行中的問題
涿州房地產(chǎn)市場在國家調(diào)控政策和市場運行規(guī)律的綜合作用下，近期出現(xiàn)了房價高位盤桓回落，成交萎縮的現(xiàn)象，其中蘊含的問題和隱患應引起關(guān)注。
住房過度開發(fā)，商品房空置率大幅上升。涿州是一個只有60萬人口的縣級城市，當?shù)匦略鲎》啃枨笥邢蓿词箍紤]城市發(fā)展和北京遷來人口的住房需求，每年所需住房也不過20多萬平方米，但是目前住房開發(fā)面積卻遠遠超過這一數(shù)字，2009年商品房預售面積46.11萬平方米，今年上半年更是突破43萬平方米，形成一種強大的供應堰塞湖效應，對房價下行形成了巨大的壓力，住房大量閑置，形成了社會資源的極度浪費。據(jù)調(diào)查該市交工1-3年的住宅
小區(qū)商品房空置率甚至超過60%以上。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，房產(chǎn)質(zhì)量難以保證。目前涿州市67家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，具備一級資質(zhì)的僅1家，二級資質(zhì)的6家，其余為暫定資質(zhì)或不具備資質(zhì)。這些開發(fā)企業(yè)中，最高注冊資金2億元，而暫定資質(zhì)的一般都在1000萬元以下，最低注冊資金只有500萬元，這些小型開發(fā)企業(yè)大多抱著撈一把就走的思想，內(nèi)部管理和財務制度混亂，其中不乏企業(yè)注冊驗資后抽逃資本金的行為，企業(yè)抗風險能力明顯不足，建筑工程質(zhì)量難以得到有效的保障。
房地產(chǎn)市場非理性膨脹，造成地方財政對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴。房地產(chǎn)開發(fā)和交易的異常火爆，刺激了涿州市土地市場的空前繁榮，據(jù)調(diào)查2007年該市地王成交價為每畝117萬元，而到了2010年地王拍賣價達到了每畝463萬元。受益于土地價格的節(jié)節(jié)攀升，從2007年到2010年涿州市財政土地出讓收入從9700萬元增加到70808萬元，短短3年收入增長了6.3倍。加上房產(chǎn)交易營業(yè)稅和契稅以及相關(guān)的建筑等與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅收收入，源于房地產(chǎn)行業(yè)的財政收入超過了10億元，占地方財政收入的50%以上。必須看到在財政收入連創(chuàng)新高的同時，財政收入過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)的問題日益凸顯。
政策調(diào)控和實施中存在漏洞，調(diào)控效果被打折扣。由于前期涿州未出臺針對非本地居民的住房限購政策，而一些開發(fā)商曾經(jīng)給出的“買房送戶口”的噱頭，更使得大量外地人涌入涿州，造成涿州房價被一哄而起，泡沫急劇增大。另外從銀行貸款環(huán)節(jié)看，銀行缺乏認定一套和二套住房的有效手段，只能單一從人民銀行征信系統(tǒng)信息平臺查詢購房人是否辦理過住房貸款，或者由購房人自認一套或二套住房，并寫出保證書，不僅方法單一，并且很難保證真實性，致使投資和投機因素加大，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策不能有效落實。
保障性住房開發(fā)進度遲緩，中低收入者住房難的問題難以緩解。地方政府保障住房建設(shè)缺乏動力，今年地方財政用于保障房建設(shè)的投資僅1.3億元，開工建設(shè)900套，面積5.4萬平方米，其中廉租房234套，公租房666套，這對于大量低收入者的住房需求來講無異于杯水車薪。
開發(fā)商預售資金未納入銀行監(jiān)管范圍，存在監(jiān)管真空。2010年4月，住建部出臺的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預售有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定“商品房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設(shè)，預售資金可按建設(shè)進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付”。然而大多數(shù)開發(fā)企業(yè)未遵循一個預售許可證申請對應一個賬戶的原則，沒有在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，也未與監(jiān)管銀行簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預售資金中定金和首付款全部由開發(fā)商直接收存，銀行只對貸款部分實行監(jiān)管，給工程按期竣工交付留下了隱患。
健康發(fā)展的建議
建議政府建設(shè)部門認真貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅持調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松。首先要嚴格控制投機和投資性住房需求，努力增加商品房市場供應，穩(wěn)定市場預期。建設(shè)部門要嚴厲查處房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。加快保障房建設(shè)進度，解決中低收入階層的住房需求，將保障房建設(shè)任務分解落實情況以及項目開工建設(shè)、竣工情況公之于眾，以便群眾監(jiān)督。
其次，物價部門要進一步完善住房銷售明碼標價制度。堅決查處未按規(guī)定一房一價明碼標價的企業(yè)和違反房地產(chǎn)交易價格法律法規(guī)的行為。嚴格房地產(chǎn)市場準入，強化廣告宣傳和營銷管理。工商部門要嚴厲查處商品房銷售中的違法廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權(quán)益的違法行為。
另外，涿州市各國有商業(yè)銀行要謹慎選擇與房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款合作，防止房地產(chǎn)市場劇烈波動引起中小開發(fā)商破產(chǎn)倒閉而導致的金融風險。遵循一個預售證對應一個貸款合作銀行的原則，避免銀行間的非理性競爭；認真落實差別化住房信貸政策，保障二三套購房調(diào)控措施的有效落實；商品房預售資金要全部納入監(jiān)管專用賬戶，開發(fā)商必須要與貸款合作銀行簽訂“商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議”，不得直接收存商品房購房定金和首付款等預售資金，確保預售資金用于商品房項目工程建設(shè)直至項目竣工。
