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        環(huán)首都經(jīng)濟圈限貸被破 限購迫近
        2011-09-08   作者:耿玲  來源:21世紀經(jīng)濟報道
         
        【字號

            這是一個“不能對外大聲說的秘密”。
          李強(化名)是環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)某新項目負責人,近期他正四處托人介紹北京方面的銀行關系。因為受限貸政策和銀行額度影響,項目所在地的銀行已無法為其項目的北京客群提供按揭貸款。而按照規(guī)定,外地購房者欲在該經(jīng)濟圈內(nèi)購房只能全款。
          讓李強更為焦慮的是,限貸的問題他還沒有解決,限購的風聲又在步步逼近。但同時,限購擴容名單遲遲不出又使得他堅信,地方與中央的利益博弈仍在繼續(xù)。

          異地貸的巧妙解套

          這種另辟蹊徑解套調(diào)控的“異地貸”辦法,為開發(fā)商“開了一個很大的口子”,開創(chuàng)了房貸歷史的先河。
          “找北京的銀行為在京工作人群提供按揭貸款,是向其他開發(fā)商學來的。”李強暗自透露說,并不是所有的項目都可以這樣做,受銀行貸款額度收緊影響,他所在的環(huán)首都小縣城,能這樣做按揭貸款的項目也只有三四個。
          這并非個案。“我們可以幫你從北京的建設銀行做按揭貸款,只要你有在京納稅或者社保的一年證明,首套房按揭40%。”這是記者在售樓處現(xiàn)場表現(xiàn)出強烈的購房欲望,并暗示自己本身為外地人但又無力全款購房后,燕郊“潮白人家”售樓員給出的明確解釋。該售樓員稱,在燕郊只有他們樓盤才與北京的建設銀行有合作。
          但一位熟悉燕郊市場的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,也有燕郊其他樓盤可以為外地購房者在北京辦理按揭貸款。只不過,大部分開發(fā)商做得比較隱晦。如果不是去現(xiàn)場看房,售樓員通常不會透露這一另類貸款“方法”。的確,記者再次以咨詢者的身份致電潮白人家售樓處時,卻被告知他們不能提供建設銀行北京分行的貸款,外地購房者購房只能全款或者分期付款。
          中介也很神通。一家名為“滿意行房地產(chǎn)”的中介機構,在網(wǎng)上一套二手房房源描述中,其經(jīng)紀人明確寫道,“您是外地人也不用擔心貸款的問題,我公司是燕郊最大的二手房交易中心,和各大銀行關系都特別好,所以您不用擔心貸款的問題。”
          李強說,這種另辟蹊徑解套調(diào)控的“異地貸”辦法,為開發(fā)商“開了一個很大的口子”,開創(chuàng)了房貸歷史的先河。
          以燕郊為例,2010年9月29日起,燕郊就規(guī)定,外地人如果不能提供當?shù)厥杖胱C明,不管是首套還是二套只能全款購房。這對于嚴重依賴北京的環(huán)首都經(jīng)濟圈樓市而言,是一個致命的打擊。很快,多個樓盤采取了分期付款的做法,即,外地客戶可以先付50%的房款,而剩余房款可在一年后或者兩年后付清。但“異地貸”方式顯然更進一步。
          不過,現(xiàn)有調(diào)控政策對這種“異地貸”方式,并無明文限制。“京版”限購令,對本地居民或有納稅證明的外地居民,能否到外地購房,沒有規(guī)定。中國房地產(chǎn)研究會副會長、住建部政策專家委員會副主任顧云昌認為,只要地方開發(fā)商與銀行達成協(xié)議,銀行又可以拿出貸款額度,這是一種無可厚非的商業(yè)行為。
          不過,據(jù)記者了解,2011年以前,無論是燕郊還是固安,即便是具有在北京一年以上的納稅和社保證明,河北當?shù)貥潜P均不能為購房者提供北京方面銀行的房貸。
          另外,除了環(huán)首都經(jīng)濟圈特有的這種“創(chuàng)新性”的異地貸外,其他省市也有其他解套限貸的方式。

          限購逼迫

          對限購恐慌的不僅是環(huán)首都經(jīng)濟圈。
          就在限購擴容的艱難博弈期間,環(huán)首都經(jīng)濟圈各大樓盤趁機借助政策“末班車”效應加緊推盤。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉稱,8月中下旬開始,燕郊多個項目成交量都有明顯上漲。
          記者在走訪燕郊時發(fā)現(xiàn),限購擴大的消息令燕郊投資客們“慌了手腳”。
          據(jù)記者調(diào)查,燕郊各大中介二手房掛牌量在近期出現(xiàn)激增。其中有相當一部分房價逼近新房,甚至高出在售新房價格。一位經(jīng)紀人告訴記者,這些房子幾乎都是新的,大都是在燕郊樓市最高點時買的。據(jù)了解,燕郊樓市最高點是在2010年房地產(chǎn)調(diào)控之前的3月-4月,房價一度突破一萬元/平方米。現(xiàn)在,燕郊二手房掛牌價多在8000-10000元/平方米之間。限購逼近,投資客出貨跡象明顯。
          對限購恐慌的不僅是環(huán)首都經(jīng)濟圈。CRIC評論員楊晨青認為,長三角、珠三角和環(huán)渤海三大城市圈無疑是政策調(diào)控的重心所在。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示,揚州和常州8月成交量環(huán)比分別增長49.30%和45.81%;惠州和中山環(huán)比增幅分別為26.9%和23.03%,汕頭則高達205.7%;廊坊和牡丹江8月成交增幅分別為35.4%和62.7%,唐山高達108.2%。
          楊晨青認為,熱點地級市在8月份傳統(tǒng)市場淡季集體發(fā)力絕非巧合,今年年初限購政策首輪擴張的時候,大部分去年未限購的省會城市也出現(xiàn)過類似的“趕末班車”的現(xiàn)象,從這個角度來看,上述熱點地級市演繹的瘋狂也在情理之中。

          政策見底?

          本輪調(diào)控主要的問題依然是地方政府與中央政策的博弈。
          這一輪限購擴大博弈的時間遠比上一輪漫長,地方在強烈抵觸。
          “有可能被限購的城市呈現(xiàn)了三種不同的態(tài)度:第一,限購。目前僅臺州一個城市。但臺州的房價漲幅排名并不靠前,如果按照臺州限購這一標準,最有可能限購的城市將有40個左右。第二,限價。廊坊、江門、韶關均出臺了不同內(nèi)容的限價政策。第三,避嫌。秦皇島解釋當?shù)胤績r漲幅高是由于部分特殊原因?qū)е隆!睆埓髠フJ為,這表明本輪調(diào)控主要的問題依然是地方政府與中央政策的博弈。
          上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,限購政策很難推廣。“限購,直接打壓需求,從而成交下滑,市場低迷,土地出讓金和房地產(chǎn)稅收都會大降,地方當然不愿意。”
          顧云昌在接受記者采訪時稱,“限購擴大是互相協(xié)商、統(tǒng)一認識、互做思想工作的過程,不是強制的過程。”顧云昌認為,此輪中央調(diào)控的決心非常大,今后應該還有城市限購,但在限制新房還是二手房,限制城區(qū)還是郊區(qū),限制大戶型還是小戶型等方面力度不一。
          楊紅旭認為,就目前從限購擴容所遇到的阻力而言,政策已經(jīng)見底。

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